کمترین «تورم سال» در بازار اجاره‌نشین‌ها

آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: در فاصله سال‌های 84 تا 92، میانگین اجاره‌بها در تهران 8/ 6 برابر شد، اما پارسال این مسیر با افت شتاب اجاره‌بها، تغییر کرد. تحلیل‌ها درباره علت رکورد کاهشی هزینه‌های اجاره‌نشینی حاکی است: روند کاهنده دو نرخ «تورم» و «رشد قیمت مسکن» به‌عنوان متغیرهایی که به شدت بر رفتار بازار اجاره تاثیر می‌گذارد، باعث مهار نوسانات «اجاره‌بها» شده که این وضعیت امسال نیز می‌تواند ادامه یابد. هم‌اکنون میانگین اجاره هر متر آپارتمان در تهران 20 هزار و 800 تومان است.

گزارش از تازه‌ترین آمار سامانه رهگیری معاملات املاک که به تایید دفتر اقتصاد مسکن نیز رسیده، حاکی است: متوسط اجاره‌بهای آپارتمان در پایتخت طی سال93 رقمی معادل 12درصد افزایش پیدا کرد در حالی که طی سال‌های ابتدای 84 تا انتهای 92، این شاخص به طور میانگین 24 درصد در سال متورم شده بود و در طول این 9 سال اجاره‌بهای سالانه بین 15 تا 38درصد افزایش یافت.

به این ترتیب، شتاب رشد اجاره‌بها در سال گذشته به کمترین سطح در مقایسه با 9 سال قبل از آن رسید.براساس معدل ریالی اجاره‌بها در سال93، هم‌اکنون بهای اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان در تهران (با احتساب مبلغ رهن) رقمی معادل20هزار و 800 تومان است که با این حساب، اجاره ماهانه آپارتمان 50متری، بدون دریافت پول پیش، حدود یک میلیون تومان برآورد می‌‌شود.

هزینه اجاره‌نشینی در تهران طی 9 سال منتهی به ابتدای 93، در مجموع، 580 درصد افزایش یافت و بهای اجاره مسکن در سال92 نسبت به سال83 حدودا 8/ 6 برابر شد.این مسیر صعودی سرانجام در سال گذشته تحت‌تاثیر رفتارهای دو متغیر درونی و برونی بازار مسکن، تغییر جهت پیدا کرد و منجر به رکوردزنی «شتاب اجاره‌بها» در جهت کاهشی شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شاخص اجاره‌بها در بازار مسکن به‌شدت متاثر از «نرخ تورم» و «قیمت مسکن» است. در این بازار هرسال مالکان برای تعیین مبالغ اجاره، ابتدا «میزان رشد قیمت انواع کالا و خدمات و هزینه‌های زندگی‌شان» را ملاک قرار می‌دهند و مشاوران املاک نیز علاوه بر این شاخص (تورم)، به نرخ رشد قیمت مسکن سال قبل، استناد می‌کنند. روند دست‌کم 20 سال گذشته نوسانات اجاره‌بها در تهران، تبعیت این نرخ از دو متغیر تورم و قیمت مسکن را به خوبی نشان می‌دهد و مشخص می‌کند دامنه افت و خیز اجاره‌بها در بلندمدت، بین دو منحنی تورم و رشد قیمت مسکن بوده است به طوری که در سیکل‌های تجاری بازار مسکن، سطح حداقلی نرخ رشد اجاره‌بها، مساوی یا بزرگتر از تورم و سطح حداکثری آن مساوی یا کوچک‌تر از نرخ رشد قیمت مسکن خواهد بود. هرچند در زمان رکود مسکن، هنگامی که سطح نرخ رشد قیمت مسکن به نقطه کف می‌رسد، معمولا نرخ رشد اجاره‌بها بالاتر قرار می‌گیرد. دوره‌های گذشته همچنین نشان می‌دهد: سطح حداقلی نرخ رشد اجار‌ه‌بها در زمان رکود مسکن، ممکن است یک‌سال دیرتر از نقطه سقوط قیمت مسکن، رخ دهد. این اتفاق در سال‌های 88 و 89 که به ترتیب تورم مسکن و سپس تورم اجاره‌بها به سطح حداقلی رسیدند، قابل تحلیل است. سال گذشته دو متغیر اثرگذار بر رفتار اجاره‌بها، در یک شیب هم‌جهت، مسیر نزولی را طی کرد؛ از یکسو شتاب تورم در یک‌سال 93 نسبت به یک‌سال 92 نصف شد و نرخ تورم از 7/ 34 درصد به 6/ 15 رسید و از سوی دیگر، شتاب رشد قیمت مسکن نیز به یک‌ ششم کاهش یافت و نرخ رشد آن از 33درصد در یک‌سال 92 به 7/ 4 درصد در یک‌سال 93 محدود شد که در مقایسه با سال‌های قبل بی‌سابقه بود. این کاهش دو طرفه، باعث شد دامنه افزایش اجاره‌بها در تهران محدود شود و از رشد 20درصدی سال 92 به حداکثر 12درصد در سال 93 تبدیل شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» اگر چه میانگین هزینه اجاره‌نشینی در سال گذشته 12درصد افزایش یافته اما در برخی مناطق شهر، این شاخص در اجاره‌نامه‌ها به مراتب بیشتر از متوسط نرخ رشد، افزایش پیدا کرد.

همچنین، آن دسته از اجاره‌نامه‌هایی که به صورت غیررسمی و خارج از بنگاه‌های املاک، توسط موجر و مستاجر تنظیم می‌شود، در محاسبات مربوط به متوسط اجاره‌بها، نمی‌گنجند و ممکن است مبالغ درج شده در این نوع اجاره‌نامه‌ها، فاصله زیادی با میانگین نرخ رسمی داشته باشد.

با این حال، معدل یک‌سال93 اجاره‌بهای مسکن براساس آنچه در بنگاه‌ها تنظیم و در سامانه رهگیری ثبت شده، به دست آمده است.

بررسی‌های کارشناسان درباره چشم‌انداز امسال بازار اجاره نشان می‌دهد: برنامه‌ای که دولت برای تداوم روند کاهنده نرخ تورم در سال جاری دارد و همچنین قرار گرفتن بازار مسکن در دوره انتهای رکود که به معنی انتظار برای ثبات نسبی قیمت مسکن در سال 94 است، باعث خواهد شد منگنه‌ای که سال گذشته از طرف این دو متغیر، اجاره‌بها را محصور کرد امسال نیز کماکان با همان فشار پارسال، بازار اجاره را تحت کنترل قرار دهد و از رشد ناموزون آن جلوگیری کند. ضمن اینکه، افت بیشتر اجاره‌بها نسبت به پارسال -با توجه به تجربه تاخیر زمانی دو شاخص تورم مسکن و تورم اجاره‌بها در رسیدن به نقطه کف- چندان غیر محتمل نیست.

با وجود آنکه مبالغ اجاره آپارتمان در تهران طی سال گذشته، به مراتب کمتر از سال قبل از آن، رشد کرد اما عایدی این بازار برای موجران، به مقدار جزئی افزایش یافت.عایدی نقدی بازار اجاره از نسبت اجاره ماهانه یک‌سال آپارتمان به قیمت فروش آپارتمان به‌دست می‌آید به این معنی که موجران در ازای یک‌سال اجاره‌داری، درصدی معادل اصل ارزش دارایی ملکی خود، عایدشان می‌شود.

در سال گذشته با توجه به متوسط قیمت مسکن –متری حدود 4 میلیون تومان- و همچنین متوسط اجاره ماهانه –متری حدود 20 هزار تومان- مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای بابت یک‌سال اجاره‌داری در تهران، رقمی معادل 24/ 6 درصد از محل عایدی نقدی این بازار کسب کردند. این در حالی است که عایدی نقدی بازار اجاره در تهران طی سال92، حدود 74/ 5 درصد بود. در حقیقت شیب تند کاهش نرخ رشد قیمت مسکن در سال گذشته در مقایسه با شیب کمتر در نرخ رشد اجاره‌بها، باعث افزایش جزئی عایدی نقدی شد. تورم مسکن در دو سال گذشته یک‌ ششم شد اما تورم اجاره نصف شد.

ماموریت تبیین بازار اجاره به مشاوران املاک

ثبات دامنه‌دار قیمت مسکن که از ماه‌های سال 93 به فروردین 94 نیز کشیده شده است، علاوه بر تثبیت آرامش در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی، بازار اجاره مسکن را هم به بازاری آرام و بدون تغییر نسبت به آنچه پارسال در این بازار گذشت، تبدیل کرده است.

در حالی که شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها که همان «قیمت مسکن» است، امسال هم مانند پارسال، بدون تغییر و با انتقال ثبات به بازار مسکن ماه‌های آتی پیش‌بینی می‌شود، برای بازار اجاره مسکن هم احتمال سالی با ثبات و بدون التهاب قطعیت پیدا می‌کند. هر چند طی سال‌های اخیر، بازار اجاره تحت تاثیر روند صعودی قیمت‌ها در بازار معاملات خرید و فروش مسکن، به بازاری کم وبیش ملتهب و غیرواقعی از نظر میزان نرخ رشد قیمت تبدیل شده بود، پیش‌بینی‌های موجود از روند قیمت مسکن طی ماه‌های پیش رو، از ثبات نرخ اجاره‌بها در فصل جابه‌جایی –تابستان- و ماه‌های بعد از آن حکایت می‌کند.

در این باره رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید سالی آرام برای بازار اجاره مسکن، خطاب به مستاجران، موجران و مشاوران املاک تاکید کرد: از آنجا که شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها، قیمت مسکن است و قیمت مسکن طی سال گذشته و یک ماه سپری شده از سال جدید، در وضعیت ثبات به سر می‌برد، بدون تردید بازار اجاره مسکن امسال، بازاری با ثبات و بدون افزایش خواهد بود.

به گفته حسام عقبایی، تدارک موجران و دلالان برای افزایش نرخ اجاره‌بها در ماه‌های پیش رو با توجه به عدم هر نوع احتمال برای افزایش قیمت مسکن، حرکتی غیر منطقی است و لازم است مشاوران املاک این موضوع را برای متعاملین به‌خصوص موجران شفاف‌سازی کنند.

آن طور که او می‌گوید: افزایش اجاره‌بها صرفا در زمان افزایش قیمت مسکن توجیه دارد و هیچ موجری نمی‌تواند با ملاک قرار دادن صرفا شاخص تورم یا با هدف ارتقای سطح معیشت خود، نسبت به افزایش اجاره‌بهای مسکن اقدام کند.عقبایی از سوی دیگر نبود ظرفیت برای افزایش اجاره‌بها را از دیگر علل مهم غیرمنطقی بودن افزایش اجاره مسکن در سال جاری عنوان کرد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در تشریح وضعیت آتی اجاره مسکن در سال 94، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن در تابستان پیش رو قطعی است و ما هیچ گونه سیر صعودی در این زمینه را شاهد نخواهیم بود، بازار اجاره مسکن هم به تبعیت از این ثبات، بازاری آرام و بدون افزایش در نرخ اجاره‌بها پیش‌بینی می‌شود. حسام عقبایی توضیح داد: وضعیت بازار اجاره نشات گرفته از شرایط موجود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن است و از آنجا که پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن طی ماه‌های آتی و در ماه‌های جابه‌جایی نیز قطعی است، به طور قطع شاهد افزایش اجاره‌بها نیز نخواهیم بود.

وی تاکید کرد: در واقع شاخص اصلی تعیین اجاره‌بها، قیمت مسکن است و هیچ موجر یا مشاور املاکی نمی‌تواند با توجه به افزایش شاخص تورم یا برای بهبود وضعیت معیشت خود، نسبت به افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها اقدام کند.عقبایی ادامه داد: برخی دیگر از موجران علاوه بر تورم و ارتقای معیشت با رویکرد سود بانکی اقدام به محاسبه و افزایش اجاره‌بها می‌کنند که این شیوه تعیین اجاره‌بها غیر منصفانه و ظالمانه است.

وی تاکید کرد: از مشاوران املاک درخواست می‌کنم با توجیه اینکه شاخص اصلی تعیین اجاره‌بهای مسکن، قیمت مسکن است و بازار معاملات خرید و فروش مسکن نیز، هم‌اکنون در حالت ثبات به سر می‌برد، موضوع افزایش نیافتن اجاره‌بها در سال جدید را برای موجران تبیین کنند. از طرف دیگر موجران هم در جریان باشند که از خرداد ماه تا پایان تابستان بازار آرامی پیش روی اجاره مسکن خواهد بود و بنابراین، مالکان انتظار افزایش قیمت نداشته باشند.

بازار اجاره ظرفیت افزایش نرخ ندارد

عقبایی نبود ظرفیت برای افزایش اجاره‌بها را یکی دیگر از عوامل مهم ثبات قیمت‌ها در این بازار طی سال 94 عنوان کرد و افزود: به‌رغم اینکه در سال 92 و 93 در چندین مرحله شاهد کاهش قیمت مسکن بودیم اما باز هم دیدیم که عملا نرخ اجاره‌بها درصدی افزایش داشت، در حالی که این افزایش در حالت منطقی نباید اتفاق می‌افتاد.وی ادامه داد: تحت تاثیر این افزایش غیرمنطقی و همچنین ادامه ثبات در بازار مسکن، هم اکنون ظرفیت افزایش اجاره‌بها وجود ندارد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره توضیح داد: در سه ماه پایانی سال 93 تحت تاثیر افزایش نسبی حجم معاملات مسکن خیز خروج از رکود در بازار مسکن برداشته شد و همان‌گونه که پیش‌بینی می‌شد در بهار 94 نیز همزمان با افزایش حجم معاملات مسکن، قیمت‌ها به حالت ثابت باقی ماند و ثبات ایجاد شده در بازار مسکن به حالت قبل ادامه پیدا کرد. وی ادامه داد: علاوه بر این، پیش‌بینی می‌شود در اردیبهشت امسال همزمان با شروع جدی معاملات در بازار مسکن، حجم خرید و فروش بین متعاملین افزایش یابد.

عقبایی تاکید کرد: افزایش حجم معاملات در اردیبهشت ماه به طور قطع به معنای بروز گرانی در بازار مسکن نخواهد بود که البته سیاست‌های دولت و مسوولان مسکن و اجرای هر چه سریع‌تر طرح‌های تامین مسکن در این زمینه نقش مهمی خواهد داشت.