ریسک پیش‌خرید اوراق مسکن چیست؟

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، ضمن هشدار درباره ابطال حجم گسترده‌ای از اوراق تسهیلات خرید مسکن در زمان مشخص، خطاب به متقاضیان مصرفی اوراق اعلام کرد: با توجه به فضای رکودی بازار مسکن و پروسه نسبتا طولانی خرید آپارتمان در چنین فضایی، لازم است حین خرید اوراق تسهیلات مسکن، تاریخ مصرف و زمان انقضای قید شده روی اوراق مورد توجه خریداران قرار بگیرد؛ در غیر این صورت ابطال اوراق پیش از تبدیل آن به تسهیلات بانکی باعث ضرر مالی خریداران اوراق خواهد شد.
علیرضا توکلی با بیان اینکه تنها در آذرماه امسال معادل 92 میلیارد تومان از اوراق تسهیلات خرید مسکن به دلیل فرارسیدن زمان سررسید و عدم استفاده از آنها برای دریافت وام، باطل شد، گفت: مردم باید نسبت به مدت زمان تعیین شده برای مصرف این اوراق دقت کافی داشته باشند و تنها زمانی که مطمئن هستند آپارتمان مورد نظر خود را انتخاب کردند می‌توانند برای دریافت وام به بانک عامل مراجعه و نسبت به خرید اوراق اقدام کنند.
وی با تاکید بر اینکه متقاضیان نباید اوراق تسهیلات خرید مسکن را زودتر از زمانی که قصد دریافت وام دارند، خریداری کنند، خاطرنشان کرد: علاوه بر تهدیدی که بابت فرارسیدن تاریخ انقضای اوراق و باطل شدن آن فراروی خریداران اوراق وجود دارد، ممکن است با گذر زمان، قیمت اوراق دچار نوسان شده و بر اثر کاهش قیمت اوراق، خریدار دچار ضرر و زیان شود.
توکلی با بیان اینکه تاکنون حجم قابل توجهی از اوراق تسهیلات خرید مسکن در نتیجه عدم استفاده در زمان تعیین شده منقضی و ابطال شده است، مدت زمان استفاده از اوراق را از زمان انتشار دو سال عنوان کرد و گفت: ارزش اوراق پس از ابطال برابر صفر است و به عبارتی هیچ ارزشی نخواهد داشت.وی خاطرنشان کرد: علاوه بر آذرماه، در آبان ماه نیز 100 میلیارد تومان اوراق تسهیلات ابطال شده است.
توکلی ادامه داد: متقاضیان اوراق تسهیلات خرید مسکن باید توجه داشته باشند که در هر ماه دو نماد سررسید می‌شوند و ما در اطلاعیه‌هایی که هر ماه در سایت فرابورس منتشر می‌کنیم، این اطلاعات شامل تاریخ انتشار، تاریخ سررسید هر نماد از اوراق تسهیلات مسکن و تاریخ آخرین مهلت معاملاتی هر یک از اوراق تسهیلات است.وی با بیان اینکه این اطلاعات هر ماه یکبار به‌روز رسانی می‌شود، تصریح کرد: آخرین اطلاعیه در خصوص انقضای اوراق تسهیلات مسکن، در تاریخ هفتم دی ماه در وب سایت فرابورس منتشر شده است.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در خصوص اوراق ابطال شده و اینکه آیا راهی برای تمدید اعتبار آنها وجود دارد یا خیر گفت: مهلت انقضای اوراق تسهیلات طبق مجوز دریافتی از بانک مرکزی حداکثر دو سال بوده است و بانک مرکزی در قالب مجوز خاص، اجازه تمدید برخی از اوراق را تا 5/2 و 3 سال نیز به بانک مسکن داده است. 
وی در ادامه صحبت‌های خود متذکر شد: مردم توجه داشته باشند که اوراق تسهیلات را زمانی خریداری کنند که واقعا می‌خواهند به بانک مسکن مراجعه کنند و وام بگیرند. در واقع، موقعی که قصد خرید خانه را دارند، آن هم در لحظات آخر که در حال تشکیل پرونده در بانک مسکن هستند، اوراق تسهیلات را خریداری کنند. اگر تصمیم به خرید خانه در یک سال آینده را دارند، از خرید اوراق زودتر از موعد دریافت تسهیلات خودداری کنند؛ چراکه احتمال سررسید شدن اوراق خریداری شده وابطال آن وجود دارد.
  دلیل کانال‌شکنی اوراق
قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در اواسط دی‌ماه امسال، مسیر صعودی 9 ماه قبل را تغییر داد و با دو کانال سقوط، از مرز 100 هزار تومان اوایل سال به سطح 78 هزار تومان نزول کرد.
کاهش نزدیک به 20درصدی بهای اوراق مسکن در ماه گذشته، هزینه دسترسی به تسهیلات 45میلیونی خرید مسکن را از حدود 10 میلیون در بهار93 به رقمی معادل 7 میلیون تومان تعدیل کرد اما در چند روز گذشته، کانال جدید 70هزار، تاب نوسانات نه‌چندان پردامنه قیمت اوراق را نیاورد و بهای هر فقره اوراق تسهیلات مسکن مجددا وارد کانال 80هزار تومان شد. هم‌اکنون قیمت تک‌اوراق 500 هزار تومانی بین 79 هزار تا 82 هزار تومان در نوسان است.کانال‌شکنی چند روز اخیر «اوراق مسکن» در شرایطی اتفاق افتاده که سود واقعی اوراق از حدود 23درصد در اوایل سال کمتر شده و به حدود 20درصد رسیده است. 
سود واقعی اوراق با احتساب سود اسمی تسهیلات خرید مسکن بانک‌مسکن که 16درصد برآورد می‌شود و همچنین بهای خرید اوراق که الان معادل 7 میلیون تومان است، محاسبه می‌شود. کاهش سه واحد درصدی سود واقعی اوراق، خاصیت سرمایه‌ای و سفته‌بازی را از بازار اوراق مسکن گرفته و جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار را در مقایسه با مثلا بازار پول گرفته است.
با این حال، به‌رغم افت انگیزه خرید سرمایه‌ای اوراق و همچنین کاهش تقاضای مصرفی ناشی از «رکود مسکن و کم‌اثر بودن وام در قدرت خرید»، هم‌اکنون بهای اوراق در فرابورس دچار نوسان و کانال‌شکنی صعودی شده است.
در این باره بررسی‌هااز تحلیل کارشناسان بازار سرمایه نشان می‌دهد افت و خیزهای 2 تا 3 هزار تومانی قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن، نوعی نوسان مقطعی و کوتاه‌مدت بازار است و در این میان، پارامتری که بتواند قیمت اوراق را برای صعود دوباره، تحریک کند فعلا وجود ندارد.
کارشناسان معتقدند اگرچه ارزش معاملاتی اوراق مسکن در یک هفته اخیر، یک کانال افزایش یافته، اما به‌زودی این قیمت اصلاح می‌شود و انتظار این است که در میان‌مدت، بهای تک‌اوراق در همان کانال 70 تا 80هزار تومان بماند.در آذرماه امسال حجم تقاضایی که منجر به خرید اوراق مسکن در فرابورس شد، معادل 380 میلیارد تومان تسهیلات بود اما این حجم تقاضا در نیمه اول امسال تا مرز 700 میلیارد تومان نیز افزایش یافت.کاهش حجم تقاضا به معنای کاهش میل به خرید مصرفی و سرمایه‌گذاری در بازار اوراق مسکن است.
در اوایل امسال، سرمایه‌گذاران با این تصور که در تابستان معاملات ملک رونق می‌گیرد و تقاضای مصرفی برای خرید اوراق زیاد می‌شود، اقدام به خرید کردند تا در کوتاه‌مدت، با فروش آن سود ببرند، اما اکنون، چشم‌انداز تداوم رکود هرچند خفیف در بازار مسکن و همچنین افزایش نسبی سود سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی، کاهش تقاضا برای خرید اوراق مسکن را در پی داشته است.

منبع:دنیای اقتصاد،هاجر شادمانی