واحدهای کوچک و ارزان، سوگلی‌های بازار مسکن

بررسی این آمار حاکی از آن است که تا پایان 11 ماهه سال گذشته واحد‌های مسکونی با ارزش 100 تا 130 و 130 تا 160 میلیون تومان هر کدام با سهم 10.6 درصد در بین دامنه‌های قیمتی مورد بررسی بیشترین سهم از معاملات را داشته است.

واحد‌های دارای ارزش 160 تا 190 تومان نیز با اختصاص سهم 9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارد. در عین حال که حدود 46.1 درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی به ارزش کمتر از 220 میلیون تومان اختصاص داشته و 5.8 درصد از واحد‌های مسکونی ارزشی بیش از 980 میلیون تومان دارد.

همچنین توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن‌ماه سال گذشته نشان می‌دهد که نشان می‌دهد بیشترین واحد های مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع و معادل 16.8 درصد اختصاص داشته است.

گرچه افزایش برخی کارشناسان افزایش تعداد معاملات می‌تواند نشانه‎ای از آغاز خروج از رکود در این بخش تلقی شود اما توجه به استقبال بیشتر متقاضیان به خرید مسکن با با متراژ پائین و قیمت پایین‌تر می‌تواند نشانه‌ای از کاهش بیشتر قدرت خرید مردم و حرکت افراد به سوی خرید واحدی پائین تر از سطح انتظارشان باشد.

حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌و‌گو با صدای اقتصاد‏‌، این موضوع را تایید می‌کند. وی هرچند معتقد است که امسال،‏‌ بازار مسکن تا حدود زیادی از رکود خارج خواهد شد اما می‌گوید: پایین بودن قدرت خرید مردم، یکی از دلایل اصلی رکود بازار مسکن است و هنوز بسیاری از مردم، توان پرداخت قیمت مسکن را ندارند و به همین دلیل از خرید مسکن استقبال نمی‌شود.

وی با بیان این‌که تسهیلات بانکی خرید مسکن، در 10 سال گذشته 38 درصد از کل مبلغ قیمت مسکن را پوشش می داد در حالی که هم‌اکنون این سهم به 12 درصد رسیده است گفت: این درحالی است که طی این سال‌ها مبلغ تسهیلات مسکن افزایش یافته است.

عقبایی معتقد است که تسهیلات مسکن حداقل باید 50 درصد از کل قیمت مسکن را پوشش دهد چرا که بدون بالابردن توان خرید مردم‏‌نمی‌توان انتظار داشت که بازار مسکن به طور کاملا از رکود خارج شود.

اما چنانچه این فرضیه درست باشد و کاهش قدرت خرید مردم‏‌آنها را به خرید خانه‌های کوچک‌تر و با قیمت پایین‌تر سوق دهد،  اتفاقی که در بازار خودرو ظرف دو سال گذشته روی داد در بازار مسکن نیز روی خواهد داد، چرا که در اثر رشد افسار گسیخته قیمت خودرو در دو سال گذشته، قیمت خودروهای مورد استقبال قشر ضعیف به قدری افزایش پیدا کرد که این طیف جمعیتی ترجیح دادند برای خرید خودرو صبر کنند. اما در بازار مسکن نیز، به نظر می‌رسد، خرید مسکن به عنوان یکی از نیازهای اولیه زندگی برای طبقه با درآمد کمتر جامعه، به آرزویی دست نیافتنی تبدیل خواهد شد.

هرچند این اتفاق در بخش خودرو مورد توجه کسی قرار نگرفت اما بی‌شک تکرار این ماجرا در حوزه مسکن می‌تواند بار دیگر شکاف جمعیتی جامعه را بیشتر و رکود بلندمدت حوزه مسکن را تشدید کند.

بیشتر مسئولان و مدیران عالی‌رتبه بخش مسکن بر نیاز توجه به افزایش تولید در بخش مسکن تاکید دارند و همزمان لزوم کمک به افزایش قدرت خرید مردم توسط دولت و بانک مرکزی پیگیری می‌شود.

اما در شرایط کنونی و افزایش مبلغ رهن و اجاره همزمان با کاهش خرید و فروش مسکن، باید دید با میل طبقه های درآمدی بالا دست برای خرید واحدهایی پائین تر از حد انتظار خود و همچنین محرومیت قشر درآمدی پائین جامعه از خرید خانه، بازار رهن و اجاره چه بر سر کسانی خواهد آورد که نه توان خرید خانه مورد نیاز خود را دارند، نه می‌توانند افزایش رهن و اجاره را تامین کنند.