آپارتمان‌های تهران در تهدید «تخریب»

بررسی‌‌ها از یک گزارش رسمی که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده، حاکی است: در نیمه اول سال گذشته، 93درصد ساختمان‌های مسکونی جدید در تهران، بر روی زمین حاصل از «تخریب بنا» احداث شده است در حالی که در سایر شهرهای کشور، زمین خام همچنان سهم بالایی در تامین عرصه ساخت‌وساز دارد و سهم ساختمان‌های تخریبی در ساخت مسکن در کل کشور –به جز تهران- فقط 23 درصد است. شهرداری تهران در نیمه اول93 برای ساخت حدود 50 هزار واحد مسکونی در مناطق 22گانه، 5826 پروانه ساختمانی صادر کرده است که برای این حجم ساخت‌وساز، 5418 ساختمان‌ مسکونی تخریب شده است.

هر چند تخریب و نوسازی، از سال‌‌ها پیش برای حذف ساختمان‌های کلنگی و غیرقابل سکونت در محدوده بافت‌فرسوده تهران رواج داشته اما آنچه در یکی دو سال گذشته به اسم «نوسازی» در محله‌های جوان،  بالای شهر و مرغوب پایتخت شیوع پیدا کرده، تخریب آپارتمان‌های شبه‌کلنگی با عمر بنای کمتر از «مرز سنی فرسودگی» است.

خودداری مالکان حقیقی و حقوقی زمین‌های بایر بزرگ متراژ، از عرضه این املاک به بازار ساخت‌وساز و همچنین کمبود زمین خام در شهر دو عاملی است که در کنار «ضوابط اشتهاآور مدیریت شهری برای تخریب ساختمان‌های کم‌سن»، دست بسازوبفروش‌ها را در توافق و شراکت با مالکان آپارتمان‌های قابل‌سکونت برای تخریب این ساختمان‌ها کاملا باز گذاشته است. سال گذشته قرار بود شهرداری تهران تخریب ساختمان‌های زیر 25سال سن را ممنوع کند، اما این اتفاق نیفتاد و آمارها نشان می‌دهد حدود 20 درصد از سازه‌های مسکونی تخریب‌شده در سال گذشته، به شکل واقعی ساختمان کلنگی و فرسوده بوده طوری که از هر پنج ساختمان تخریبی، چهار سازه قابلیت استفاده داشته و شبه‌کلنگی محسوب می‌شده است. در حال حاضر، زمین خام و بایر فقط 7 درصد از نیاز بسازوبفروش‌ها را تامین می‌کند.

تخریب ساختمان هم عرصه مورد نیاز سازنده‌ها را تامین می‌کند و هم در جریان شراکت با صاحبان آن ساختمان، باعث افزایش دارایی مالکانش می‌شود.فرمول «مشارکت در ساخت» در پایان سال92 که قیمت زمین پس از تورم طوفانی 8ساله، 900 درصد متورم شد، به شکل 70درصد برای مالکان و 30درصد برای سازنده درآمد.

سهم 70درصدی مالکان ساختمان تخریبی از ساختمان جدید باعث شد معادل حداقل 5/ 1 برابر مساحت آپارتمان قبلی، یک یا دو واحد جدید به هر مالک برسد ضمن اینکه در تهران طی سال92 به طور متوسط هر مالک، حداقل 50 تا 70 میلیون تومان نیز پول رهن بلاعوض از سازنده دریافت می‌کرد. هر چند نسبت مشارکت در سال93 به خاطر توقف تورم زمین و کاهش 30درصدی حباب آن، تغییر کرد و با کاهش سهم مالک، 60 به 40 شد اما باز در این سال، صرفه اقتصادی ناشی از متراژ بزرگ‌تر واحد جدید، تمایل به تخریب را از سمت مالکان در بالاترین سطح نگه داشت.

طبق تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در شروع سال جدید، به دلیل ادامه کاهش قیمت زمین، متوسط نسبت مشارکت در ساخت در تهران 5درصد دیگر تغییر کرده و سهم مالک به 55درصد در مقابل 45درصد سازنده، رسیده است. هم‌اکنون در تهران فقط برای زمین‌های بزرگ بالای 2 تا 3 هزار مترمربع، فرمول 70 به 30 اعمال می‌شود. همچنین در محله‌هایی که قیمت فروش آپارتمان از سطح متوسط شهر –متری 4 میلیون تومان- بیشتر است، نسبت 60 به 40 فعلا برقرار است.

با این حال، پیش‌بینی می‌شود تداوم کاهش سهم مالکان از مشارکت در ماه‌های آتی، باعث تغییر جهت گرایش آنها به تخریب شود و بسازوبفروش‌های گرفتار در کمبود نقدینگی را این بار با مشکل جدیدترکمبود عرصه روبه‌رو کند. در این میان، آنچه می‌تواند نسبت مشارکت در ساخت را به نفع مالک، ثابت نگه دارد، پایین‌ آوردن هزینه‌های ساخت از طرف شهرداری از طریق کاهش نرخ عوارض است در غیر این‌صورت وابستگی 93درصدی بسازوبفروش‌ها به املاک کلنگی و شبه‌کلنگی در مواجهه با نزول صرفه اقتصادی تخریب برای مالکان، رکود ساختمانی موجود را در ادامه سال94 تشدید خواهد کرد.

 دو عامل نزولی

مطابق با آخرین آمار رسمی منتشر شده قیمت زمین طی سال‌های 84 تا 93 از متری 600 هزار تومان به 6 میلیون تومان افزایش یافت؛ به این معنی که قیمت هر مترمربع زمین در محدوده شهر تهران طی 8 سال با 10 برابر افزایش معادل 900 درصد متورم شد. همین امر سبب شد تا در پروژه‌های مشارکتی ساخت‌وساز سهم مالکان به دلیل افزایش مداوم قیمت زمین به بالاترین سهم یعنی 70 درصد برسد. اما همزمان با آغاز سال 93 فرآیند تورم زمین و شراکت 70 درصدی مالکان متوقف شد. در نیمه نخست سال 93 آمار منتشرشده از قیمت زمین نشان داد: قیمت زمین در هر مترمربع معادل 30درصد افت کرد.  هم‌اکنون ثبات یا ادامه روند کاهش قیمت زمین در پایتخت می‌تواند دلیلی برای افت سهم مالکان در پروژه‌های مشارکتی ساخت‌وساز باشد. بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌وساز نیز با استناد بر روند قیمتی زمین معتقدند کاهش قیمت زمین می‌تواند سهم مالکان از پروژه‌های مشارکتی ساخت‌و‌ساز را کاهش دهد که این موضوع می‌تواند منجر به بی‌‌میلی آنها برای شرکت در پروژه‌های جدید در سال جاری و در نتیجه افت بیشتر ساخت‌وساز و تعمیق رکود مسکن شود. به گفته این فعالان بازار ساخت‌وساز مسکن، سهم مالک و سازنده در پروژه‌های مشارکتی با چند شاخص مختلف از جمله قیمت زمین، متراژ زمین، موقعیت جغرافیایی و... تعیین می‌شود، بنابراین کاهش قیمت زمین در سال گذشته و احتمال ثبات یا ادامه این روند می‌تواند تمایل مالکان را برای شرکت در این پروژه‌ها کاهش دهد. همچنان‌که در حال حاضر در ماه‌های ابتدایی سال سهم مالک و سازنده در پروژه‌های مشارکتی در برخی مناطق شهر همچون منطقه پنج به 60 درصد برای مالک و 40 درصد برای سازنده تبدیل شده است.

برخی از فعالان این حوزه نیز پیش‌بینی می‌کنند این نسبت مالکان در ماه‌های آتی به ویژه در نیمه دوم به 55 الی 45درصد نیز تبدیل شود.

از سوی دیگر افزایش هزینه‌های ساخت در بخش‌های مختلف همچون بالارفتن نرخ عوارض شهرداری تهران دومین عاملی است که سبب می‌شود هزینه‌های ساخت‌وساز برای سازنده‌ها افزایش یابد، در نتیجه سازنده‌ها ناگزیر هستند سهم مشارکت مالک را نسبت به سال گذشته کاهش دهند و دلیل مضاعفی برای کاهش میل مالکان برای ورود به پروژه‌های مشارکتی به وجود می‌آید.

سال گذشته شورای شهر تهران در جریان اصلاح تعرفه نرخ عوارض صدور پروانه ساخت‌وساز، تهران را به 164 بلوک تقسیم‌بندی کرد و نرخ عوارض ساختمانی به طور متوسط 24 درصد افزایش یافت، به گونه‌ای که برخی از فعالان حوزه ساخت‌‌وساز عنوان می‌کنند نرخ عوارض ساختمانی در برخی مناطق شهر تا بیش از 40 درصد افزایش پیدا کرده است.  تکیه بر این دو عامل برخی فعالان و کارشناسان بازار ساخت‌وساز مسکن درپایتخت را به این تحلیل رسانده است که افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش قیمت زمین، سهم مالکان در پروژه‌های مشارکت در ساخت را به پایین‌ترین حد خود می‌رساند و در نهایت منجر به تقویت بی‌میلی مالکان به تخریب و محدودیت سازنده‌ها برای ساخت‌وساز می‌شود.

با آنکه برخی از فعالان ساخت‌وساز پیش‌بینی می‌کنند روند مشارکت مالکان و سازنده‌ها برای ساخت‌وساز در زمین‌های حاصل از تخریب با محدودیت‌هایی مواجه شود اما برخی دیگر از فعالان بازار مسکن شاخص میزان تراکم ساختمانی را در این مسیر تعیین‌کننده عنوان می‌کنند و معتقدند از آنجا که میزان کاهش قیمت آپارتمان به عنوان محصول تمام شده نسبت به کاهش قیمت زمین بیشتر بوده، همچنان بازدهی اقتصادی مشارکت برای مالکان در پروژه‌های ساختمانی بالا خواهد بود.

امیدواری انبوه‌سازان به عدم تغییر فرمول

محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران در خصوص احتمال کاهش سهم مالکان در پروژه‌های مشارکتی ساخت‌وساز گفت: یکی از نکات مهم در تعیین میزان بازدهی اقتصادی ساخت‌وساز به‌ویژه پروژه‌های مشارکتی و تعیین نسبت مالکانه در آنها، میزان تراکم ساختمانی است که در چند سال گذشته با توجه به اجرای طرح تفصیلی جدید افزایش پیدا کرده است.

او ادامه داد: اگرچه با افزایش تراکم ساختمانی میزان هزینه‌های ساخت‌و‌ساز نیز رشد پیدا می‌کند اما متناسب با افزایش تراکم ارزش ملک نیز بالا می‌رود و همین امر سبب می‌شود سهم مالک عرصه افزایش یابد.  مافی با اشاره به کاهش قیمت زمین در سال گذشته نسبت به دوره هشت ساله افزایش قیمت آن اظهار کرد: درست است که مطابق با آمارهای رسمی قیمت زمین در سال گذشته کاهش داشته است اما به نظر می‌رسد نسبت کاهش قیمت زمین نسبت به کاهش قیمت آپارتمان به عنوان محصول نهایی کمتر بوده است و این موضوع به معنی آن است که قیمت محصول تمام شده کاهش بیشتری را در سال گذشته تجربه کرده است که سبب می‌شود کماکان ارزش بنای تخریبی در جریان مشارکت بیشتر از سهم سازنده باشد.

او افزود: از همین جنبه است که افرادی که در سال گذشته در بخش زمین سرمایه‌گذاری کرده بودند، نسبت به سرمایه‌گذاران در بخش آپارتمان سود بیشتری را کسب کردند.

دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران تصریح کرد: کاهش سهم مالکانه در پروژه‌های مشارکتی ساخت‌وساز نیز به دلیل آنکه همچنان زمین در شهر تهران نقش کلیدی را در پروژه‌های ساختمانی بازی می‌کند بعید به نظر می‌رسد. او با اشاره به هزینه بالای مدیریت شهری در اداره شهر و نیاز به افزایش سهم درآمدهای پایدار تاکید کرد: اگرچه فرضیه کاهش نرخ عوارض ساختمانی به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز در تمامی مناطق شهر از یکسو و بالارفتن هزینه‌های مدیریت شهر از سوی دیگر ممکن نیست اما پیشنهاد می‌شود اخذ عوارض ساختمانی در مناطق مختلف شهری به شکل هدفمند به نفع مناطق محروم دیده شود تا برمبنای آن مالکان و سازنده‌ها با رغبت بیشتری به ساخت‌وساز و نوسازی بافت‌های فرسوده در سال 94 روی بیاورند. او به حذف دریافت عوارض ساختمانی در بافت فرسوده طی چند سال گذشته اشاره کرد و گفت: وضعیت کنونی نشان می‌دهد اجرای این سیاست به تنهایی محرک نبوده است.