مقصد عرضه های جدید در بازار مسکن

انتشار آمار رسمی مربوط به آخرین وضعیت حجمی «تعداد کل واحدهای مسکونی در کشور»، از بروز دو واقعه در بازار ملک پرده برداشت.

نرخ جدید موجودی مسکن کشور، علاوه بر اینکه بازتاب‌دهنده افت شدید شتاب سرمایه‌‌گذاری‌های ساختمانی ‌طی ماه‌های اخیر است، از یکسو نشان می‌دهد، حجم «عرضه کل» شامل تعداد کل واحدهای مسکونی مصرفی و تعداد خانه‌‌های خالی، کماکان از تعداد خانوارهای ایرانی بیشتر است و این حجم مازاد در مقایسه با سال90 -رکود قبلی- 75/3 برابر شده و از 400 هزار واحد به 5/1 میلیون واحد اضافه افزایش پیدا کرده است.

این نرخ موجودی از سوی دیگر، مطابق آنچه پیش‌تر درباره اثر تدریجی رکود مسکن بر روند عرضه، به جای تاثیرگذاری آنی  مطرح کرده بود، تایید می‌کند که پدیده «مازادعرضه» که برای اولین بار حدود سه سال پیش در بازار مسکن حاکم شد، حداقل تا نیمه‌های سال94 تداوم خواهد داشت. هرچند به دلیل آنکه مقصد غالب عرضه‌های جدید در بازار خانه‌های خالی خلاصه می‌شود، هنوز «عرضه مصرفی» با کمبود مواجه است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طبق آمارهای رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار، حجم «عرضه کل» در بازار مسکن در پایان بهار93 با 8 درصد افزایش نسبت به آخرین نرخ اعلام شده در سرشماری نفوس و مسکن، از 21 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در سال90 به رقمی معادل 23 میلیون و 338 هزار واحدمسکونی رسیده است.

مقایسه نرخ جدید کل موجودی مسکن با جمعیت فعلی کشور که حدود 21 میلیون و 785 هزار خانوار برآورد می‌شود، حکایت از آن دارد که هم‌‌اکنون میزان عرضه کل مسکن، یک میلیون و 500 هزار واحد بیشتر از تعداد خانوارها است. به عبارت دیگر، در سال‌های اخیر به تناسب افزایش عرضه جدید، چون که سرعت رشد جمعیت کمتر بوده، حجم «مازاد کل عرضه» نیز افزایش یافته و در مقایسه با سال90، تقریبا 75/3 برابر شده است.

بنابراین در حال حاضر اگرچه نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌ در حوزه تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت، از شتاب 200 درصدی ‌سال‌91 و اوایل سال 92 به حدود 5درصد در بهار 93 نزول کرده و باعث کاهش 23درصدی حجم عرضه آپارتمان جدید به بازار در این فصل شده است اما محصول رونق ساختمانی دو سال گذشته، همچنان پایداری «مازادعرضه» را به همراه دارد و تایید می‌کند: به رغم رکود مسکن و افزایش ساختمان‌های نیمه‌کاره، نرخ مازاد در حدی است که جلوی اثرگذاری آنی کاهش عرضه‌های جدید را خواهد گرفت. با این حال، پیش‌بینی می‌شود تاثیرپذیری تدریجی بازار مسکن از رکود موجود، بازار مسکن را در سال95 با عدم کفایت عرضه روبه‌رو کند. بررسی‌ها از گزارشی که بانک مرکزی درباره فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی تا پایان بهار 93 منتشر کرده، حاکی است: در بهار امسال 151 هزار و 435 واحدمسکونی جدید، تکمیل و روانه بازار مصرف شد که برخلاف بهار 92 که رشد 25 درصدی در نرخ تکمیل اتفاق افتاده بود، در بهار امسال، حجم آپارتمان‌های تکمیلی 7/23 درصد نسبت به مدت مشابه کاهش پیدا کرده است.

هم‌اکنون موجودی کل مسکن در کشور با احتساب آپارتمان‌های تکمیل‌شده بهار 93 معادل 3/23 میلیون واحدمسکونی است اما حجم «عرضه‌مصرفی» که از مابه‌التفاوت «عرضه‌کل» و «خانه‌های خالی» به دست می‌آید، هم‌اکنون حدود 1/21 میلیون واحد مسکونی برآورد می‌شود. نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال90 نشان داد: تعداد خانه‌‌های خالی یا همان عرضه بی‌مصرف در فاصله سال‌های 85 تا 90 با رشد حدود 240‌هزار واحدی در هر سال، از 400 هزار واحد خالی از سکنه به 6/1 میلیون واحد رسید. در سال90 اگر چه موجودی کل مسکن در کشور معادل 6/21 میلیون واحد شد اما با کسر 6/1 میلیون خانه‌خالی از آن، حجم «عرضه مصرفی» در آن سال حدود 95/19 میلیون واحد مسکونی شد. حجم خانه‌های در حال استفاده و مصرفی در سال90 در مقایسه با 21میلیون و 185 هزار خانوار موجود در آن سال، از کسری 2/1 میلیون آپارتمان مسکونی مصرفی حکایت می‌کرد و نشان می‌داد: در اوایل دهه90 که بازار مسکن در شوک رکود سال88 بود، به دلیل آنچه احتکار سازنده‌ها همزمان با کاهش قیمت و همچنین ناتوانی قدرت خرید مسکن عنوان می‌شد، کارآیی بخشی از عرضه مختل شد و بروز «کسری آپارتمان‌های مصرفی»، به رغم «مازاد عرضه کل» را رقم زد. هم‌اکنون با فرض اینکه تعداد خانه‌های خالی ظرف 5/2 سال گذشته با روند 5 سال قبل، افزایش پیدا کرده باشد مشاهدات و روایت واسطه‌ها در بازار مسکن، رشد خانه‌های خالی به خصوص در بخش واحدهای نوساز را تایید می‌کند- می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که در حال حاضر از 3/23 میلیون کل موجودی مسکن کشور، حدود 2/2 میلیون واحدمسکونی به صورت «خانه‌خالی» در بازار نگهداری می‌شود طوری که حجم «عرضه مصرفی» یا آپارتمان‌های در حال سکونت از حدود 20 میلیون واحد در سال90 به 1/21 میلیون واحد در پایان بهار93 رسیده است.

با احتساب حجم «عرضه مصرفی» در بازار مسکن، مشخص می‌شود: شکاف 2/1 میلیون واحدی که در سال 90 بین تعداد آپارتمان‌های مصرفی و خانوارها وجود داشت، هم‌اکنون تقریبا نصف شده و میزان کسری واحدهای مصرفی در برابر خانوارهای شهری به حدود 685 هزار واحد رسیده است که سرمنشا این رویداد مثبت نیز، رشد سه برابری سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال‌های 91 و اوایل 92 می‌تواند باشد. در سال 91، طبق گزارش بانک‌مرکزی، تعداد آپارتمان‌های تکمیل‌شده در کشور 104درصد افزایش یافت و753 هزار واحد جدید مسکونی به بازار عرضه شد. در سال 92 نیز این شاخص 11درصد رشد کرد و 834 هزار واحد جدید عرضه شد اما در بهار امسال این شاخص 24 درصد نزول کرد.

مقایسه تعداد خانوارها و آپارتمان‌های مصرفی (بدون احتساب خانه‌های ‌خالی) نشان می‌دهد: میزان کسری 2/1 میلیون واحد مسکونی در سال90 به حدود 685 هزار واحد در سال جاری رسیده و عملا شکاف عرضه مصرفی و نیاز موجود، کمتر شده است. به این ترتیب می‌توان گفت: رشد 8 درصدی موجودی کل واحدهای مسکونی در کشور در فاصله زمانی سال 90 تا بهار 93، اگر چه شکاف بین حجم آپارتمان‌های در حال استفاده و تعداد خانوارهای فعلی را 7/1 برابر کاهش داد و کسری 2/1 میلیون واحدی در حوزه مصرفی را به 685 هزار واحد رساند اما برآورد می‌شود بخش قابل‌توجهی از عرضه‌های جدید طی این سال‌ها به جای آنکه مصرفی شود، به صوت «خانه‌خالی»، عملا به افزایش «عرضه صوری» در بازار مسکن دامن زده است. کمبود حداقل 645 هزار واحد مسکونی در کشور را اخیرا مسوولان بخش مسکن در همایش سیاست‌گذاری‌‌‌های توسعه مسکن، مطرح کردند. کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی، برای تبدیل عرضه صوری به عرضه مصرفی، راهکار استفاده از 5/1 میلیون خانه‌ خالی موجود در کشور را توانمند کردن قدرت مالی متقاضیان  و همچنین اخذ مالیات از خانه‌های خالی عنوان می‌کنند. در حال حاضر شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی– نسبت تعداد خانوارها به تعداد واحدها- با احتساب حجم کل عرضه، از 98/0 در سال90 به 93/0 در بهار93 بهبود پیدا کرده است.این شاخص در سال85 که اوج کمبود عرضه مصرفی بود، در سطح 09/1 قرار داشت.

منبع : دنیای اقتصاد