مهار تورم مسکن در کلان‌شهرها

هفته‌نامه اقتصادی اکونومیست در شماره جدید خود، از چالش مشترک بین ساکنان کلان‌شهرهای جهان بابت «افزایش افسارگسیخته هزینه‌های تامین مسکن» خبر داده و با انتشار نتایج یک تحقیق درباره «ریشه تورم مسکن در شهرهای بزرگ»، راه‌حل این مشکل را معرفی کرده است.

یافته‌های جدید مدرسه اقتصاد لندن، دانشگاه معتبر انگلیس در حوزه اقتصاد  نشان می‌دهد: در بسیاری از کلان‌شهرهای دنیا، بهای زمین مسکونی و غیرمسکونی و همچنین قیمت مسکن طی چند سال گذشته دچار جهش‌های دو تا سه رقمی شده است. در هنگ‌کنگ و لندن، قیمت زمین با کاربری‌های مختلف طی یک دهه اخیر به ترتیب 150 درصد و 800 درصد گران شده و  در منهتن آمریکا قیمت مسکن با فاصله زیادی از تورم منفی، در سال 2014 با رشد 16درصدی نسبت به سال قبل مواجه شده است که این میزان افزایش برای بازار مسکن این کشور، صعود شدید به حساب می‌آید.

در کلان‌شهرها– شهرهای بزرگ و پرجمعیت- آنچه باعث فراهم شدن بستر رشد قیمت مسکن می‌شود، نابسامانی بازار زمین است. در این بازار، رفتار سوداگرانه مالکان و ممانعت آنها از فروش زمین به سازنده‌ها، باعث «نگهداری بدون استفاده» این نهاده اصلی ساخت مسکن می‌شود و به کمبود مصنوعی «زمین» در بازار ساخت‌وساز دامن می‌زند که نتیجه این کمیابی اول به شکل تورم زمین و سپس تورم مسکن بروز می‌کند. در گزارش تحقیقاتی منتشر شده توسط اکونومیست، «زمین» ریشه اصلی رشد هزینه تامین مسکن در کلان‌شهرها، مورد تاکید قرار گرفته و در کنار آن، «محدودیت گسترش افقی و رشد عمودی فضاهای مسکونی» در این شهرها نیز در نقش تشدیدگر بحران مسکن، برجسته شده است. محققان مدرسه اقتصاد لندن برای رفع این چالش، یک نرم‌افزار حاوی دو راهکار برای تنظیم بازار زمین، به دولت‌ها در کشورهای مختلف پیشنهاد می‌کنند. در قالب راهکار اول، اخذ مالیات از افزایش ارزش زمین در کلان‌شهرها، توصیه شده است. این نوع مالیات نه‌تنها هیچ اثر منفی و شوک‌آمیز بر قیمت مسکن ندارد که برعکس، تاثیر کاهشی دارد و می‌تواند عرضه زمین آماده‌ساخت را افزایش داده و به افزایش عرضه مسکن در مقابل جمعیت متقاضی خانه در شهرهای بزرگ منجر شود.  راهکار دوم نیز پیشنهاد تسلط دولت مرکزی بر ضوابط ساختمانی و مقررات شهری وضع ‌شده از سوی دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) است. دولت با به دست گرفتن نبض مقررات و ضوابط شهری، می‌تواند مجموعه ساخت‌‌وساز در شهرها را به نفع طبقات اجتماعی تنظیم کند و از حبس دارایی‌های ملکی نزد گروهی خاص به زیان کل جامعه، جلوگیری نماید. اکونومیست اعلام کرده است: افزایش هزینه‌های تامین مسکن در شهرهای بزرگ باعث مهاجرت کارگران از این مناطق خواهد شد و تبعات آن می‌تواند کاهش نیروی کار برای شغل‌های سطح پایین در این شهرها باشد در حالی که با تنظیم مجدد قوانین شهری در حوزه مسکن، در کشوری همچون آمریکا امکان جهش حداقل 3 واحد درصدی در تولید ناخالص داخلی ایجاد خواهد شد.

زمین واقعا کمیاب است؟

در متن گزارش اکونومیست آمده است: «مارک تواین» نویسنده و طنزپرداز مشهور آمریکایی، یک زمانی توصیه کرد: زمین بخرید، چون دیگر تولید نمی‌شود. درحقیقت، زمین واقعا کمیاب نیست به طوری که کل جمعیت آمریکا را می‌توان در تگزاس جای داد به گونه‌ای که هر خانوار می‌تواند از بیش از یک جریب زمین بهره‌مند شود. آنچه موجب شده است قیمت‌ها سر به فلک بکشند، تلاقی بین افزایش تقاضا و عرضه محدود در کلان‌شهرهایی مانند لندن، بمبئی و نیویورک است.

در 10 سال گذشته قیمت‌های واقعی ملک در هنگ‌کنگ تا 150 درصد جهش کرده است. قیمت املاک مسکونی در منطقه می‌فئر، در مرکز لندن، به 55 هزار پوند(82 هزار دلار) در هر متر مربع رسید. قیمت هر مایل مربع از املاک مسکونی منهتن 5/ 16 میلیارد دلار است.

حتی در این شهرهای بزرگ هم کمیابی زمین مصنوعی است. در واقع، محدودیت‌های قانونی در مورد ارتفاع و تراکم ساختمان‌ها و همچنین توسعه شهر، عرضه را محدود کرده و موجب افزایش قیمت‌ها شده است. در تحلیلی که به تازگی توسط کارشناسان مدرسه اقتصاد لندن انجام شده، برآورد شده است که قوانین استفاده از زمین در منطقه وست اند لندن موجب تورم 800 درصدی قیمت فضای اداری شده است، در میلان و پاریس این قوانین قیمت‌‌‌ها را در بازار زمین به میزان حدود 300 درصد افزایش داده است. علت این سود فراوان که نصیب مالکان زمین می‌شود این است که ساخت ساختمان‌های اداری جدید تقریبا غیرممکن است.

هزینه این عملکرد ناموفق بازار املاک عمدتا به دلیل تاثیر آن بر افراد، بسیار بزرگ است. قیمت بالای مسکن موجب می‌شود کارگران به سمت مکان‌های ارزان‌تر و در عین حال با بهره‌وری کمتر روی بیاورند. براساس یک مطالعه، مشاغل در منطقه خلیج در سان‌فرانسیسکو می‌تواند پنج برابر بیشتر از میزان فعلی باشد، اما محدودیت‌های ساخت و ساز مانع از این مساله شده است. جمع شدن هزینه درآمد از دست رفته و پتانسیل انسانی محقق نشده و این ارقام گیج کننده است. برداشتن تمامی موانع رشد شهری در آمریکا موجب افزایش تولید ناخالص داخلی این کشور به اندازه 5/ 6 تا 5/ 13 درصد یا حدود یک تا 2 تریلیون دلار خواهد شد.

تبعات سخت‌شدن قوانین استفاده از زمین

دو روند طولانی در ایجاد این بازار آسیب دیده نقش داشته‌اند. یک روند احیای شهر به عنوان چرخ‌دنده اصلی ماشین اقتصادی جهان است. در قرن بیستم، نوسان هزینه حمل و نقل موجب کاهش جذابیت شهرها شد، اما در قرن بیست و یکم انقلاب دیجیتال این مساله را جبران کرد. صنایع دانش محور مانند شرکت‌های تکنولوژی و مالی حول گروهی از کارکنان، رشد و نمو پیدا می‌کنند. کارکنانی که ایده‌ها و تجربیات خود را در اختیار یکدیگر قرار می‌دهند. اقتصاد و جمعیت کلان‌شهرهایی مانند لندن، نیویورک و سان‌فرانسیسکو به همین دلیل رشد کرده است.

اما این شهرها نتوانسته‌اند همچون سابقه تاریخی خود به منظور سکونت دادن همه افرادی که خواهان سکونت در آنها هستند، گسترش پیدا کنند. البته دلیل خوبی برای این مساله وجود دارد: رشد نامحدود شهری در اواخر قرن نوزدهم جرم و بیماری به همراه آورد. درنتیجه روند دوم یعنی تکثیر کمربندهای سبز و قوانین منطقه‌بندی شکل گرفت. طی قرن گذشته قوانین استفاده از زمین آنقدر فراوان بوده‌اند که گرفتن مجوز برنامه‌ریزی شده، دشوارتر از پیدا کردن تاکسی در یک بعدازظهر بارانی شده است.

لندن به منظور جلوگیری از مسدود شدن منظره کلیسای جامع سنت‌پل قوانین سختگیرانه‌ای را برای ساخت سازه‌های جدید وضع کرده است. برنامه شرکت گوگل برای ساخت مسکن در کمپ مانتین ویو در سیلیکون ولی به این دلیل که ساکنان این خانه‌ها ممکن است حیوان خانگی داشته باشند، متوقف شد. زیرا امکان به خطر افتادن جمعیت جغدهای محلی این منطقه توسط این حیوانات وجود داشت. شهروندان مخالف توسعه در مناطق دارای تراکم جمعیتی اندک می‌توانند از قوانین برای مسدود کردن برنامه‌های ساخت و ساز استفاده کنند. اما جاده‌ها و خطوط راه‌آهن که شهرهای بزرگ را به یکدیگر متصل می‌کنند تحت فشار جمعیت رو به رشد قرار گرفته‌اند.

کاهش قیمت مسکن به یکی از معدود راه‌های انباشت ثروت که در دسترس طبقه متوسط قرار دارد، لطمه می‌زند. بنابراین اقدامی محتاطانه در جهت توسعه، مطمئن‌ترین راه برای حفاظت از فضاهای عمومی و میراث شهری است، چون اگر به شرکت‌های ساختمانی اجازه داده شود که هرکاری که می‌خواهند بکنند، آنگاه سنترال پارک را هم آسفالت خواهند کرد.

اما این بحث‌ها که در جلسات برنامه‌ریزی محلی مورد قبول واقع می‌شوند باید بیشتر مورد بررسی قرار گیرند. موضوع مالکیت مسکن متضمن برابری حقوق نیست. بسیاری از خانوارها استطاعت خرید ملک را در مکان‌های پررونق ندارند.

این مساله اتفاقی نیست که نرخ مالکیت مسکن در منطقه شهری کم رونق دیترویت 71 درصد است که بسیار بیشتر از 55درصد در منطقه پررونق سان‌فرانسیسکو به شمار می‌رود. برای تامین مسکن افراد بیشتر در شهرهای بزرگ نیازی به ساخت انبوهی از آسمانخراش‌ها نیست. ‌برای مثال سان‌فرانسیسکو می‌تواند دو برابر فشرده‌تر شود و تراکم ساختمانی آن همچنان نصف تراکم منهتن باقی بماند.

از سوی دیگر، اخذ عوارض شهری به عنوان روشی برای متعادل کردن رشد منافع اجتماعی، بهره‌وری شهری و هزینه‌های خصوصی که گاهی این رشد تحمیل می‌‌کند، درنظر گرفته می‌‌شود. اما قوانین استفاده از زمین به مساله‌‌ای تبدیل شده است که بیشتر از آنکه مفید باشد، مضر است. یعنی مکانیزمی است که از طریق آن مالکان زمین هم ثروت بادآورده‌ای را در دست دارند و هم ابزاری را در اختیار دارند که مانع می‌شود دیگران بتوانند بر دارایی‌‌هایشان بیفزایند. حتی کوچک‌‌ترین اقدامات برای ایجاد تعادلی بهتر بین منافع عمومی و خصوصی بازده خوبی خواهد داشت. بنابراین، سیاست‌گذاران باید روی دو مساله تمرکز کنند.  نخست اینکه، سیاست‌گذاران باید اطمینان حاصل کنند که تصمیمات مربوط به برنامه‌‌ریزی شهری از بالا به پایین صورت گیرد. زمانی که تصمیمات در سطح دولت مرکزی گرفته می‌‌شود، قوانین استفاده از زمین می‌تواند به نفع بازار مسکن و طبقات اجتماعی، تدوین و به دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) دیکته شود.

برای مناطق مجزا مزایای جمعیتی (مشاغل و مالیات) شهرهای بزرگ‌‌تر کمتر است. انتقال تصمیمات در حوزه عرضه مسکن به سطح شهری باید به معنی اهمیت دادن به مزایای رشد باشد. هرگونه محدودیتی که بر ساخت و ساز در یک منطقه اعمال می‌‌شود باید از طریق افزایش ساخت و ساز در دیگر مناطق جبران شود. به این ترتیب توسعه کل شهر مطابق با بودجه توسعه حفظ می‌شود. دوم اینکه دولت‌ها باید مالیات‌‌های بیشتری بر ارزش زمین وضع کنند. در اکثر کشورهای ثروتمند، مالیات بر ارزش زمین سهم اندکی از کل درآمدها را تشکیل می‌‌دهد. مالیات بر زمین موثر است، زیرا فرار از آن دشوار است. زمین را نمی‌‌توان در گاوصندوق بانکی قرار داد و آن را از نظارت، رصد و کنترل دستگاه‌ مالیاتی پنهان کرد.

گرچه وضع مالیات بالا بر املاک ممکن است سرمایه‌‌گذاری در این بخش را کاهش دهد، اما وضع مالیات بالا بر زمین برای بهره‌‌برداری از زمین‌‌های بی‌‌استفاده، نه تنها اثر منفی بر قیمت مسکن ندارد که برعکس، انگیزه عرضه زمین به ساخت‌وساز را بیشتر می‌کند و زمینه کاهش قیمت آپارتمان را به وجود می‌آورد.  مالیات بر ارزش زمین همچنین به تامین امکانات برای تازه‌واردان کمک می‌‌کند. زیرساخت‌‌های جدید موجب افزایش ارزش زمین‌‌های اطراف این زیرساخت‌‌ها می‌‌شود و این مساله به نوبه خود موجب رشد درآمدها می‌شود. رشد درآمدها هم به پرداخت هزینه‌‌های توسعه کمک می‌‌کند.

با این حال، اعمال منطقه‌‌بندی بهتر و وضع مالیات بر زمین کار ساده‌ای نیست. برای این کار موانع سازماندهی مانند ارزیابی ارزش زمینی که ملک آن تخریب شده است، وجود دارد. سیاست‌گذاری نیز کار دشواری خواهد بود. مشکلات سیاسی پیچیده فراوانی وجود دارد. اما افراد کمی حاضرند به کسانی که این مشکلات را حل می‌‌کنند جایزه تریلیون دلاری بدهند.

منبع: دنیای اقتصاد