تغییر قاعده ساخت مسکن یا دگرگونی ذائقه سرمایه‌گذاران

ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران و سایر شهرها، در نتیجه یک عارضه تدریجی 8 ساله، هم‌اکنون به  «انحراف متراژ» دچار شده طوری‌که بین مساحت واحدهای نوساز یا در حال‌ ساخت و نوع تقاضای مسکن، ناهمخوانی گسترد‌ه‌ای شکل گرفته است. در سال‌های اخیر، سالانه 700 تا 830 هزار آپارتمان وارد بازار مصرف شده و حجم تازه‌ساز‌ها تقریبا نزدیک به میزان نیاز بوده، اما چون مساحت‌ واحدها هم‌جهت با نوسانات قیمت مسکن، رو به افزایش گذاشته و قدرت خرید مصرفی سال به سال نزولی شده، عملا امکان فروش از بسازوبفروش‌ها و شرایط خرید از متقاضیان سلب شده است. سهم واحدهای کمتر از 75 مترمربع از کل عرضه سالانه در کشور، از  4/13 درصد در سال85 به 9/4درصد در انتهای 92 تنزل یافته و سهم آپارتمان‌های بالای 100 متر تقویت شده؛ درحالی‌که متوسط قیمت مسکن در این فاصله 5 برابر شده و سقف تسهیلات خرید حداکثر دو برابر افزایش یافته است. هم‌اکنون روند کاهشی بُعد خانوار، در تعارض با آپارتمان‌ بزرگ است. کارشناسان با اشاره به سه عامل گرایش سازنده‌ها به بزرگ‌سازی، دو ابزار برای اصلاح وضع موجود، پیشنهاد می‌کنند.
تحقیقات درباره روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کل کشور طی دست‌کم 8 سال گذشته، از نوعی انحراف در ساخت‌وسازهای مسکونی حکایت دارد و بیانگر ناهمخوانی آشکار بین جنس «عرضه مسکن» و نوع «نیاز غالب» در بازار است. بررسی‌ها نشان می‌دهد به رغم «کاهش» پیوسته قدرت خرید مسکن در جامعه تقاضای مصرفی و همچنین «افت» تدریجی بُعد خانوار، مساحت آپارتمان‌های مسکونی جدید سال‌به‌سال رو به «افزایش» است و همین «تعارض»  خود باعث تشدید ضعف مالی متقاضیان شده است. 
گزارش‌های جداگانه بانک‌مرکزی و معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی به ترتیب درباره «حجم سالانه آپارتمان‌های تکمیل‌شده آماده فروش در بازار مسکن» و «میزان نیاز به مسکن از طرف خانوارهای جدید و تقاضای انباشت» نشان می‌دهد: در دو سه سال گذشته با توجه به عرضه سالانه 700 هزار تا 830 هزار واحد مسکونی، در کل کشور تعادل تقریبی بین عرضه و تقاضای مسکن وجود داشته؛ اما مساحت آپارتمان‌ها مانع «عرضه‌کارآمد» بوده است و امکان مصرفی‌شدن آنها را گرفته است. در این باره، آمارهای به ثبت رسیده در سایت بانک مرکزی درباره فعالیت‌‌های ساختمانی بخش‌خصوصی در کل کشور نشان می‌دهد: تحت‌تاثیر افزایش مساحت ساخت‌وسازها، هم‌اکنون سهم ناچیز آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و میان‌متراژ از کل واحدهای مسکونی آماده عرضه به بازار مصرف، با شیب قابل ملاحظه‌ای رو به کاهش است. در 8 سال منتهی به پایان سال92، در کل کشور متوسط مساحت آپارتما‌ن‌هایی که در هر سال، تکمیل و برای فروش به بازار مصرف عرضه شده، بین 2 تا 5 درصد افزایش پیدا کرده است؛ طوری که متوسط مساحت کل آپارتمان‌هایی که در سال92 مراحل احداث آنها به پایان رسیده، معادل 134 مترمربع بوده است که 1/3 درصد نسبت به سال91 افزایش متراژ از خود نشان می‌دهد. 
در نتیجه ازدیاد متراژ ساخت‌وساز، سهم آپارتمان‌های با مساحت زیر 75مترمربع از کل آپارتمان‌های نوساز، از 4/13درصد در سال85 به 9/4درصد در ‌سال92 نزول کرده و در مقابل، حجم واحدهای بیش‌از 100مترمربع از  9/64 درصد کل عرضه سالانه به 2/73 درصد افزایش یافته است.  کاهش حجم آپارتمان‌های کم‌مساحت به این معناست که سازنده‌های مسکن در این سال‌ها برای کسب سود بیشتر از موج‌های صعودی قیمت مسکن، احتمال نفع مالی از هر واحدمسکونی را برای خود از طریق افزایش مساحت واحد افزایش داده‌اند. این در حالی است که طبق اطلاعات معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد تناسبی با مساحت آپارتمان‌های جدید ندارد؛ ضمن اینکه در سال‌های اخیر سرکوب تقاضا ناشی از عدم افزایش وام خرید مسکن، قدرت مالی متقاضیان را ضعیف‌تر  نیز کرده است.

ریشه مشترک ناهمخوانی بین جنس عرضه و نوع تقاضا
ناهمخوانی بین جنس عرضه و نوع تقاضا، از ریشه مشترک «افزایش سالانه قیمت مسکن» تغذیه می‌شود.
طبق آمارهای رسمی، قیمت مسکن در مناطق شهری ایران همواره رو به افزایش بوده و اگر چه به‌صورت مقطعی در یک‌سال ارزش اسمی آپارتمان بعد از دو سال جهش قیمت، کاهش یافته اما در بلندمدت، شیب تغییرات قیمت مسکن صعودی است.  در تهران برآیند نوسانات ارزش مسکن در فاصله سال‌های 68 تا 92 نشان می‌دهد، قیمت‌ها به طور میانگین سالی 20درصد افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب رشد سالانه ارزش آپارتمان‌ها، از یکسو تضعیف سالانه قدرت خرید مسکن حداقل به اندازه میزان افزایش قیمت را در پی دارد و از سوی دیگر، در نقش عامل تحریک‌کننده بسازوبفروش‌ها سبب شده انگیزه برای بزرگ‌تر کردن مساحت ساخت‌وساز تقویت شود؛ به طوری که برآیند رشد قیمت مسکن، در نهایت، بین «متراژ عرضه» و «توان تقاضا»، دوگانگی به‌وجود آورده است. هر چند انتخاب مساحت ساخت، تاحدودی جزو اختیارات فعالان ساختمانی به حساب می‌آید؛ اما درباره عمده ساخت‌وسازهای سال‌های اخیر،  با توجه به فاکتورهای موثر درون بازار مسکن بر فعالیت‌های ساختمانی می‌توان گفت: آپارتمان‌های تازه‌ساز و در حال ساخت، به «انحراف متراژ» دچار شده‌‌اند. در سال‌های اخیر قدرت خرید مسکن دهک‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد از دو محل «رشد سالانه قیمت‌ها» و «ممنوعیت افزایش اساسی تسهیلات مسکن» آسیب جدی دید. در این میان، افزایش مساحت نوسازها نیز شکاف قدرت و قیمت را تشدید کرد. متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طی سال‌های 85 تا 92، در شرایطی 5 برابر شد– از مترمربعی 845 هزار تومان به 4 میلیون تومان رسید- که ارزش وام خرید مسکن در این فاصله زمانی، حداکثر به کمتر از دو برابر افزایش پیدا کرد؛ به طوری که سقف این نوع تسهیلات از 18 میلیون به 35 میلیون تومان تبدیل شد. در 8 سال گذشته، به‌رغم رشد 300درصدی قیمت مسکن در تهران و افزایش حداکثر 100 درصدی وام خرید، میانگین مساحت آپارتمان‌های جدید عرضه شده به بازار نیز 5 درصد افزایش پیدا کرد و از 130مترمربع در سال85 به 136 مترمربع در سال92 رسید.  مجموعه سه پارامتر شامل افزایش قیمت مسکن، افزایش مساحت و عدم افزایش مناسب وام خرید، هم‌اکنون به شکل رشد خانه‌های خالی، عرضه بدون‌مصرف و در نتیجه رکود در خرید و فروش و به تبع، رکود در ساخت‌وسازها، بروز کرده است. سال گذشته در شهر تهران 255 هزار و 247 واحدمسکونی به صورت آپارتمان تازه‌ساز، تکمیل و توسط سازنده‌ها به بازار عرضه شد اما سهم 5/2درصدی آپارتمان‌های زیر 75مترمربع از این حجم عرضه، جلوی مصرفی‌شدن عمده واحدها را گرفت. در سال92، در کل کشور نیز 834 هزار واحدمسکونی تازه‌ساز در قالب عرضه‌ جدید وارد بازار شد که در قیاس با نیاز سالانه کشور به حدود 900 هزار واحدمسکونی، این حجم عرضه، مناسب برآورد می‌شود اما از آنجا که بالای 70درصد آپارتمان‌های جدید مساحتی بیش‌از 100 مترمربع دارند و بین قیمت فروش آنها و قدرت خرید عموم جامعه متقاضی مسکن، تناسبی برقرار نیست، امکان فروش واحدها عملا از بسازوبفروش‌ها سلب شده است. در حال‌حاضر نه‌تنها نوسانات قیمت مسکن و در نتیجه، تضعیف قدرت خرید باعث غیرمصرفی‌شدن «متراژ» ساخت‌وسازهای جدید شده است که عامل نه‌چندان تازه‌ای تحت عنوان «کاهش بُعد خانوار» نیز ناکارآمدی مساحت فعلی آپارتمان‌های تازه‌ساز را پررنگ‌تر کرده است. با تغییر ساختار جمعیتی کشور و میل به زندگی‌های تک‌نفری یا همان خانوارهای هسته‌ای، متوسط تعداد اعضای خانوارهای جدید طی سال‌های گذشته از نزدیک 4نفر به 5/3نفر کاهش پیدا کرده و در سال‌های آینده نیز این شاخص– بُعد خانوار- باز هم کمتر می‌شود و به نزدیک 3 نفر می‌رسد.

  سه علت گرایش به بزرگ‌سازی
 با این شکل و نوع تقاضا در بازار مسکن که هم قدرت خرید آنچنانی ندارد و هم اینکه نیازی از طرف عمده متقاضیان به آپارتمان‌های بزرگ احساس نمی‌شود، ضرورت دارد در مساحت ساخت‌وسازهای سال‌های آینده تغییرات اساسی به وجود بیاید. بررسی‌ها نشان می‌دهد: طی سال‌های اخیر بسازوبفروش‌ها به سه علت گرایش به سمت بزرگ‌سازی آپارتمان‌ها پیدا کرده‌اند که یکی از این دلایل، علت‌العلل محسوب می‌شود. علت‌العلل گرایش به افزایش سالانه مساحت آپارتمان‌های جدید، ضمانتی است که از طرف تقاضای پردرآمدها همواره برای خرید این واحدها وجود دارد. نقدینگی کافی در اختیار دهک‌های پردرآمد متقاضی مسکن، آن هم در شرایطی که نیاز مسکن طبقات کم‌درآمد تحت‌تاثیر نبود قدرت خرید، قابل تبدیل شدن به تقاضای موثر نیست، سبب شده بسازوبفروش‌ها فعالیت‌های ساختمانی خود را به احداث آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ متمایل کنند. در کنار این موضوع، افزایش قیمت مسکن و در نتیجه احتمال نفع مالی بیشتر از فروش واحدمسکونی بزرگ‌تر نیز عامل دیگری است که باعث شده سهم آپارتمان‌های زیر 75مترمربع از کل عرضه‌های جدید در هر سال، کاهش پیدا کند. عامل سوم که شاید اثرگذاری آن دست‌کمی از دو عامل دیگر نداشته باشد، به ضوابط و مقرراتی برمی‌گردد که در برخی شهرها از جمله تهران به سازنده‌ها داده می‌شود. کارشناسان در این باره معتقدند: مجوزهایی که شهرداری برای تغییرکاربری، تراکم اضافه، تبدیل اراضی باغات به برج‌های مسکونی و ... صادر می‌کند عملا باعث هدایت عمده ساخت‌وساز‌ها به احداث آپارتمان‌های بزرگ متراژ می‌شود.  

موضع معاونت مسکن: دخالت دولت لازم است
معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی اخیرا در گزارشی، به بررسی بلندمدت فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی پرداخت و با این جمع‌بندی که غالب سازنده‌ها به سمت ساخت‌وساز واحدهای مسکونی بزرگ گرایش پیدا کرده‌اند، اعلام کرد: کاملا روشن است که بازار مسکن به خودی خود به سمت خانه‌دار شدن گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد حرکت نمی‌کند و فعالان بازار منابع را در این مسیر تخصیص نمی‌دهند. معاونت مسکن با استناد به این واقعیت تاکید می‌کند: 
حضور دولت در بازار مسکن برای حمایت از خانه‌دار شدن گروه‌های هدف و تخصیص بهینه منابع در این مسیر، ضرورت دارد و در همین راستا، دو سیاست توام «راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن» و همچنین «رونق‌بخشی به ساخت‌وسازهای متوسط 70 تا 90 مترمربعی» در دستور کار قرار گرفته است. 
کارشناسان اقتصاد مسکن نیز به دولت توصیه می‌کنند: برای تشویق سازنده‌ها به کاهش مساحت ساختمان‌ها و احداث آپارتمان‌هایی متناسب با نیاز موجود، می‌توان از ابزارهای تشویقی مالیاتی استفاده کرد. برای این منظور، می‌توان پروانه‌های ساختمانی مربوط به آپارتمان‌‌های کم‌متراژ را از برخی مالیات‌های ساخت‌وساز معاف کرد و تسهیلات مسکن مورد نظر دولت را صرفا به این نوع واحدها تخصیص داد. بررسی‌هانشان می‌دهد: تغییر متراژ ساخت و ساز به سمت کم شدن چون که باعث تسهیل شرایط خرید عمده متقاضیان می‌شود، در نهایت با منافع دراز مدت سازنده‌ها نیز همراستا خواهد بود.