رکود مسکن در سایه بی‌تفاوتی بانک‌ها

تشکل‌های ساختمانی تحت مدیریت انبوه‌سازان، ضمن ارائه تحلیلی در خصوص آینده بازار مسکن، برای معادله سه مجهولی «خروج از رکود» فرمول عملیاتی ارائه کردند.

انبوه‌سازان با اشاره به 4 نوع صدمه و خسارتی که رکود سال گذشته بخش مسکن به اقتصاد بازار ساخت‌وساز وارد کرد، «تعدیل نیروی کار در صنعت ساختمان، تورم بدهی سازنده‌ها به سیستم بانکی، توقف ساخت‌وساز و رسوب واحدهای آماده فروش در بازار مسکن» را از جمله آسیب‌های متحمل‌شده در این بخش عنوان می‌کنند و با تاکید بر اینکه، چشم‌انداز میان‌مدت روشن است، اعلام کردند: یکسری برنامه‌‌های خاص تصویب‌شده توسط دولت برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد که بخشی از آنها در قالب ساخت‌وسازهای ارزان‌قیمت قرار است در سال جاری با ظرفیت حداقل 300 هزار واحد مسکونی اجرایی شود، «رونق بدون افزایش قیمت» را متوجه بازار خواهد کرد.

این گروه در شرایطی از افزایش نیافتن قیمت مسکن در آینده نزدیک سخن می‌گوید که در دو سال‌ گذشته برخی انبوه‌سازان صاحب‌نام، بدون توجه به حقیقت بازار مسکن، انتظار سونامی و جهش‌های سه‌رقمی قیمت را در میان فعالان بازار القا می‌کردند.

هم‌اکنون کانون سراسری انبوه‌سازان و انجمن انبوه‌سازان تهران برای بازگرداندن رونق غیرتورمی به بازار ملک، یک فرمول مشترک برای رفع سه چالش قدرت خرید، سود تسهیلات مسکن و رونق ساخت ارائه داده‌ و از دولت و بانک مرکزی خواسته‌‌اند: بر عملکرد بانک‌ها در پرداخت انواع وام مسکن و همچنین تسهیلات تکلیفی تعیین شده از طرف وزارت راه‌وشهرسازی برای بخش مسکن، نظارت و کنترل کنند و همزمان برای هر نوع تغییر یا تنظیم مجدد نرخ سود بانکی، شرایط خاص این بخش را مدنظر قرار دهند. در این فرمول، بر پرداخت حداقل 100 میلیون تومان وام خرید مسکن تاکید شده است و با اشاره غیرمستقیم به آن بخش از منابع بانکی که در حبس پروژه‌های ملکی شرکت‌های وابسته به بانک‌ها درآمده است، از نظام بانکی خواسته شده است: همچون همه کشورها، برای پرداخت تسهیلات صرفا بخش مسکن، یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود در نظر گرفته شود. انبوه‌سازان در فرمول خود، با تاکید بر اینکه تاخیر در افزایش مبلغ وام، باعث تاخیر در رشد اقتصادی پایدار در کشور خواهد شد، درباره زمزمه‌های اخیر درخصوص کاهش نرخ سود بانکی نیز تصریح کرده‌اند: اگر نرخ سود تسهیلات به صورت کلی و بدون ملاحظه بخش‌های خاص، کاهش پیدا کند، موج تازه‌ای از خریدهای سوداگری وارد بازار مسکن خواهد شد که با تحریک قیمت‌ها تحت‌تاثیر امواج سفته‌بازی، مجددا در خریدهای مصرفی و فروش واحدهای نوساز انباشتی در بازار، اختلال به وجود خواهد آمد. انبوه‌سازان در شرایطی بابت کاهش نرخ سود بانکی هشدار می‌دهند که برای بازار ساخت‌وساز، از سیاست‌گذاران بازار پول خواهان اختصاص تسهیلات یارانه‌ای کم‌بهره با هدف کاهش بهای تمام‌شده مسکن هستند.  سال گذشته سود ساخت‌وسازهای مسکونی به حدود 50 درصد رسید که با توجه به پروسه دو ساله ساخت مسکن، این میزان سود تقریبا با سود بانکی برابری می‌کند. از طرفی، وام ساخت در حال حاضر با بهره بالای 27درصد به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود.

 کاهش 70 درصدی ساخت و ساز در  سال 93

رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن تهران با اشاره به معضلاتی که سال گذشته در نتیجه رکود شدید ساخت و ساز در مسیر فعالیت انبوه‌سازان ایجاد شد، گفت: رکود معاملات مسکن و فروش نرفتن واحدهای آماده انبوه‌سازان در سال گذشته در نهایت منجر به کاهش قابل توجه حجم صدور پروانه ساختمانی طی یک سال گذشته شد. حسن محتشم ادامه داد: به طور متوسط در بهار 93 نسبت به سال قبل از آن، صدور پروانه ساختمانی حدود 50 درصد، در تابستان بیش از 50 درصد و در نیمه دوم سال در مقایسه با مدت مشابه سال 92، نزدیک به 70 درصد کاهش یافت.

محتشم تصریح کرد: این آسیب‌ها تا پایان سال گذشته تقریبا تمام شرکت‌های تولید مصالح ساختمانی را با چالش مواجه کرد، در حالی که بسیاری از این شرکت‌ها تولید خود را حدود 60 درصد کاهش دادند و تنها با 40 درصد ظرفیت‌ تولیدی خود کار کردند، اما در پایان سال حجم قابل توجهی از مصالح ساختمانی بدون مشتری در انبارها باقی ماند. وی با توجه به تصمیمات اخیر دولت برای اجرای سیاست‌های جدید ساخت و تامین مسکن از جمله اجرای طرح مسکن اجتماعی، گفت: اگر برنامه‌های جدید دولت در حوزه تامین مسکن اجرایی شود سال 94 می‌تواند سال خوبی برای بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز باشد و می‌توانیم امیدوار باشیم که رونق نسبی همراه با ثبات قیمت را طی یک سال جاری در پیش داشته باشیم.

محتشم افزود: در حال حاضر نظام بانکی کشور به دلیل حجم بالای مطالبات و معوقات بانکی از کارآیی کافی برای پاسخ  به نیاز انبوه‌سازان برخوردار نیست اما انتظار بر این است نظام بانکی از هر راه ممکن تسهیلات 100 میلیون تومانی مسکن را تصویب و پرداخت کند. وی تاخیر ایجاد شده برای افزایش سقف تسهیلات مسکن را منجر به ایجاد بازدارندگی نسبی در ایجاد رونق اقتصادی به خصوص در بخش مسکن عنوان کرد.

رونق 94 به معنای افزایش قیمت نیست

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: آسیب ناشی از کند شدن یا توقف کامل فعالیت انبوه‌سازان در سال گذشته در نتیجه رکود معاملات مسکن و عدم گردش سرمایه سازندگان، در نهایت تمام صنایع مرتبط با این بخش را با ضرر و زیان مواجه کرده است. جمشید برزگر افزود: اکثر انبوه‌سازان در سال گذشته به دلیل کمبود منابع مالی قادر به عمل به تعهدات خود در برابر بانک‌ها نبودند و همین امر منجر به کاهش مضاعف حجم صدور پروانه ساختمانی در ادامه سال 93 شد. وی با اظهار امیدواری درباره ایجاد رونق در سال 94 در بازار مسکن و در بخش ساخت‌و‌ساز، اظهار کرد: رونق مورد انتظار و مورد پیش‌بینی هرگز به معنای افزایش غیرمتعارف قیمت مسکن در سال 94 نخواهد بود. برزگر اختصاص بودجه خاص برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را یکی از راه‌‌های اساسی خروج از رکود در بازار مسکن عنوان کرد و گفت: این رونق نه تنها بخش مسکن بلکه بسیاری از صنایع کشور را از تعطیلی و ورشکستگی نجات خواهد داد.

رکود مسکن در سایه بی‌تفاوتی بانک‌ها

در این زمینه دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز عدم توجیه اقتصادی فعالیت‌های ساخت و ساز برای انبوه‌سازان را مهم‌ترین دلیل کاهش قابل توجه حجم صدور پروانه ساختمانی در سال 93 می‌داند.

فرشید پورحاجت، در این زمینه گفت: افزایش هزینه ساخت، کاهش قیمت مسکن و نبود مشتری برای واحدهای آماده فروش در سال گذشته منجر به از بین رفتن توجیه اقتصادی ساخت‌‌وساز برای انبوه‌سازان شد و همین دلایل در کنار نبود نقدینگی مورد نیاز برای شروع پروژه‌های جدید به کاهش قابل توجه تمایل و فعالیت انبوه‌سازان به ساخت‌وسازهای جدید انجامید. وی با ابراز امیدواری درباره ایجاد رونق در سال 94 در بازار مسکن، خاطرنشان کرد: هر چند با ایجاد حباب و جهش قیمت در بخش مسکن مخالفم اما تغییرات معقول و منطقی قیمت مسکن متناسب با افزایش هزینه‌های ساخت در هر سال –تحت تاثیر افزایش دستمزد کارگران و بالا رفتن قیمت مصالح و سایر هزینه‌ها -  می‌تواند به بهبود شرایط انبوه‌سازان و در نهایت کل بازار مسکن کمک کند. پورحاجت ادامه داد: انتظار ما از دولت و سیستم بانکی کشور حمایت بی‌قید و شرط از سازندگان و بازار مسکن است، این در حالی است که باوجود رکود شدید و مختل شدن فعالیت انبوه‌سازان و بازار ساخت و ساز در سال گذشته، بانک‌ها با بهره‌های بسیار بالا، در تمام سطوح مرتبط با فعالیت انبوه‌سازی ضد تسهیل‌گرایانه و ضدتوسعه‌گرایانه عمل کردند. وی افزود: علاوه بر این باوجود تاکید و الزام دولت برای پرداخت وام به ویژه در بافت‌های فرسوده، برای ساخت‌‌وساز، هیچ کدام از بانک‌ها به نحو مطلوبی به وظیفه خود در این زمینه عمل نکردند و در واقع می‌توان گفت هیچ کدام از آنها تکلیف مشخص شده برای پرداخت 300 هزار فقره وام را انجام ندادند.

 پورحاجت گفت: در حال حاضر بسیاری از انبوه‌سازان قادر به پرداخت بهره‌‌های حداقل 27 و 28 درصدی بانکی نیستند و رکود ساخت‌و‌ساز نیز این ناتوانی را دامن زده است. این در حالی است که در اکثر کشورها، دولت‌ها برای بخش مسکن، تسهیلات یارانه‌ای در نظر می‌گیرند و در میزان سپرده‌گذاری اولیه، نرخ سود، مدت بازپرداخت و اقساط وام، شرایطی متفاوت از سایر وام‌های بانکی، اعمال می‌کنند. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه بانک‌ها باید به توسعه کشور کمک کنند از دولت درخواست کرد تا با ایجاد یک سیستم نظارتی و کنترلی قوی بر عملکرد بانک‌ها و الزام آنها به همکاری در این بخش، گام‌های موثری در این زمینه بردارد.

ملاحظات ایجاد رونق در بخش مسکن

دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن تهران کندتر شدن چرخ اقتصادی کشور، اجبار به تعدیل نیرو و ضرر و زیان در بخش‌های بالادستی و پایین دستی مرتبط با ساخت‌‌وساز و بازار مسکن را مهم‌ترین آسیب‌های رکود ساخت و ساز در سال 93 عنوان کرد. محمد مهدی مافی گفت: شوک اقتصادی وارد شده در بخش مسکن و ساخت‌و‌ساز که سال گذشته منجر به کاهش حداقل 50 درصدی صدور پروانه ساختمانی شد ابتدا به صورت چالش کاری انبوه‌سازان بر فعالیت حرفه ای سازندگان اثر منفی بر جا گذاشت که این چالش در نهایت به عنوان مشکل عمده کل جامعه به صورت کمبود عرضه مسکن طی یک تا دو سال آینده تبدیل می‌شود.

وی افزود: با این حال، انتظار و امیدواری‌ها به سمت رونق ساخت‌و‌ساز در سال 94 خواهد بود که البته این رونق به صورت کوتاه‌مدت اتفاق نخواهد افتاد و ما در یک بازه میان‌مدت باید شاهد آن باشیم. مافی با بیان اینکه ابزارهای مالی مهم‌ترین ابزارهای در اختیار دولت برای رونق بخشی به بازار مسکن است، تاکید کرد: کاهش نرخ بهره بانکی در مقطع فعلی چندان به سود بخش مسکن  و ساخت‌و‌ساز نخواهد بود؛ چرا که در نتیجه کاهش نرخ سود سرمایه‌های انباشته شده در بانک‌ها ابتدا به بازار ارز و طلا  وسپس با اندکی فاصله زمانی به بازار مسکن سرازیر می‌شود و می‌تواند انگیزه‌های سوداگرانه در این بخش را تقویت کند. وی تاکید کرد: از سوی دیگر ایجاد رونق در بازار مسکن نباید مساوی با افزایش تراکم جمعیتی باشد و دولت باید به این موضوع توجه داشته باشد که تنها افزایش ساخت‌و‌ساز و برنامه‌ریزی برای افزایش تعداد واحدهای مسکونی به تنهایی نمی‌تواند بهبود شرایط را به همراه داشته باشد. مافی خاطرنشان کرد: هر طرح  و برنامه‌ای در این زمینه باید منطبق بر مباحث آمایش سرزمین و با در نظر گرفتن سقف جمعیتی صورت بپذیرد که متاسفانه در مطالعات بخش‌های مختلف دولت کمتر به این مباحث توجه شده و می‌شود.