بازار مسکن به نفس تنگی افتاد

بازار معاملات مسکن از «وضعیت‌ قرمز» رکود نیمه اول سال فاصله گرفته و حجم فروش آپارتمان در تهران طی دو ماه اخیر 16 درصد افزایش یافته؛ اما با این حال، مشاوران املاک از نفس‌تنگی در بخش وسیعی از بازار خبر می‌دهند و می‌گویند: هم‌‌اکنون به‌رغم تخلیه «حباب»، سطح فعلی قیمت‌ مسکن هنوز بالاتر از قدرت خرید طبقه میانی است. رشد نسبی معاملات، مدیون واحدهای کوچک است؛ اما فروش آپارتمان‌های متراژ ‌متوسط نوساز در محله‌های برخوردار تهران که قیمت برخی از آنها به کمتراز 500 میلیون تومان رسیده، معطل وام ‌خرید مانده است.

هم‌اکنون اگرچه «حباب» قیمت مسکن تخلیه شده و توقف روند کاهش قیمت‌ها در یکی دو ماه اخیر، از مقاومت برای افت‌بیشتر حکایت دارد اما سطح فعلی قیمت فروش آپارتمان‌های «متراژ‌متوسط» همچنان بالاتر از سطح حداقلی «قدرت‌ مالی» خریداران قرار دارد.

این نابرابری بین سطح قیمت تعدیل‌شده و توان خرید ترمیم ‌نشده، بازار مسکن را در ایستگاه پایانی رکود معطل گذاشته است طوری که طبق ارزیابی‌های انجام شده از سوی سه طیف سیاست‌گذاران، فعالان و صاحب‌نظران بازار مسکن، تنها ابزاری که در وضع موجود، می‌تواند فروش آپارتمان‌های به قیمت رسیده را تسهیل کند، تصویب طرح فراموش‌شده «100 میلیون وام خرید مسکن» است.

تحقیقات نشان می‌دهد: در محله‌های برخوردار تهران از جمله مناطق 4 و 5، مشاوران املاک در فایل‌های خود، متوسط «قیمت‌ پیشنهادی» آن دسته از آپارتمان‌‌هایی را که دارای عمربنای کم و مناسب دهک‌‌های میانی و خانوارهای نه‌چندان پرجمعیت است – مساحت بین 65 تا 80 مترمربع- مترمربعی 5/4 تا حداکثر 6 میلیون تومان تعیین می‌کنند طوری که در مناطق بالاتر، مالکان این نوع واحدهای مسکونی، آمادگی عرضه به قیمت متری 7 میلیون تومان هم دارند. این سطح قیمت در اوایل سال گذشته، عمدتا برای مناطق پایین‌ شهر تعیین می‌شد اما در حال حاضر تحت تاثیر افت کم‌سابقه شتاب قیمت مسکن از 71درصد بهار92 به 3درصد ماه‌های اخیر، میانگین قیمت آپارتمان نه‌تنها در کل پایتخت که در مناطق شمالی نیز کاهش پیدا کرده است. سطح کنونی قیمت‌، متوسط بهای خرید یک واحد 75متری نوساز در محله‌های مناسب شهر تهران را به 400 تا 550 میلیون تومان رسانده است.  مشاوران املاک می‌گویند: متقاضیان این واحدها در ماه‌های اخیر، جست‌و‌جو در بنگاه‌ها را شروع کرده‌اند و تمایل به خرید دارند اما حداکثر توان مالی این گروه، 70درصد قیمت‌‌ را پوشش می‌دهد و اگر در این میان، تکلیف سقف مورد نظر دولت برای افزایش وام خرید مسکن روشن شود، بخش زیادی از فایل‌های فروش قابلیت خرید پیدا می‌کنند.

در برنامه متولیان بخش مسکن، سپرده‌گذاری 20 میلیونی متقاضیان در بانک برای دوره یکساله و دریافت 100 میلیون تومان تسهیلات شامل 80میلیون وام و 20 میلیون اصل سپرده، مطرح است که اگر به تصویب برسد، حدود 50درصد قدرت خرید آپارتمان‌های کوچک چندسال‌ ساخت و 30درصد قدرت خرید واحدهای کم‌سن متراژ‌ متوسط را تامین می‌کند.

در ماه‌‌های اخیر حجم معاملات مسکن با افزایش نسبی روبه‌رو شده طوری که در ماه‌های آذر و دی که قیمت به ثبات رسید، تعداد مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران برای خرید آپارتمان به ترتیب 16 درصد و 7/17 درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافت. همچنین حجم معاملات خرید مسکن در 9 ماه اول امسال در تهران 40درصد نسبت به مدت مشابه سال92 رشد داشته است که این اتفاق در مقایسه با کاهش 44درصدی معاملات طی سال گذشته، نشان‌دهنده کمرنگ شدن رکود می‌تواند باشد. البته در این باره، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تاکید می‌کند: افزایش معاملات مدیون آپارتمان‌های کوچک‌متراژ است و سطح قیمت اگرچه به دوره قبل از جهش برگشته اما از متوسط قدرت خرید  اغلب مصرف‌کننده‌ها، هنوز بیشتر است. حسام عقبایی در عین حال تصریح می‌کند: نقل‌وانتقالات از «وضعیت قرمز» چند ماه‌ قبل خارج شده و به سمت افزایش حجم معاملات در حرکت است.

قیمت ثابت می‌ماند

در این باره، یک کارشناس مسکن اعلام کرد: بازار در کوتاه‌مدت با ثبات قیمت همراه خواهد بود.

بهروز ملکی کارشناس مسکن هم با اشاره به وضعیت کلی بازار مسکن طی 9 ماه نخست سال جاری و مقایسه آن نسبت به مدت مشابه سال گذشته، می‌گوید: رشد قیمت مسکن به‌طور متوسط 4 درصد بوده است. همچنین متوسط رشد اجاره بهای مسکن نیز 12 درصد بوده و تعداد مبایعه‌نامه‌های خرید و فروش بیش از 40 درصد رشد داشته است.  او یادآوری می‌کند: با توجه به روند سال‌های گذشته بازار مسکن به نظر می‌رسد طی سال‌جاری مراحل پایانی تخلیه حباب قیمت مسکن ناشی از افزایش قیمت سال‌های گذشته مخصوصا سال‌های 90 و 91 و فصل نخست 92 انجام گرفته است. ملکی ادامه می‌دهد: آمارها گویای این است که در فصل نخست سال 93 بازار خرید و فروش به‌رغم رشد قابل ملاحظه معاملات از آرامش قیمت‌ها برخوردار بوده و در بازار اجاره هم، هرچند که رشد اجاره بیش از رشد فروش بوده، با این حال، همچنان منحنی رشد اجاره زیر منحنی تورم عمومی سیر می‌کند. او در خصوص پیش‌بینی بازار مسکن در ادامه سال می‌گوید: به‌رغم حجم معاملات، تحرک قیمتی خاصی پیش‌بینی نمی‌شود و بازار همچنان از ثبات نسبی برخوردار خواهد بود.

بازار در رکود است

پاییز امسال بازار مسکن دو بار برای خروج از رکود خیز برداشت اما رکود عمیقی که ماه‌ها بود دچارش شده بود آنقدر تاثیرگذار است که هنوز هم نمی‌توان از واژه «پایان رکود» برای تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن استفاده کرد. مشاوران املاکی که در سال گذشته به واسطه کاهش معاملات به مرز ورشکستگی رسیده بودند امسال از بستن یک یا دو قرارداد نیز خشنود هستند. حتی تمدید قراردادهای اجاره در بنگاه‌ها نیز برای مشاوران املاکی که سطح درآمدشان به پایین‌ترین سطح در این سال‌ها رسیده خوشایند است. بیشتر فعالان بازار مسکن معتقد هستند با توجه به کاهش قیمت‌ها متقاضیان رغبت بیشتری برای خرید دارند. برخی سهم خانه‌های کوچک را در رونق بازار بیش از سایر بخش‌های موجود در بازار مسکن می‌دانند زیرا هنوز نقدینگی خریداران کمتر از سطح تخلیه شده حباب قیمت است و به عبارتی، اگر چه قیمت مسکن به نرخ قبل از جهش برگشته اما کماکان بیشتر از قدرت خرید است و هنوز هم خرید خانه برای بسیاری دست‌نیافتنی است.  هم‌اکنون «ثبات در بازار مسکن» پیش‌بینی بسیاری از کارشناسان این حوزه است. به اعتقاد آنها حباب‌های قیمتی در بازار مسکن تخلیه و قیمت‌ها به سطح واقعی خود رسیده است.

حسام‌الدین عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص رنگ و بوی بازار مسکن در فصل پاییز می‌گوید: معاملات مسکن سیر رو به رشد دارد اما نمی‌توان گفت بازار مسکن به راحتی نفس می‌کشد. او با بیان اینکه پیش از این هم پیش بینی‌ها مبنی بر این بود که در 6 ماه دوم سال جاری شاهد افزایش حجم معاملات در پایتخت باشیم، می‌گوید: خرید و فروش مسکن براساس مبایعه‌نامه‌های بسته شده و بازار اجاره براساس قراردادهای تنظیم شده، از وضعیت قرمز خارج شده و رو به افزایش است. البته نمی‌توان گفت بازار مسکن کاملا از رکود درآمده اما به‌طور قطع وضعیت در این بخش نسبت به سال گذشته بهتر است. او ادامه می‌دهد: هر چه زمان پیش می‌رود وضعیت خروج از رکود بهتر می‌شود. چراکه خیز اقتصادی برای خروج از رکود در کشور برداشته شده و این خیز در بازار مسکن نیز نمود داشته است. همچنین ثبات اقتصادی به وجود آمده نیز کمک می‌کند مردم با آرامش بیشتری نسبت به سال گذشته به بازارهای دیرنقدشونده ورود پیدا کنند. معمولا در یک بازار بی‌ثبات مردم نگران هستند که اگر ملک خود را بفروشند تا آن را تبدیل به احسن کنند افزایش قیمت‌های لحظه‌ای آنها را دچار ضرر و زیان کند اما کنترل تورم در بازار و ایجاد آرامش سبب شده است برخی از شهروندان که قصد ارتقای املاک خود را داشتند به راحتی آنها را بفروشند و با افزایش سرمایه ملک جدید را بخرند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به بازار پاییزی اجاره هم اشاره می‌کند و می‌گوید: بازار اجاره همیشه وابسته به قیمت مسکن است. اگر قیمت مسکن افزایش داشته باشد این روند بر بازار اجاره تاثیرگذار خواهد بود و منجر به بالارفتن قیمت‌ها در بخش اجاره خواهد شد و بالعکس. اما به دلیل نبود توازن بین عرضه و تقاضای مسکن و افزایش تعداد مستاجران به موجرین و وجود رقابت در بازار، شاهد رشد هرساله اجاره‌بها در شهرهایی همچون تهران هستیم. اما امسال وضعیت اجاره‌بها نسبت به سال‌های گذشته ثبات بیشتری داشت و اگر افزایشی بود متناسب با تورم عمومی موجود در کشور بود. بنابراین رشد جهشی به مفهوم خاص وجود نداشت. بازار اجاره در فصل پاییز نیز همین روند را دنبال کرد هرچند به دلیل کاهش قراردادها به دنبال اتمام فصل نقل و انتقالات با کاهش قراردادها رو‌به‌رو بودیم.

 پیش‌بینی عقبایی از بازار زمستانی مسکن روزهای به نسبت پرمعامله در مقایسه با فصل قبل است. او در این زمینه می‌گوید: وضعیت معاملات مسکن در زمستان بهتر خواهد شد اما هنوز افرادی که با رویکرد سرمایه‌ای به بازار مسکن نگاه می‌کنند به این حوزه وارد نشده‌اند زیرا سایر حوزه‌های سرمایه‌گذاری سود بیشتری نصیب آنها خواهد کرد. این افراد در سایر بازارهای رقیب مسکن یا در بازارهای مسکن کشورهای دیگر سرمایه‌گذاری کرده‌اند چراکه توقع سود بیشتری نسبت به وضعیت کنونی دارند. بازگشت این افراد به بازار مسکن زمانبر است.

در این باره گروهی از مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر تهران معتقدند آذر ماه تعداد معاملات مسکن در این محدوده نسبت به ماه‌های گذشته و حتی سال پیش افزایش داشته است.    پیش‌بینی آنها از بازار مسکن 93 در ماه‌های باقی‌مانده سال رشد معاملات و رونق بازار است. این مشاوران املاک تاکید می‌کنند قیمت‌ها در بازار ثابت است و در برخی موارد حتی کاهش قیمت را هم شاهد بودیم و اگر همین روند ادامه پیدا کند رونق این بازار بیشتر می‌شود.  ارزیابی این مشاوران از رشد معاملات در هفته‌های آینده بین 20 تا 25 درصد است. اما این افزایش تاثیری بر قیمت‌ها نگذاشته و این فعالان بازار نیز بر ثبات قیمت در بازار تاکید دارند.

منبع:دنیای اقتصاد،نورا حسینی