محافظ مسکن از سفته‌بازی

این عقب‌نشینی قیمت اگرچه بازدهی «صفر» درصد را برای سرمایه‌گذاری‌های ملکی رقم زد، اما کاهش 9 درصدی ارزش واقعی ملک مسکونی در تهران – با احتساب نرخ تورم سال 93- خریداران سفته‌باز را با زیان قطعی روبه‌رو کرد. «نرخ رشد سالانه قیمت مسکن» در سال 93 در حد 7/ 4 درصد مهار شد که این نشانه تخلیه حبابی است که سال‌های 91 و 92 به‌واسطه جهش‌های 50 و 30 درصدی این شاخص، به‌وجود آمد. مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن، در این باره معتقد است: بازار مسکن در سال گذشته به‌خاطر جاذبه‌ نرخ‌ سود سپرده‌گذاری بانکی، از سفته‌بازی محافظت شد و قیمت‌ مسکن به آرامش رسید. علی چگینی با بیان اینکه هر نوع تغییر نرخ سود بانکی باید با لحاظ جمیع جهات از جمله «محدودیت منابع تسهیلات‌دهی» و «احتمال تغییر مسیر نقدینگی به بازارهایی با سابقه سوداگری» اتفاق بیفتد، می‌گوید: روند ثبات کنونی قیمت اسمی و شیب منفی قیمت‌ واقعی مسکن چنانچه با فاکتورهای بیرونی تحریک نشود، لااقل تا نیمه امسال تداوم دارد.

معدل یک‌سال 93 قیمت مسکن در تهران، براساس اطلاعات سامانه رهگیری معاملات املاک، از «تثبیت بهای فروش آپارتمان‌ها در پایان سال گذشته و عقب‌نشینی نرخ‌ها به 12 ماه قبل» خبر می‌دهد و در عین حال انتظارات موجود برای سال جدید را به صورت مشروط تایید می‌کند.

در پایتخت، طبق جدیدترین آمارهای رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایان اسفند پارسال به 4 میلیون و 234 هزار تومان رسید و با کمتر از 3 درصد افزایش نسبت به بهمن، مشابه قیمت‌های فروردین93 شد. هم‌اکنون مطابق آنچه در بنگاه‌های املاک، برای فروش آپارتمان‌ها تعیین قیمت و در مبایعه‌نامه‌ها درج می‌شود، سطح قیمت‌ها در سال جدید نه‌تنها به روز نشده که کپی نرخ‌های یک‌سال پیش است!

بازگشت قیمت مسکن به سطح 12 ماه گذشته، بعد از تخلیه حباب طی نیمه ‌اول 93 -که به صورت ریزش‌های 5/ 0 تا 7 درصدی در برخی ماه‌ها رخ داد- و همچنین کندشدن شتاب کاهش در نیمه دوم، اتفاق افتاده است.

این عقب‌نشینی موجب شد، نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری‌های ملکی در سال93 بدون آنکه سود یا زیانی متوجه سرمایه‌گذاران کند، به «صفر» برسد و معدود خریداران سرمایه‌ای ملک را از انتخاب این بازار برای سرمایه‌گذاری پشیمان کند.

مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن روز گذشته در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، درباره وضعیت جدید حاکم بر بازار ملک اعلام کرد: آرامشی که طی سال گذشته در این بازار برقرار شد مدیون تقویت نرخ سود سپرده‌های بانکی تا سطح 22درصد و جذب نقدینگی‌توسط سیستم بانکی بود.  سود بالاتر از تورم در بانک‌ها باعث شد نقدینگی از بازارهایی همچون ارز و سکه و مسکن که معمولا در دوره‌هایی، به محل اصلی سفته‌بازی تبدیل می‌شود، فاصله بگیرد و به بازار پول به عنوان تنها بازار جذاب در مقایسه با 4 بازار دیگر– بورس، مسکن، ارز و طلا- سرازیر شود. علی چگینی با بیان اینکه، بازار پول در سال93 با پرداخت سود اسمی 22درصد به سرمایه‌گذاران، جذابترین بازار شناخته شد، تصریح کرد: رتبه اول بازار پول در ارایه بیشترین نرخ بازدهی به سرمایه‌گذاران، بازار مسکن را باوجود کاهش قیمت، از ورود خریداران سرمایه‌ای مصون نگه داشت.

مدیر کل اقتصاد مسکن با اشاره به سهم بالای هزینه‌های تامین مسکن در سبد مصرفی خانوار و تاثیرگذاری تورم مسکن بر نرخ تورم عمومی، افزود: در شرایطی که دولت کماکان بر کاهش بیشتر نرخ تورم از حدود 15 درصد کنونی، تاکید می‌کند و بنا دارد شتاب افزایش قیمت‌ها را باز هم کاهش دهد، لازم است جذابیت بازار پول و همین‌طور بازار سرمایه برای سرمایه‌گذاران حفظ شود تا نیروی دافعه سال گذشته بازار ملک برای حرکت نقدینگی به این سمت، در سال94 نیز از توان لازم برخوردار باشد.

سه پله تغییر در نرخ بازدهی مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازدهی بازار مسکن در پایان نیمه‌اول 93 تحت‌تاثیر سرعت ریزش قیمت‌ها، تا منفی 4 درصد هم پیش رفت اما در پایان بهمن، «ریزنوسانات» مثبت در برخی ماه‌ها -4/ 0 تا 6/ 0 درصد افزایش قیمت- سبب جبران این زیان شد طوری که نرخ بازدهی 11ماهه -ارزش واحدهای مسکونی در پایان بهمن93 نسبت به ابتدای فروردین93- به منفی 8/ 1 درصد رسید. در پایان اسفندماه نیز به دلیل نقل و انتقالات شب‌عید، چون میانگین قیمت آپارتمان 6/ 2 درصد نسبت به بهمن افزایش یافت، دامنه زیان بازار مسکن باز هم کمتر و نرخ بازدهی 12 ماهه عملا صفر شد.

رخداد بهتر از بازگشت قیمت

در حال حاضر اگر چه متوسط ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی در شهر تهران با قیمت‌های سال گذشته همین موقع، برابر شده اما میانگین 12 ماهه قیمت در یک‌سال93 معادل 7/ 4 درصد نسبت به یک‌سال92 افزایش پیدا کرده است که البته این میزان رشد سالانه قیمت مسکن نیز در قیاس با جهش 50درصدی در یک‌سال91 و همچنین صعود 30درصدی در یک‌سال92، کاملا ناچیز بوده و نشانه‌ای از تخلیه حباب دو سال گذشته، در سال 93 می‌تواند باشد.

کارنامه قیمت‌‌ها در سال93، از یک رخداد امیدوارکننده دیگر نیز خبر می‌دهد و آن افت قابل توجه ارزش واقعی آپارتمان‌‌های مسکونی است.

باوجود افزایش حدود 5 درصدی میانگین قیمت اسمی مسکن در یک‌سال93، قیمت واقعی آپارتمان که براساس نرخ تورم عمومی سنجیده می‌شود، 9درصد در سال گذشته سقوط کرد. این به آن معنی است که از ارزش دارایی‌های ملکی افراد در سال 93 در مقایسه با رشد ارزش سایر کالاها و خدمات، 9 درصد کاسته شده است.

در تحلیل این اعداد و ارقام می‌توان گفت که گروهی که سال گذشته با هدف سوداگری و سرمایه‌گذاری اقدام به خرید آپارتمان کردند نه تنها در پایان سال، به لحاظ اسمی، ریالی از بابت افزایش قیمت، سود به دست نیاوردند که حدود یک‌دهم از ارزش واقعی دارایی‌شان نیز کم شده است.

آینده سطح کهنه قیمت‌ها

پیام دومی که معدل قیمت مسکن سال 93 در بطن خود دارد متوجه تقاضای مصرفی است. این گروه که سراسر پارسال به انتظار کاهش بیشتر قیمت، از خرید صرف‌نظر کرد، هم‌اکنون می‌تواند با نرخ‌های فروردین93، آپارتمان معامله کند.

با این حال آنچه در ابتدای سال جدید باید مدنظر متعاملین مسکن قرار بگیرد، مسیر آتی منحنی تغییرات قیمت است. بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در این باره نشان می‌دهد: موقعیتی که هم‌اکنون بازار مسکن در آن قرار گرفته است، «نقطه استراحت قیمت» به حساب می‌آید. سطح فعلی قیمت مسکن بعد از 21 ماه ریزش، وارد محدوده‌ای شده که براساس دوره‌های تجاری رکود-رونق چند سال گذشته و یکسری پارامترهای اثرگذار بر آن از جمله نرخ تورم، برای مدتی در همین موقعیت باقی خواهد ماند. نقطه استراحت قیمت مسکن وضعیتی است که اگر از جانب عوامل برون‌زا، تحریک نشود روند نوسانات قیمت واقعی آپارتمان را لااقل تا نیمه امسال، همچنان در شیب منفی -رشد کمتر از نرخ تورم- نگه می‌دارد. یکی از این فاکتورها، سرنوشت نرخ سود بانکی است که کاهش آن ممکن است به تغییر مسیر نقدینگی منجر شود.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این باره معتقد است: با توجه به کمبود منابع در بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش‌هایی از جمله بخش مسکن، برنامه تنظیم نرخ سود باید به گونه‌ای باشد که این منابع محدود با خطر پسرفت روبه‌رو نشود. مدیر کل اقتصاد مسکن درباره آینده قیمت مسکن نیز گفت: روند تغییرات قیمت واقعی مسکن در تهران از مهر سال92 با رفتن به سطح زیر نرخ تورم، حالت کاهشی به خود گرفت و اگر چه در طول این ماه‌ها، قیمت اسمی در برخی ماه‌ها افزایش یافت اما نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در مقایسه با تورم نقطه به نقطه، همواره کمتر بوده است. از آنجا که مسیر رشد منفی قیمت واقعی مسکن معمولا دو سال به طول می‌انجامد، انتظار این است که تا نیمه امسال، وضعیت فعلی ادامه داشته باشد.

ماه‌های گران و ارزان

در سال93، بیشترین سطح قیمت مسکن در خردادماه رقم خورد. در این ماه، میانگین ارزش معاملاتی آپارتمان‌های مسکونی به مترمربعی 4 میلیون و 350 هزار تومان رسید.  کمترین سطح قیمت نیز در ماه فروردین اتفاق افتاد که در آن، میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی فروخته شده در تهران معادل 3 میلیون و 890 هزار تومان شد.  همچنین بیشترین رشد ماهانه قیمت به مقدار 4/ 6 درصد در اردیبهشت و بیشترین افت ماهانه نیز به اندازه3/ 7 درصد در فروردین رقم خورد.

منبع:دنیای اقتصاد