افزایش اندک قیمت‌های مسکن در پاییز

هم‌اکنون میانگین قیمت آپارتمان، متری 1/4 میلیون تومان است. در کارنامه 9ماهه بازار مسکن، نقش سه وزنه بر قیمت‌ها قابل مشاهده است.
بازار ملک در زمستان چگونه رقم می‌خورد؟
بازار مسکن در دو ماه آخر پاییز، تحت تاثیر رفتار متفاوت کنشگران، از مسیری که طی نیمه‌اول امسال پیموده بود، فاصله گرفت و دو  رکورد برای سومین فصل سال93 به ثبت رساند.
 از آخرین اطلاعات مربوط به نوسان قیمت مسکن و حجم معاملات آپارتمان در شهر تهران حاکی است روند کاهش منظم قیمت مسکن که در کل تابستان و ثلث اول پاییز امسال، به‌صورت 4 ماه ممتد برقرار بود و میانگین ارزش واحد‌های مسکونی در تهران را از مترمربعی 4میلیون و 350 هزار تومان در خرداد93 به سطح 4 میلیون تومان در پایان مهر93 رساند، نه‌تنها طی دو ماه گذشته متوقف شده که به‌صورت جزئی حالت افزایشی نیز گرفته است؛ طوری که هم‌اکنون متوسط قیمت به خاطر «رشد ماهانه» 5/0درصدی در آبان و 7/0 درصدی در آذر، تا سطح 4 میلیون و 110 هزار تومان بالا آمده است.
تا پیش از پاییز93، غلبه سه نوع وزنه شامل «رکود»، «انتظار کاهش بیشتر قیمت به واسطه کاهش تورم» و همچنین «امید به اجرای قریب‌الوقوع برنامه‌های جدید دولت» باعث شده بود جریان تخلیه حباب قیمت مسکن که از تابستان سال92 برقرار شد، تداوم یابد و حتی با گذر از ماه‌های ابتدایی سال جاری، این شتاب کاهش قیمت، تشدید نیز شود؛ اما در حال‌حاضر وضعیت بازار کمی تغییر کرده است. 
شیب متفاوت در نوسان ماهانه قیمت مسکن طی دو ماه اخیر، باعث ثبت دو  رکورد برای پاییز بازار شد؛ از یکسو «دمای پاییزی بازار مسکن در مسیر معکوس این فصل، افزایش یافت» و از سوی دیگر «نرخ رشد نقطه‌ای قیمت در سومین فصل سال93 به بیشترین حد در قیاس با دو فصل اول رسید».
درباره این دو رکورد، آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن که از سامانه رهگیری معاملات استخراج شده است، نشان می‌دهد دمای بازار مسکن تهران در فصل پاییز افزایش پیدا کرده است. قیمت مسکن که در مهرماه 5/2 درصد نسبت به شهریور کاهش یافته بود در ماه‌های آبان و آذر با رشد خفیف ماهانه همراه شد. متوسط قیمت در آبان‌ماه 49/0درصد نسبت به مهر و در آذرماه نیز 66/0 درصد نسبت به آبان افزایش پیدا کرد.  برآیند افت‌‌وخیزهای سه ماه اخیر باعث شد متوسط قیمت مسکن در فصل پاییز93 رقمی معادل 6درصد نسبت به پاییز92 افزایش پیدا کند که این میزان رشد نقطه‌ای در پاییز امسال در مقایسه با رشد نقطه‌ای دو فصل اول93، بیشترین افزایش محسوب می‌شود. در بهار امسال متوسط قیمت مسکن در تهران 2درصد نسبت به بهار پارسال کاهش یافت و در تابستان امسال نیز این شاخص 6/5 درصد افزایش پیدا کرد که به این ترتیب هر دوی این نرخ‌های رشد نقطه‌ای، کمتر از رشد 6درصدی پاییز بوده است. براساس این گزارش، میانگین قیمت مسکن در فصل پاییز امسال به سطح مترمربعی 4 میلیون و 90 هزار تومان رسید.  همچنین در حال‌حاضر سطح قیمت -با استناد به متوسط قیمت در پایان آذر‌ماه- حدود مترمربعی 4 میلیون و 110 هزار تومان است.
 برداشت «ثبات» از وضعیت کنونی
 اگر چه بررسی‌ رفتار ماهانه قیمت مسکن، بیانگر «تغییر با شیب فوق‌العاده جزئی» در ماه‌های پاییز است، اما برآیند نوسانات بلندمدت ماه‌های اخیر حکایت از نوعی «ثبات و به پایداری رسیدن بازار مسکن» دارد. آنچه این موضوع را تایید می‌کند، معدل 9 ماهه قیمت و همچنین نرخ بازدهی بازار مسکن در این مدت است. میانگین قیمت مسکن در تهران در 9 ماه اول امسال –مترمربعی 4 میلیون و 140 هزار تومان- فقط 2/3 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است؛ در حالی که معدل قیمت در 9 ماه اول سال92 نزدیک به 50درصد نسبت به مدت مشابه سال91 رشد کرده بود و عملا به یک جهش و صعود اساسی دچار شده بود. از سوی دیگر، نرخ بازدهی مسکن در 9 ماه اول امسال به زیان 1/2درصدی سفته‌بازها منجر شد؛ به این معنی که متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی در پایان آذرماه امسال حدود 2 درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که زیان 6 ماه اول امسال این بازار حدود 3درصد برآورد شده بود. به این ترتیب، درباره وضعیت کنونی بازار مسکن می‌توان گفت: در حال‌حاضر سرعت کاهش قیمت مسکن نسبت به نیمه اول سال93 کمتر شده و حتی در برخی ماه‌ها افزایش جزئی «زیر یک درصد» نیز در حال بروز است؛ اما این تغییر در شیب نوسان قیمت، هنوز به معنای «پایان قطعی روند تخلیه حباب» یا «آغاز دوره جدید افزایش قیمت» نمی‌تواند تلقی شود؛ بلکه برداشت کارشناسان از این شرایط، حرکت بازار به سمت «پایداری نسبی و البته منطبق‌شدن بازار با خصلت ماه‌های پایانی سال» است. آنچه تفاوت امیدوارکننده بین بازار مسکن93 و شرایط سال92 را برجسته‌تر می‌کند، میزان افزایش متری قیمت در هر یک از این دو سال است. در طول 12 ماه سال92، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات از حدود 7/3 میلیون تومان در فروردین به 2/4 میلیون در اسفند رسید و در کل، مترمربعی 500هزار تومان ظرف 12 ماه به ارزش آپارتمان‌ها افزوده شد. اما در طول 9 ماه گذشته از سال93 تنها حدود 200 هزار تومان به قیمت هر مترمربع واحدمسکونی اضافه شده است.
 کمرنگ‌شدن اثر وزنه‌ها
آنچه در حال حاضر باعث توقف جریان تخلیه حباب قیمت مسکن در دو ماه اخیر شده است را باید در کم‌شدن اثر سه وزنه موثر در بازار دانست.
وزن وزنه اول که همان «رکود» است در آذرماه به حداقل رسید؛ به طوری که حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران در ماه آذر 37درصد نسبت به آبان افزایش پیدا کرد. هرچند افزایش ماهانه معاملات مسکن به‌صورت پراکنده طی 8 ماه اول امسال نیز اتفاق افتاد؛ اما میزان رشد آذر بعد از رشد معاملاتی اردیبهشت، بیشترین اقبال به خرید در طول سال93 بود؛ بنابراین شدت رکود رو به کم شدن است. این موضوع را فعالان بازار نیز تایید می‌کنند.
از سوی دیگر «تورم» به‌عنوان وزنه دوم موثر بر شیب نوسان قیمت مسکن نشان داد که در ماه آذر، برخلاف ماه‌های قبل، به طور قابل ملاحظه‌ای، افزایش پیدا کرده است. نرخ تورم ماهانه در آذرماه امسال با ثبت بیشترین افزایش در طول 9 ماه سال93، به سطح 9/1درصد رسید. تغییر مسیر حرکت تورم در آذر با شدتی به مراتب کمتر، در منحنی نوسان قیمت مسکن منعکس شده است. پیش‌تر، کارشناسان اقتصاد مسکن درباره رفتار تورم مسکن در سال93 تاکید کرده بودند: امسال بین نوسان قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی، بیشترین همخوانی به وجود می‌آید، طوری که انتظار می‌رود قیمت مسکن در سطحی کمتر از تورم، نوسان کند و در نهایت، نرخ رشد مسکن از تورم بالاتر نرود. این پیش‌بینی از ابتدای امسال تاکنون، همواره محقق شده و حتی در آذرماه امسال به رغم افزایش قیمت مسکن، اما نرخ رشد آن حدود یک‌سوم تورم ماهانه آذر بوده است. درباره «امید به اجرای قریب‌الوقوع برنامه‌های جدید دولت» به‌عنوان سومین وزنه موثر بر قیمت مسکن نیز هم‌اکنون مشخص شده، انتظاری که متقاضیان مسکن به‌عنوان کنشگران اصلی بازار از به نتیجه‌رسیدن برنامه‌هایی همچون افزایش وام خرید داشتند در مقایسه با اوایل امسال، تضعیف شده است. اوایل امسال، سمت تقاضا با امیدواری زیاد به سه رقمی شدن تسهیلات خرید مسکن، در معاملات خود تاخیر به وجود آورد تا حداکثر در نیمه دوم سال93 بتواند به کمک وام حداقل 80 میلیون تومانی، خرید خود را از بازار مسکن انجام دهد اما اکنون با نزدیک شدن به پایان سال93، این گروه به این جمع‌بندی رسیده که اگر از سطح کنونی قیمت مسکن بهره‌برداری نکند ممکن است در سال آینده به واسطه احتمال توقف روند کاهش قیمت، شرایط نسبی در بازار سخت‌تر شود. بنابراین، افزایش ماه گذشته معاملات خرید مسکن در تهران را شاید بتوان براساس این برداشت ذهنی سمت تقاضا و البته سبک‌شدن اثرات دو وزنه دیگر، تجزیه و تحلیل کرد.
 شرایط فصل جدید
اکنون فعالان بازار مسکن درباره اوضاع فصل زمستان با دو پیش‌فرض روبه‌رو هستند؛ گروهی معتقدند باز هم قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند و گروه دیگر احتمال افزایش بیشتر قیمت را مطرح می‌کنند. در این میان، بررسی‌های کارشناسی و پیش‌بینی‌هایی که با لحاظ همه پارامترهای موثر بر بازار و همچنین تجربه دوره‌های مشابه سال‌های گذشته، انجام شده است نشان می‌دهد: در فصل جاری آنچه بیش‌از همه گزینه‌ها، به‌عنوان سناریوی غالب می‌تواند مورد توجه قرار بگیرد «حرکت آهسته تورم مسکن در کانال پایین‌تر از تورم عمومی» است.
کارشناسان درباره این سناریو معتقدند: همه ساله در فصل پایانی سال، حجم خرید و فروش‌های مصرفی در بازار مسکن افزایش نسبی پیدا می‌کند و در یکی دو سال اخیر حتی بازار شاهد رکوردزنی بیشترین معاملات در بهمن‌ماه بوده است. به‌عنوان مثال در بهمن سال91، حجم خرید مسکن به 27هزار فقره رسید در حالی که در سایر ماه‌های آن سال بین 17هزار تا حداکثر 24 هزار فقره مبایعه‌نامه در تهران تنظیم شده بود. در بهمن سال92 نیز حجم خرید مسکن رتبه دوم بیشترین معاملات ماهانه بعد از اردیبهشت آن سال را به خود اختصاص داد. بنابراین، انتظار می‌رود در دو ماه پیش‌رو، اقبال به خرید بیشتر شود. در چنین فضایی، اگر چه افزایش تقاضای خرید مسکن می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود، اما چون تورم عمومی کماکان تحت‌ کنترل دولت و بانک‌مرکزی خواهد بود و از همه مهم‌تر، قیمت مسکن همچنان در وضعیت تخلیه حباب به سر می‌برد، در نتیجه امکان افزایش قابل ملاحظه قیمت در ماه‌های آتی قابل انتظار نیست.
 4 خصلت زمستان93
جمع‌بندی‌های کارشناسی درباره زمستان93 بازار مسکن نشان می‌دهد: در فصل کنونی، معاملات مسکن 4 خصوصیت متفاوت پیدا می‌کنند. 
مهم‌ترین خصلت این فصل در سال جاری، «ثبات نسبی در قیمت» است. در حال حاضر قیمت مسکن به پایین‌ترین سطح رسیده و اگرچه مشروط به شرایط کلان اقتصادی، احتمال کاهش بیشتر وجود دارد، اما گزینه قوی این خواهد بود که در ماه‌های آینده نوسانات خفیف زیر یک‌درصد بروز کند.
خصلت دوم بازار، تبعیت تورم مسکن از تورم عمومی است و خصلت سوم نیز نزدیک شدن به زمان پایان رکود مسکن می‌تواند باشد. «شروع خرید‌های شب‌عید»  و «نبود قدرت واقعی خرید» نیز دو خصلت دیگر این فصل سال است که برآیند این دو می‌تواند مسیر رشد نسبی معاملات مسکن بدون افزایش شدید قیمت را در بازار رقم بزند.
 پایان «سیاست صبر» در متقاضیان مسکن؟
یک کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن درباره علت «کم ‌شدن شدت کاهش قیمت مسکن در فصل پاییز» معتقد است: با لحاظ رفتار‌های دو سمت بازار مسکن می‌توان نتیجه گرفت قیمت‌ها در بازار مسکن به کف رسیده‌اند و براساس منطق اقتصادی، چنانچه پارامترهای درونی و برونی موثر بر بازار طی ماه‌های آینده، با تغییر آنچنانی همراه نشوند، واکنش قیمتی در بازار مسکن نخواهیم داشت. بهروز ملکی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اتخاذ «سیاست‌ صبر» در سمت تقاضا رو به پایان است و گروهی از متقاضیان به این نتیجه رسیده‌اند که باید از ماحصل 15 ماه افت مداوم قیمت مسکن بهره‌برداری کرد. تعداد معاملات مسکن در پاییز93 نسبت به پاییز92 حدود 55درصد افزایش یافت. با این حال نگاه ویژه به سمت عرضه نیز نشان می‌دهد بازار مسکن هم‌اکنون با حجم بالایی واحد فروش نرفته روبه‌رو است بنابراین افزایش معاملات نمی‌تواند به تحریک قیمت منجر  شود. این کارشناس مسکن، محتمل‌ترین سناریو در زمستان امسال را «نوسانات خفیف» شبیه آنچه در پاییز رخ داد، دانست و گفت: در بازار مسکن، از افت و خیزهای جزئی قیمت معمولا چشم‌پوشی می‌شود و کارشناسان این وضعیت را «ثبات و پایداری نسبی» توصیف می‌کنند.