تغییر گرانیگاه عرضه مسکن

درباره بازار مسکن 94 سه پرسش مطرح است که پاسخ به آنها، آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت «قیمت»، «ساخت‌وساز» و «روند معاملات» را برای طیف‌های مختلف-از سرمایه‌گذاران ساختمانی گرفته تا خریداران مصرفی-روشن می‌سازد. در این باره، یک تحقیق فراگیر براساس سیکل‌های تجاری 22سال گذشته بازار مسکن و همچنین با استناد به دو تحلیل‌ رسمی انجام شده که نشان می‌دهد: سال آینده به علت آنکه استعداد کافی برای «رونق» وجود ندارد، بازار لااقل در 6 ماه اول، در وضعیت «پایان رکود» به سر خواهد برد؛ اما قسمت‌هایی از این بازار که «آپارتمان‌های ارزان‌ و متوسط قیمت» را شامل می‌شود، با تحرک نسبی هم به لحاظ افزایش حجم خرید و فروش و هم به لحاظ ساخت‌‌وساز مواجه می‌شود.

چشم‌اندازی که در این تحقیق تصویر شده است، مشخص می‌کند: تحت‌تاثیر تنها برنامه قطعی و مصوب برای بخش مسکن، در سال 94 معادل 300 هزار فقره وام ساخت با قابلیت تخصیص به پروژه‌های مسکونی کم‌درآمدها پرداخت می‌شود. از طرفی، به‌واسطه تخلیه حباب و ثبات قیمت، گرایش تدریجی به خرید این آپارتمان‌ها شروع خواهد شد. با این حال، امکان کاهش نرخ به‌خصوص در آپارتمان‌های بالاتر از متوسط قیمت وجود دارد؛ ضمن اینکه با سه استدلال، شایعه «جهش قیمت»، مردود و سطح نوسان کمتر از تورم خواهد بود.

با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، نیاز طیف‌های مختلف فعالان بازار مسکن به یک قطب‌نمای جامع‌نگر و چندبعدی که بتواند فارغ از انبوه اظهارنظرهای شخصی و شاید غیرکارشناسی، ساختار اقتصادی بازار املاک ایران در سال 1394 را تصویر و تشریح کند، افزایش پیدا کرده است.

آنچه در حال حاضر «احتیاج ضروری» سرمایه‌گذاران ساختمانی و ملکی، سازنده‌ها، انبوه‌سازان، بسازوبفروش‌ها، متقاضیان مصرفی، واسطه‌ها و دلالان بازار و همچنین تصمیم‌‌گیران بخش مسکن محسوب می‌شود، دستیابی به اطلاعات مستند و روشن درباره سه پرسش اساسی بابت بازار مسکن94 است. گروه مسکن«دنیای‌اقتصاد» برای ارائه پاسخ‌های کاربردی و قابل اتکا به سه پرسش موجود بازار مسکن که درباره آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت سه شاخص «ساخت‌وساز»، «معاملات مسکن» و «نحوه تغییرات قیمت مسکن» مطرح است، مجموعه تحقیقاتی پیرامون چرخه‌های تجاری بازار مسکن طی 22 سال گذشته و مولفه‌های تاثیرگذار بر این سه شاخص بازار انجام داده و در نهایت، با تکمیل اطلاعات به دست آمده از طریق تحلیل‌های دو منبع رسمی، گزارش چشم‌انداز سال آینده بازار مسکن را به شرح زیر تدوین کرده است. براساس تحقیقات و مطالعات صورت گرفته، قطب‌نمای بازار مسکن 94 نشان می‌دهد: بازار ملک که هم‌اکنون دوره «اواخر رکود» را سپری می‌کند، در سال آینده نیز چون کماکان از استعداد کافی برای تغییر فاز و ورود به «حالت رونق» برخوردار نخواهد بود، حداقل طی 6 ماه اول94، در «فاز پایانی رکود مسکن» باقی می‌ماند. در این پیش‌بینی اثر 6 مولفه درونی و بیرونی بازار مسکن بر رفتار سه شاخص بازار تجزیه و تحلیل شده و این نتیجه‌گیری به‌دست آمده که «اوضاع اقتصاد کلان و تحولات بین‌المللی، اقتصاد مسکن و همچنین اقتصاد خانوار به‌گونه‌ای است که برآیند نیروهای موثر بر بازار ملک، بدون آنکه قیمت مسکن را در سال آینده با جهش مواجه کند، فعالیت‌های ساختمانی و خریدوفروش آپارتمان را به تدریج در طول سال بهبود می‌بخشد و به دوره ابتدای رونق می‌رساند.»

به این ترتیب، بازار مسکن در نیمه اول سال آینده از وضعیت «پایان رکود» تبعیت می‌کند و در نیمه دوم 94 مشروط به فراهم شدن زمینه هجرت، وضعیت «رونق اولیه» به وجود خواهد آمد.

  4 نشانه دوره «پایان‌رکود»

بررسی‌های مختصات دوره «پایان‌رکود» یعنی حالتی که هم‌اکنون نیز بازار مسکن کم‌وبیش به آن دچار است، حاکی است: در این دوره 4 نشانه قوی قابل ردیابی می‌تواند باشد. نشانه اول «افت شتاب کاهش قیمت مسکن» است. دوره‌های رکود-رونق دست‌کم 22ساله بازار مسکن نشان می‌دهد، بعد از کاهش شدید قیمت و شیب زیاد سقوط در نقطه اوج رکود، برای مدتی، روند کاهنده، فوق‌العاده خفیف و خفیف‌تر می‌شود و نوسانات در حد تک‌رقمی و نزدیک به صفر، ادامه پیدا می‌کند که این حالت پایان رکود است.

در حال‌حاضر، کاهش رشد ماهانه قیمت مسکن و همچنین تک‌رقمی شدن نرخ رشد نقطه‌ای، این حالت را بازگو می‌کند که با توجه به مولفه‌های اثرگذار بر آینده قیمت، این حالت تا نیمه‌اول 94 ادامه‌دار خواهد بود. نشانه دوم «پایان رکود»، «کاهش سفته‌بازی در معاملات» است. هم‌اکنون طبق شواهد موجود در بازار، روایت مشاوران املاک و همچنین تحلیل‌‌های رسمی معاونت مسکن، سهم خریدهای سرمایه‌ای و سوداگرانه آپارتمان به پایین‌ترین سطح در قیاس با خریدهای مصرفی رسیده است و این روند ادامه‌دار خواهد بود. نشانه سوم و مهم این حالت،  «نوسان قیمت مسکن در سطح کمتر از تورم» است. از ابتدای امسال تاکنون، نرخ رشد نقطه‌ به نقطه قیمت مسکن–میزان رشد در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال92- بین 4/ 3 درصد تا حداکثر 7درصد بوده در حالی که تورم نقطه‌ای در این فاصله بین 4/ 14درصد تا 4/ 17درصد نوسان کرده است. نشانه چهارم نیز «افزایش نسبی معاملات مسکن» است.

طی ماه‌های اخیر خرید و فروش آپارتمان در تهران نسبت به نیمه اول سال حدود 25درصد افزایش پیدا کرد اما چون حجم معاملات هنوز به سطح حداقلی دوره رونق– ماهی حداقل 17هزار فقره- نرسیده، بنابراین رکود معاملاتی نسبت به قبل بهبود پیدا کرده اما به رونق مبدل نشده است.

  6 مولفه سرنوشت‌ساز بازار آتی

 طبق آنچه از نتایج تحقیقات چندجانبه درباره آینده بازار مسکن به دست آمده است، مشخص می‌شود: 6مولفه شامل تورم، حجم عرضه موجود در بازار مسکن، قدرت خرید، برنامه‌های دولت در بخش مسکن و مالی مسکن، مذاکرات سیاسی در عرصه بین‌المللی و بالاخره اوضاع قیمت نفت، بر شاخص‌های سه‌گانه بازار مسکن در سال94 اثرگذار هستند. مولفه حجم عرضه در حال حاضر به صورتی است که کل موجودی آپارتمان‌های مسکونی در کشور– با احتساب خانه‌های خالی- حدود 5/ 1 میلیون واحد بیشتر از تعداد خانوارها شده است و به عبارتی، بازار هنوز و به رغم کاهش شدید سرمایه‌گذاری، با مازاد عرضه روبه‌رو است. هر چند بخشی از این عرضه‌ها در قسمت‌های غیرمصرفی قرار دارد اما اثر این مولفه در سال94 به شکل مانع رشد قیمت مسکن، ظهور خواهد کرد.

مولفه دوم، یعنی «تورم عمومی» نیز با توجه به برنامه کلان بانک مرکزی و حساسیت ویژه‌ای که مجموعه دولت بر مهار رشد قیمت‌ها دارد، در سال آینده باز هم قرار است کاهش یابد. احتمال ادامه شیب منفی تورم، بالطبع بر سطح قیمت مسکن نیز تاثیر می‌گذارد هر چند بین این دو، رابطه دوطرفه وجود دارد. سومین مولفه که «قدرت خرید» است نیز هم‌اکنون در کمترین میزان ممکن در مقایسه با حداقل 10 سال گذشته قرار دارد. تحت‌تاثیر عدم افزایش وام خرید، سهم تسهیلات در قیمت، از متوسط 40 درصد در دهه80 به حدود 10 درصد کنونی رسیده است. با توجه به عدم توافق بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی برای افزایش چشمگیر وام خرید در حال حاضر و همچنین با احتساب تاخیر حداقل 6 ماهه در پرداخت اولین سری وام جدید از زمان تصویب، در نتیجه خلأ قدرت خرید مسکن حداقل تا نیمه94 ادامه خواهد داشت.

 بنابراین اثر این مولفه نیز قطعا تحریک قیمت نیست. مولفه چهارم همان برنامه‌های دولت است که طبق آنچه تاکنون تصویب شده و به صورت قطعی در سال آینده اجرا خواهد شد، تامین مالی ساخت نیم‌میلیون واحد مسکونی به کمک وام نوسازی 50میلیونی و 15میلیونی روستایی است. این دو نوع تسهیلات، عرضه مسکن ارزان‌قیمت و حداکثر «متوسط قیمت» را تقویت می‌کند که اثر کاهنده بر قیمت خواهد گذاشت. مولفه پنجم مربوط به مذاکرات هسته‌ای می‌شود که تحلیل‌های کارشناسی در این باره حاکی است: سرنوشت مذاکرات کمترین تاثیر را بر بازار مسکن که یک بازار کاملا غیروابسته به محیط بین‌المللی است، خواهد داشت. بازار مسکن از ناحیه تحولات بین‌المللی، عمدتا به واسطه تغییرات شاخص‌های اقتصاد کلان، تاثیر می‌گیرد نه به صورت مستقیم و بی‌واسطه. مولفه ششم و آخر نیز، وضعیت قیمت نفت است. بررسی‌ها در این باره نیز حاکی است: درآمدهای نفتی کشور در نقش یک عامل تخفیف‌دهنده یا تشدیدکننده نوسانات قیمت مسکن، در این بازار تاثیر می‌گذارد که البته رابطه آن، هم‌جهت است. بنابراین کاهش قیمت نفت و چشم‌اندازی که برای آن در سال 94 وجود دارد، از رشد شدید قیمت مسکن پشتیبانی نمی‌کند. به این ترتیب، برآیند مولفه‌های شش‌گانه، قیمت مسکن را در سال94 از افزایش شدید و تورمی، در امان می‌گذارد.

  چرا جهش قابل تصور نیست؟

 نتایج تحقیقات درباره آینده مسکن، تا اینجا، بر «مناسب بودن میزان عرضه در سال94، بهبود نسبی معاملات و همچنین فراهم نبودن زمینه افزایش شدید قیمت» حکایت دارد. اما در این میان یک پرسش هنوز در ذهن فعالان بازار وجود دارد؛ اینکه آیا برخی اظهارنظرها درباره جهش قیمت در سال94 صحت دارد؟

با سه نوع استدلال تجربی‌-اقتصادی می‌توان شایعه جهش قیمت در سال94 را مردود اعلام کرد. استدلال اول به ذات دوره‌های رکود و رونق مسکن برمی‌گردد. مطابق دوره‌های 22ساله افت و خیز قیمت مسکن، مدت زمان دوره رکود معمولا دو ساله است و مدت زمان دوره رونق نیز حداقل 3 و حداکثر 4 سال بوده است. دوره آخر رکود مسکن از نیمه سال92 شروع شد و نقطه اوج آن، نیمه‌اول امسال بود. بنابراین در دو فصل آتی، بازار دوره «پایان رکود» را طی خواهد کرد.  استدلال دوم با زمان بروز جهش قیمت ارتباط دارد. افزایش شدید قیمت مسکن معمولا در اواسط دوره‌های رونق– سال‌های 75، 81، 86 و بهار92- اتفاق می‌افتد.

بنابراین حتی با فرض اینکه، شرایط در نیمه دوم سال آینده برای توقف دوره پایان‌رکود و شروع تدریجی دوره رونق مسکن فراهم باشد، چندین فصل طول خواهد کشید تا جهش احتمالی اتفاق بیفتد که این بازه زمانی به مدتی بیشتر از یک‌سال94 نیاز دارد. سومین استدلال در رد فرضیه جهش، به رابطه بین حرکت تورم عمومی و تورم مسکن برمی‌گردد. جهش قیمت مسکن قطعا بعد از سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از سطح تورم، اتفاق خواهد افتاد. حال اینکه، سطح نرخ رشد از تورم پایین‌تر است و با توجه به پیش‌بینی‌ها، نقطه تلاقی مجدد این دو نرخ در زمان شروع تدریجی رونق، خواهد بود. تورم عمومی و تورم مسکن یک‌بار در مسیر رکود و بار دیگر در مسیر رونق، همدیگر را قطع می‌کنند. در مسیر رکود، نرخ تورم مسکن به پایین سطح تورم عمومی می‌آید که این اتفاق در مهر 92 با کم‌شدن نرخ تورم مسکن به سطح 33 درصد در مقایسه با تورم عمومی 6/ 36 درصدی، ثبت شد. هنوز سطح تورم مسکن پایین‌تر است و بعد از نقطه تلاقی در مسیر صعود، حداقل یک‌سال تا نقطه اوج، زمان لازم خواهد بود.

  تحلیل منابع رسمی

حامد مظاهریان، معاون مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در این باره معتقد است: بردارهای تعیین‌کننده قیمت مسکن در سال94 نشان می‌دهد خبری از تلاطم یا شوک جهشی نخواهد بود اما انتظار می‌رود اولین حرکات خروج از رکود در سال آینده، به شکل توقف افت ساخت‌وساز و بهبود نسبی معاملات ظاهر شود. مظاهریان، تعهد دولت به کنترل تورم را مهم‌ترین عامل برای تداوم آرامش کنونی قیمت در سال آینده عنوان می‌کند. معاون مسکن، بدترین حالت در سال آینده را افزایش قیمت مسکن حداکثر به اندازه نرخ تورم، پیش‌بینی کرده است.   حسین عبده‌تبریزی صاحب‌نظر اقتصاد مسکن نیز با این توضیح که سال آینده به واسطه پرداخت 300 هزار فقره وام ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده، بازار ساخت مسکن ارزان‌قیمت بعد از چندین سال، از دولت به بخش خصوصی سپرده می‌شود، گفت: چشم‌اندازی که برای بازار مسکن 94 قابل تصور است، رونق نسبی معاملات آپارتمان‌های «ارزان‌قیمت» و حداکثر نزدیک به «میانگین قیمت» شهرها است به این معنی که مثلا در تهران، خرید و فروش واحدهای مسکونی متری تا 4 میلیون تومان در سال جدید شروع می‌شود اما در بازار آپارتمان‌های گران‌قیمت یا قیمت‌های بیش از سطح متوسط، چون که مازاد عرضه عمدتا در این دو بخش است، افزایش قیمت نخواهیم داشت بلکه قیمت‌ باز هم تعدیل خواهد شد. وی تصریح کرد: در سال آینده، کاسبی بازار مسکن راه خواهد افتاد اما معاملات عمدتا در بخش‌های ضعیف بازار خواهد بود با این تاکید که «توقع رشد قیمت» بعید است و خریداران عمدتا مصرف‌کننده خواهند بود.

منبع:دنیای اقتصاد