سمت و سوی بازار مسکن در ماه‌های آینده

به‌رغم ثبات نسبی قیمت، خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد هنوز نتوانسته‌اند از فضای موجود بهره‌برداری کنند. آنچه در حال حاضر مانع اتصال تقاضای مصرفی به بازار آپارتمان‌های فروش‌نرفته شده، شکافی است که بین قدرت خرید و قیمت مسکن وجود دارد. در این باره، یک گزارش آماری، از فاصله دست‌کم 34 درصدی بین «قدرت خرید مسکن» و «قیمت قطعی فروش» آپارتمان در تهران حکایت دارد. کمبود قدرت مالی خریداران در مقایسه با «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها حتی به40درصد هم می‌رسد. سیاست‌گذار مسکن، برای رفع این شکاف، ماموریت اصلی را بر اجرای «سیاست متوازن تامین مالی»، متمرکز کرده و معتقد است: تداوم مسیر تخلیه تورم مسکن، دغدغه‌‌‌‌ها را از فاز همیشگی «کنترل و مهار قیمت» به موضوع «چاره‌جویی برای تقویت قوای مالی خریداران» تغییر داده است. برای این منظور، پرداخت یک‌طرفه تسهیلات ساخت که طی این سال‌ها به تضعیف قدرت خرید و رشد اجاره‌نشینی منجر شد، خاتمه یافته و منابع به هر دو سمت عرضه و تقاضا تخصیص می‌یابد.

ماموریت اصلی در بازار مسکن

معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با تحلیل آخرین وضعیت بازار، ضمن تایید «ثبات» نسبی در قیمت و «رکود» ناشی از کاهش فعالیت‌های ساختمانی و افت حجم معاملات در بازار مسکن، دغدغه اصلی سیاست‌گذار بخش مسکن را اعلام کرد.
بررسی‌های انجام شده توسط این معاونت نشان می‌دهد: طبق آمارهای منتشر شده، بازار مسکن از اوایل سال گذشته –ابتدای تابستان92- وارد مسیر نزول قیمت شد و حبابی که در فاصله سال‌های 90 و 91 به وجود آمد و سرانجام در بهار92 قیمت مسکن را به جهش 71 درصدی دچار کرد، در یکسال و نیم اخیر روند تخلیه را در پیش گرفت، طوری که در طول 17 ماه گذشته برآیند نوسانات قیمت مسکن، همواره شیب کاهشی خود را حفظ کرده است. هم‌اکنون وضع موجود باعث  تغییر دغدغه مسوولان از فاز همیشگی «کنترل قیمت» به «چاره‌جویی برای رکودزدایی از دو بازار خرید و ساخت مسکن مصرفی» شده است. در این میان، دغدغه اصلی، «کاهش قدرت خرید مسکن در خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد» است که برای آن، برنامه‌ریزی صورت گرفته است.

جزئیات برنامه‌هایی که در معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی برای این دوره بازار طراحی شده‌، حاکی است: سیاست‌گذار، به منظور بهره‌برداری سمت تقاضا از موقعیت کنونی بازار مسکن، ماموریت اصلی خود را بر ایجاد حلقه اتصال بین گروهی از تقاضا و دسته‌ای از عرضه، تعریف کرده است. معاونت مسکن برای برقراری ارتباط بین متقاضیان مصرفی خرید مسکن به عنوان گروه هدف و همچنین آپارتمان‌های در استطاعت این گروه به عنوان دسته‌‌ مورد نظر عرضه مسکن، قصد دارد روش فعلی تامین مالی بخش مسکن را متحول کند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در روش موردنظر معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی برای رفع دغدغه موجود، قرار است قوای مالی متقاضیان مصرفی از طریق پرداخت تسهیلات خرید در استطاعت، بازسازی اساسی شود.
برای سمت عرضه نیز، عملیات تامین مالی از طریق ابزارهای بورسی پیش‌بینی شده که البته در ماه‌های اخیر، اولویت تامین مالی به جای تقاضا، ابتدا به طرف عرضه اختصاص پیدا کرد و با راه‌اندازی اولین صندوق‌ زمین و ساختمان در فرابورس، امکان تجهیز منابع برای سازنده‌های مسکن فراهم شد.
با این حال، معاونت مسکن معتقد است: اجرای سیاست‌های نامتوازن در حوزه پرداخت تسهیلات مسکن طی سال‌های اخیر و تمرکز صرف بر ارائه وام ساخت در این سال‌ها باعث شد نیاز خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد متقاضی مسکن زیر چرخه‌های بازار تحت فشار قرار گیرد و پیامد منفی این سرکوب تقاضای مصرفی به دو شکل رشد اجاره‌نشینی و افزایش آپارتمان‌های فروش‌ نرفته و خالی از سکنه بروز کند.
معاونت مسکن برای حل چالش‌های موجود، به متعادل‌سازی روند پرداخت وام ساخت و وام خرید اعتقاد دارد و تاکید می‌کند: سیاست راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن در بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات خرید، بهترین روش تجربه‌شده در دنیا برای تقویت قوای مالی متقاضیان مصرفی و از بین بردن شکاف موجود بین قیمت و قدرت خرید است.

  شکاف قدرت و قیمت
همزمان با انتشار تحلیل رسمی معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره دغدغه‌ها و برنامه‌هایی که سیاست‌گذار بخش مسکن برای خروج سریع از وضعیت کنونی مدنظر دارد، دیروز مجموعه اطلاعاتی نیز توسط یکی از سامانه‌‌های مجازی معاملات مسکن منتشر شد که در آن، شکاف بین قدرت خرید و قیمت آپارتمان‌ها در شهر تهران، محاسبه شده بود.
سامانه‌ای که در فضای مجازی اقدام به بازاریابی برای متقاضیان فروش و متقاضیان خرید مسکن می‌کند، در گزارشی آماری، میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان‌ مسکونی در 8 منطقه اول تهران –مناطق یک تا هشت- را براساس مبالغ درج شده در فایل‌های فروش، محاسبه کرده است. همچنین از آنجا که در این سامانه، متقاضیان خرید مسکن در تهران نیز می‌توانند، حین جست‌وجوی مجازی، قیمت مدنظر خود را در قالب «قدرت خرید» وارد سامانه کنند، امکان محاسبه میانگین قدرت خرید مسکن در مناطق 8گانه، برای این سامانه وجود دارد. بر این اساس، اطلاعات سامانه ایران‌فایل نشان می‌دهد: در 8 ماه اول امسال متوسط قدرت خرید متقاضیان مسکن در مناطق یک تا هشت شهر تهران، حداکثر معادل 60 درصد قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان بوده است. 
در آبان امسال، متوسط قیمت پیشنهادی در فایل‌هایی که فروشنده‌های واحدهای مسکونی در 8 منطقه اول تهران برای آپارتمان‌های خود تعیین کرده بودند، مترمربعی 6 میلیون و 195 هزار تومان بوده، در حالی که متوسط ارقامی که متقاضیان خرید در گزینه «حداکثر قدرت خرید» در این سامانه، ثبت کرده‌اند مترمربعی 3 میلیون و 750 هزار تومان بوده است. مقایسه این دو رقم نشان می‌دهد: قدرت خرید مسکن در مناطقی از تهران معادل 39درصد کمتر از قیمت پیشنهادی فروش است.
از سوی دیگر، از آنجا که در آبان ماه امسال، طبق اطلاعات سامانه رهگیری، متوسط قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در این 8 منطقه، مترمربعی 5 میلیون و 680 هزار بوده، می‌توان نتیجه گرفت، فروشنده‌ها تحت‌تاثیر نبود قدرت خرید، رکود و چانه‌زنی متقاضیان و مشاوران املاک، قیمت پیشنهادی خود را در لحظه تنظیم قرارداد و فروش، 9درصد کاهش داده‌اند. قیمت پیشنهادی در آبان سال گذشته، 18 درصد بالاتر از قیمت قطعی فروش بود، اما امسال این فاصله به 9درصد رسیده است. 
با احتساب متوسط قدرت خرید و متوسط قیمت فروش قطعی، مشخص می‌شود: در 8 منطقه اول تهران، حداکثر قدرت خرید مسکن که از محل سپرده‌گذاری متقاضیان، نقدینگی موجود آنها و همچنین وام خرید کنونی تشکیل می‌شود، حدود 34درصد کمتر از قیمت واقعی واحدهای مسکونی است. 
این شکاف 34درصدی که در کل شهر تهران رقم دیگری خواهد بود، همان دغدغه اصلی مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی است که باعث سلب امکان خرید آپارتمان‌های فروش‌نرفته شده است.

  دو هدف سیاست‌های جدید
متن گزارش رسمی معاونت مسکن که به قلم حامد مظاهریان معاون وزیر راه‌وشهرسازی نوشته شده، به شرح زیر است:
«بخش مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور، حجم قابل ملاحظه‌ای از ثروت و درآمد ملی را به خود اختصاص داده است. روند تاریخی قیمت‌ها در بخش مسکن حاکی از وقوع نوسانات دوره‌ای (رونق و رکود) در این بخش بوده و بازار مسکن با ایفای نقش در پاسخ به نیاز مصرفی و سرمایه‌ای خانوارها و بنگاه‌ها، همواره در کانون توجهات عمومی قرار داشته است.
بررسی‌ها حاکی از آن است که وضعیت رکودی که در بخش مسکن کشور از سال 1387 آغاز شده بود تا سال 1389 ادامه داشته است، وقوع وضعیت رکودی در این بازه زمانی منجر به کاهش قیمت حقیقی مسکن و آرامش نسبی قیمتی بر بازار بوده است. از اواخر سال 1389 قیمت‌های بخش مسکن روند افزایشی به خود گرفته و در اواخر سال 1391 و اوایل سال 1392 به اوج خود رسید. در یک سال گذشته نیز حاکمیت ثبات نسبی در قیمت‌های نسبی و روند نزولی بر قیمت‌های حقیقی مسکن حاکم بوده است. همزمان با این اتفاق، بخش مسکن چه در بخش تولید (صدور پروانه‌های ساختمانی) و چه در بخش خرید و فروش (حجم مبایعات مسکن) با روندی کاهشی مواجه بوده است. مجموع این شرایط موجب شد که دغدغه سیاست‌گذاران بخش مسکن از موضوع افزایش شدید قیمت‌ها در بخش مسکن ناشی از تورم عمومی مزمن به موضوع کاهش قدرت خرید خانوارها در تامین مسکن مناسب و عدم تطابق واحدهای مسکن تولیدی با نیاز اقشار متوسط و کم‌درآمد متمرکز شود.
از دیگر سو بر اساس تجارب پیشین، بخش عرضه مسکن همواره از مشکل عدم دسترسی به منابع مالی، تاخیر در تامین اعتبارات و اتکای صرف به شبکه بانکی کشور، در رنج بوده است و اگر نتوان مشکل تامین مالی را مهم‌ترین مانع توسعه این بخش دانست قطعا یکی از مهم‌ترین عوامل در این خصوص است. در چنین شرایطی، سیاست‌گذاران بخش مسکن توجه خود را معطوف به اجرای «سیاست‌های متوازن» در هر دو بخش عرضه و تقاضا کرده‌اند چرا که منطق اقتصاد در هر بازار، روند پایاپای هر دو سوی عرضه و تقاضا را در دستیابی به یک نقطه تعادلی مناسب ایجاد می‌کند. این در حالی است که طی سال‌های گذشته، نقطه اتکا و تمرکز دولت بر حمایت از جانب عرضه بوده و عملا تقاضای مسکن به محاق رفته بود، با مغفول ماندن تقاضای مسکن به ویژه در شرایط تورمی، عملا تقاضای خانوارهای کم و متوسط درآمدی زیرچرخه‌های بازار تحت فشار قرار گرفت که پیامد آن رشد اجاره‌نشینی، افزایش تعداد خانه‌های خالی و... بوده است. از این رو دوره جاری سیاست‌گذاری بخش معطوف به دو  هدف:
1.حمایت از سوی عرضه مسکن، از طریق گسترش ابزارهای نوین تامین مالی و توسعه بازار سرمایه
2.حمایت از بخش تقاضا، از طریق تسهیل دسترسی به وام مسکن و ایجاد چتر حمایتی برای طبقه متوسط و کم‌درآمد بوده است.
در سمت تقاضا، سیاست‌گذاران حوزه مسکن در حمایت از بخش تقاضا، تمرکز خود را معطوف به افزایش تسهیلات خرید مسکن به منظور توانمندسازی خانوارهایی کرده‌اند که با ترکیبی از پس‌اندازهای گذشته و درآمدهای آتی قادر به تامین مسکن هستند. در این راستا، تدوین سیاست‌های مالی در دستیابی به تسهیلات «در استطاعت» اقشار هدف از تشکیل صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن در شبکه بانکی کشور و نیز افزایش موجودی مسکن «در استطاعت» حائز اهمیت است. با توجه به سهم اندک مانده تسهیلات رهنی مسکن به تولید ناخالص داخلی در ایران، تشکیل صندوق‌های پس‌انداز و وام مسکن علاوه بر حمایت از طبقه متوسط و متوسط روبه پایین جامعه، توسعه بازار رهن اولیه و متعاقبا بازار رهن ثانویه را به دنبال خواهد داشت.
در سمت عرضه عمدتا توجه سیاست‌گذاران معطوف به کاهش مشکلات تامین مالی و بهره‌مندی از ظرفیت‌های بازار سرمایه است. در این راستا سیاست‌گذاران بر اجرایی کردن ظرفیت‌های پیش‌بینی شده در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن متمرکز شده‌اند. این امر بستر مناسبی برای تشکیل و گسترش بازار سرمایه در بخش مسکن را فراهم می‌کند و به این ترتیب هدف توامان تامین منابع مالی پروژه‌های ساخت و ساز و نیز هدایت نقدینگی به امر تولید مسکن محقق می‌شود. بر همین مبنا طی ماه‌های اخیر، پذیره‌نویسی اولین صندوق زمین و ساختمان در بورس اوراق بهادار انجام شده و اولین شرکت تامین سرمایه مسکن، موفق به اخذ مجوز از سازمان مذکور شده است، همچنین تشکیل بازار رهن ثانویه مسکن و ارتقای ظرفیت‌های مالی بخش مسکن از طریق این بازار در دستور کار است. » این گزارش ادامه می‌دهد:
«اجرای طرح‌های سهامدار پروژه، استفاده از اوراق بهادار اسلامی (صکوک استصناع و صکوک اجاره) اوراق سرمایه‌گذاری قابل تبدیل به مسکن و... از دیگر مصادیق ابزارهای نوین تامین مالی در بخش مسکن هستند که در تعادل بخشی به بازار و پاسخگویی مطلوب به تقاضای سرمایه‌‌ای موثر خواهند بود. علاوه بر این، براساس منطق اقتصادی، در صورتی که زمینه مناسبی برای استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی در بخش مسکن فراهم باشد، سرمایه‌گذاران این حوزه منابع مالی خرد را در دوران رکود که هزینه فرصت منابع مالی پایین است، جمع‌آوری کرده و واحدها را در دوران رونق به بهره‌برداری خواهند رساند که خود در تثبیت و تعدیل نوسانات قیمت موثر واقع می‌شود.
و بالاخره استفاده از ابزارهای مالیاتی، به عنوان گامی اساسی در ساماندهی بخش مسکن به منظور کنترل تقاضای سوداگرانه و هدایت نقدینگی به بخش‌های مولد اقتصاد مورد توجه قرار گرفته است. از این رو سیاست‌گذاران بخش مسکن برآنند تا به منظور بهره‌مندی از ابزارهای مالیاتی جهت استقرار بخش مسکن در نقطه بهینه و بهبود عملکرد بازار، اثرات ورود پایه‌های جدید مالیاتی در این بخش را (مطابق با تجربه سایر کشورها) مورد بازبینی قرار دهند. در پایان خاطرنشان می‌سازد که مسکن یک مقوله چندبعدی است لذا تدوین یک برنامه جامع در بخش مسکن، مستلزم شناسایی کامل و تجزیه و تحلیل عمیق از ابعاد و عوامل موثر بر آن است. در برنامه‌ریزی مسکن، توجه به عوامل جمعیتی، اجتماعی، اقتصادی، تعدد شاخص‌های موردنیاز، تجزیه و تحلیل و طبقه‌بندی شاخص‌ها، توجه به عملکرد دو یا چندگانه شاخص‌ها امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر بوده و شالوده اصلی نظام برنامه‌ریزی را تشکیل می‌دهد.
از این رو علاوه بر تاکید به محققان حوزه مسکن جهت تدقیق برآوردها و آمارها از عرضه و تقاضا در بخش مسکن و تمیز تخصصی اصطلاحاتی چون تقاضا و نیاز از یکدیگر، ایجاد پایگاه‌های اطلاعاتی منسجم در بخش مسکن مورد تاکید است.» 

ملاحظه زمانی برای وام خرید مسکن
معاون مسکن وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به اینکه برنامه پرداخت 80 میلیون تومان وام خرید مسکن در قالب یک طرح کماکان در دست بررسی قرار دارد، گفت: برای اجرای این طرح در حال مذاکره با بانک‌مرکزی هستیم و اگر به تصویب برسد، متقاضیان با سپرده 20 میلیون تومانی به مدت یکسال، می‌توانند تا سقف 80 میلیون تومان وام خرید دریافت کنند که با مجموع وام و اصل سپرده، 100 میلیون تومان در اختیار افراد برای خرید مسکن قرار خواهد گرفت.
حامد مظاهریان در گفت‌وگو با «ایسنا»، درباره تاریخ مصرف این طرح هشدار داد: در شرایطی که یک دوره ثبات در بازار مسکن به وجود آمده، اگر اجرای این طرح اعلام شود، بار تورمی چندانی به بازار تحمیل نمی‌کند، ولی اگر زمانی اعلام شود که بازار دچار ثبات نباشد، تبعاتی برای بازار خواهد داشت.