دو پیش‌نیاز سیاست جدید مسکن

تجربه‌ای که از اجرای برنامه «ساخت انبوه مسکن ارزان‌قیمت روی زمین صفر» در قالب «مسکن‌ مهر» به دست آمده است، به سیاست‌گذار بخش مسکن تکلیف می‌کند، قبل از پیاده‌سازی هر نوع برنامه جدید از جمله «مسکن ‌اجتماعی» یا «مسکن ‌امید»، باید ابتدا نسبت به فراهم‌بودن بستر اقتصادی آنها اطمینان حاصل شود. در این باره، اخیرا یک تحقیق اقتصادی انجام شده است که نتایج آن متفاوت از برخی انتقاد‌ها یا جانبداری‌‌ها نسبت به طرح‌های تامین مسکن قبلی و فعلی نشان می‌دهد: برای اجرای یک برنامه کارآمد بابت تامین مسکن اقشار نیازمند حمایت، پیش‌از آنکه ابزارهایی همچون زمین و منابع مالی احتیاج باشد، باید ابتدا شرایط دو عامل «بیرونی» اما «اقتصادی» فراهم بیاید؛ این دو عامل که از روی تجربیات کشورها و ماحصل برنامه‌ریزی‌های حداقل 25ساله مسکن در ایران شناسایی شده است، مربوط به فضای کلان اقتصادی کشور می‌شود و شامل «مهار نقدینگی» و «طبیعی‌شدن نرخ تورم» است.

در این تحقیق که توسط علی قائدی کارشناس اقتصاد مسکن انجام شده، اهداف دولت نهم از اجرای طرح مسکن‌ مهر، یادآوری و مورد بررسی قرار گرفته و سپس با استناد به آمارهای رسمی، این‌طور نتیجه‌گیری شده است که در سال‌های اخیر نگاه مهندسی به بازار و برنامه‌ریزی صرف برای افزایش عرضه بدون توجه به رشد نقدینگی و تورم، باعث بازخورد منفی از طرح مسکن‌ مهر شد.

دولت قبل از طریق واگذاری رایگان زمین دولتی، بهای سنگین زمین در هزینه‌های ساخت مسکن را حذف کرد و در نظر داشت با ساخت سالانه 5/1 میلیون واحد مسکونی در قالب مسکن‌ مهر، شرایط خانه‌دار شدن خانوارها را «تسهیل» کند.

در ادبیات اقتصاد مسکن، «میزان تسهیل خانه‌دار شدن خانوارها»، معمولا توسط دو شاخص با عناوین «شاخص نرخ رشد قیمت مسکن» و همچنین «شاخص دسترسی خانوارها به مسکن یا همان شاخص طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن» سنجیده می‌شود به این معنی که هر چقدر رشد منفی قیمت مسکن بیشتر شود و همزمان، نسبت قیمت آپارتمان به درآمد خانوارها کاهش پیدا کند و زمان انتظار برای صاحب‌خانه‌ شدن پایین بیاید، دولت در برنامه‌ریزی‌هایش موفق عمل کرده و «سهولت» مدنظر سیاست‌گذار تحقق پیدا کرده است.

اما وضعیت این دو شاخص مربوط به سال‌های 88 تا 92 یعنی دوره اجرای مسکن‌ مهر، بیانگر ناکامی در دستیابی به «تسهیل شرایط صاحب‌خانه شدن» است به‌طوری‌که طی 5 سال گذشته، رشد متوسط 25 درصدی قیمت مسکن در هر سال در تهران از عدم موفقیت سیاست‌گذاران در کنترل شاخص «قیمت زمین و مسکن» حکایت دارد و نشان می‌دهد در این طرح به جای آنکه خانه‌دار شدن «کل متقاضیان» راحت‌تر شود، شکاف قیمت و قدرت خرید بزرگ‌تر شد طوری‌که شاخص «طول زمانی انتظار برای صاحب‌خانه شدن» در تهران از 9/26 سال در سال88 به 29سال در سال92 افزایش پیدا کرد.

شاخص طول زمانی صاحب‌خانه شدن از شاخص «دسترسی خانوار به مسکن» به‌دست می‌آید. شاخص دسترسی، عبارت است از نسبت متوسط قیمت مسکن یک آپارتمان معمولی 100 مترمربعی به کل درآمد متوسط سالانه خانوار. اما چون خانوارها معمولا یک‌سوم درآمد سالانه‌شان را به عنوان نرخ پس‌انداز طبیعی برای خرید مسکن کنار می‌گذارند، بنابراین برای محاسبه مدت زمان لازم برای صاحب‌خانه شدن، از شاخص «طول زمانی انتظار برای خرید مسکن» استفاده می‌شود. این شاخص از نسبت قیمت مسکن به 33درصد درآمد خانوارها به‌دست می‌آید و نتیجه آن، تعداد سال‌های مورد نیاز برای پس‌انداز جهت خرید خانه را مشخص می‌کند. این تحقیق در عین حال، نکات مثبت و کم‌نظیر مسکن‌ مهر را در 6 محور تشریح کرده که مهم‌ترین آن، ایجاد اشتغال پایدار در بخش مسکن در طول اجرای طرح و همچنین خانه‌دار شدن بیش‌از 2 میلیون خانوار کم‌درآمد و میان‌درآمد است اما آنچه مدنظر دولت‌ها است که در راستای آن، تلاش می‌کنند به پشتوانه یک طرح یا برنامه، کل بازار مسکن را ساماندهی و شرایط خانه‌دار شدن کل خانوارها را تسهیل کنند، در مسکن‌ مهر محقق نشد به این معنی که به جز 2 میلیون مخاطب مسکن‌ مهر، سایر متقاضیان مسکن در بازار، از بابت بدتر شدن اوضاع دو شاخص اقتصاد مسکن لطمه خوردند.

علی قائدی محقق این گزارش تاکید می‌کند: در سال‌های اخیر، به موازات مسکن‌ مهر چون که نرخ «تورم» و حجم «نقدینگی» به شکل افسارگسیخته رو به افزایش بود، موج سوداگری در بازار مسکن تشدید شد و تاثیر افزایش عرضه را خنثی کرد. در دو سه سال گذشته، به‌خاطر ساخت‌وسازهای مسکن‌ مهر، برای اولین‌بار حجم عرضه از کل نیاز مسکن سبقت گرفت اما چون شرایط اقتصادی مهیای اثرگذاری این عرضه نشد، عملا شاخص‌های بازار مسکن، به این دستاورد واکنش منفی نشان دادند.

بنابراین در حال‌حاضر اجرای برنامه‌ جدید مسکن پیش‌از هدایت جریان نقدینگی و تورم به مسیر مطلوب و مورد انتظار، آثار مثبتی به همراه نخواهد داشت.

متن کامل نتایج این تحقیق به شرح زیر است:

بر اساس اصول 31 و 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران کمک به تامین مسکن متناسب با نیاز خانوارها، جزو وظایف دولت‌ها است. بر این اساس قبل و بعد از انقلاب، دولت‌ها برنامه‌های زیادی را در حوزه مسکن طرح‌ریزی و اجرا کرده‌اند. از جمله طرح‌های اجرا شده در این حوزه در سال‌های اخیر مسکن مهر است.

به گواه آمار و ارقام، مسکن مهر یکی از بزرگ‌ترین طرح‌هایی است که تاکنون در کشور اجرا شده است. این طرح، منابع مالی بسیار زیادی به‌صورت تسهیلات بانکی (از محل منابع بانک مرکزی) و همچنین از محل آورده متقاضیان، بخش اعظمی از زمین‌های دولت، اعتبارات زیادی جهت تامین تاسیسات زیربنایی و روبنایی و از همه مهم‌تر بخش قابل‌توجهی از ظرفیت مدیریتی و اجرایی وزارت راه و شهرسازی و حتی دولت را به خود اختصاص داده است. لذا با توجه به گذشت مدت زمان قابل‌توجهی از شروع طرح، بررسی میزان همسویی اهداف و نتایج و همچنین اثرات آن بر بخش مسکن کشور بسیار ضروری است و می‌تواند حاوی نکات بسیار آموزنده‌ای برای سیاست‌گذاران فعلی و آینده باشد.

بررسی طرح مسکن مهر نشان می‌دهد که این طرح دارای نتایج مثبتی از جمله شکل‌گیری حرفه‌های مقیاس، ایجاد فضای رقابتی و انتقال دانش بین انبوه‌سازان، به‌کارگیری فناوری‌های نوین سازه در برخی از پروژه‌ها، افزایش اشتغال مستمر و غیرفصلی در بخش مسکن در دوره ساخت مسکن مهر و ورود برخی سازندگان خارجی در بخش مسکن بوده است و همچنین این طرح توانسته به خانه‌دار شدن خانوارهای با درآمد کم و متوسط که در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند کمک کند. ولی آیا این طرح توانسته است به یکی از اهداف اصلی خود، یعنی کنترل قیمت مسکن و در نهایت بهبود شاخص دسترسی خانوار به مسکن، از طریق حذف قیمت زمین از هزینه ساخت مسکن و واگذاری زمین به متقاضیان به‌صورت اجاره 99 ساله، دست یابد.

واکاوی بخش مسکن نشان می‌دهد که طرح مسکن مهر هرچند به تامین مسکن خانوارهای متقاضی مسکن مهر، کمک کرده است ولی نتوانسته به بهبود شرایط بازار مسکن کمک کند. بر اساس آمارهای منتشر شده، میانگین نرخ رشد سالانه قیمت مسکن در شهر تهران طی دوره 1388 (سال شروع عملیات اجرایی طرح مسکن مهر) تا سال 1392، حدود 25 درصد بوده است؛ این در حالی است که در دوره مذکور میانگین نرخ رشد سالانه درآمد ناخالص خانوار شهری حدود 5/22 درصد است که نشاندهنده عدم کنترل قیمت مسکن در این دوره و همچنین نرخ رشد بالاتر قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوارها در شهر تهران (شهر پیشرو بخش مسکن) است و به نظر می‌رسد این اتفاق در سایر مناطق شهری کشور نیز روی داده است.

 با توجه به نرخ رشد بالاتر قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوارها، بدیهی است شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار خرید مسکن برای خانوارها کاهش نیابد. محاسبات آماری در این خصوص نیز نشان می‌دهد که با فرض پس‌انداز 33 درصدی درآمد خانوار جهت خرید مسکن، متوسط طول دوره انتظار خرید یک واحد مسکونی با 100 متر مربع مساحت در شهر تهران، در سال‌های پس از 1388 نسبت به سال‌های پیش از آن صرف‌نظر از سال 1386 و 1387، بهبود قابل ملاحظه‌ای نیافته است. (در سال‌های 1386 و 1387 به‌دلیل رشد بی سابقه قیمت مسکن، شاخص طول دوره انتظار به بالاترین حد خود طی دو دهه اخیر رسیده بوده است).

لذا با توجه به مباحث فوق، سوال اساسی در خصوص طرح مسکن مهر این است که چرا با وجود سرمایه‌گذاری‌های بسیار زیاد در طرح مسکن و همچنین صرف بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مدیریتی دولت در طرح مسکن مهر، این طرح نتوانسته است باعث کنترل قیمت مسکن و بهبود شاخص دسترسی خانوارها به مسکن شود. جواب به این سوال که هدف اصلی نگارش این مقاله بوده است، می‌تواند چراغ راه سیاست‌گذاران در حوزه مسکن باشد. در جواب به این سوال می‌توان گفت از جمله دلایل عدم موفقیت طرح مسکن مهر در دستیابی به اهداف اصلی خود، نگاه ساده انگارانه و صرفا مهندسی به بخش مسکن و وجود این ایده در سیاست‌گذاران مسکن مهر، که صرف افزایش عرضه مسکن می‌تواند باعث بهبود شرایط بازار مسکن شود و همچنین عدم توجه به نحوه تامین مالی مناسب این طرح و اتکای آن به منابع بانک مرکزی و عدم بهبود فضای کسب و کار و سوق نقدینگی‌ها به سمت بازارهای غیر مولد ازجمله سوداگری در بخش مسکن است.

این در حالی است که تجربیات حوزه مسکن در داخل و خارج از کشور نشان می‌دهد تا زمانی‌که: 1- نقدینگی و تورم عمومی کنترل نگردد، 2- فضای با ثبات اقتصادی به‌منظور حذف سوداگری و همچنین افزایش پایدار درآمد خانوارها ایجاد نشود و 3- اتکای طرح‌های حوزه مسکن به منابع بانک مرکزی و پول پرقدرت قطع نگردد، نمی‌توان انتظار داشت سیاست‌گذاری‌ها در حوزه مسکن باعث بهبود شرایط بازار مسکن و تسهیل دسترسی خانوارها به مسکن شود و اجرای هر گونه طرحی در حوزه مسکن بدون ملاحظات فوق‌الذکر، هر چند ممکن است در کوتاه‌مدت باعث دسترسی برخی از خانوارها به مسکن مورد نیاز خود شود ولی در نهایت این‌گونه طرح‌ها دارای نتایج متضاد با اهداف خود خواهند بود. کما اینکه در زمان اجرای طرح مسکن مهر، با وجود عرضه بسیار مناسب در بازار مسکن و در نتیجه کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی به کمترین میزان خود، قیمت مسکن همچنان از نرخ رشد بالایی برخوردار بوده و شاخص دسترسی به مسکن خانوار بدتر شده است. لذا با توجه به اینکه اجرای طرح‌های کلان در حوزه مسکن در فضای بی ثبات اقتصادی، صرفا باعث می‌شود که خانوارهای بیشتری نیازمند به کمک دولت در این حوزه گردند، در چارچوب یک سیاست کلان اقتصادی، ایجاد فضای باثبات اقتصادی به‌منظور کنترل قیمت مسکن و توانمندسازی اقتصادی خانوارها، مقدم بر اجرای هرگونه طرحی در حوزه مسکن است و کلام آخر اینکه تا زمانی‌که شرایط مناسب جهت اجرای طرح‌ها در حوزه مسکن محقق نگردد، متهم شدن دولت‌ها به کم کاری در حوزه مسکن، بهتر از مداخله ناصحیح دولت در بخش مسکن است.