رسوب «نیمه‌ساز»‌ها در بازار مسکن

در حال حاضر تعداد کارگاه‌های ساختمانی غیرفعال یا کم‌کار در محله‌های شهر تهران و به خصوص شهرهای کوچک‌، از پروژه‌های فعال یا رو به پیشرفت، بیشتر شده است.

گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از تازه‌ترین اطلاعات بانک‌مرکزی نشان می‌دهد: در 9 ماه اول سال گذشته میزان سرمایه‌گذاری فعالان ساختمانی در بخش تکمیل ساختمان‌های در حال احداث، حدود 15درصد کاهش پیدا کرد در حالی که طی سال‌‌های 91 و 92، این شاخص (به قیمت ثابت) به ترتیب 45درصد و 20 درصد افزایش یافته بود.

همچنین به قیمت جاری، شتاب سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌ها از رشد 200درصدی در سال91، به نزدیک صفر در پایان نیمه‌اول سال93 رسیده که مجموع این ارقام رسمی، از توقف حجم قابل توجهی از عرضه‌های جدید آپارتمان در مرحله آخر ساخت‌وساز حکایت دارد.

انبوه‌سازان در توضیح آنچه که طی حداقل یک‌سال گذشته بر بازار ساخت‌وسازهای مسکونی گذشته است، می‌گویند: با «ته‌نشین» شدن آپارتمان‌های تازه‌ساز در بازار معاملات از اواخر سال 92، به تدریج  نقدینگی سازنده‌ها برای ادامه پروژه‌ها نیز آب رفت و هم‌اکنون به رغم آنکه تکمیل ساختمان‌ها در مراحل آخر احداث به اندازه کمتر از یک‌سوم هزینه‌های شروع و مراحل میانی ساخت‌‌وساز منابع مالی نیاز دارد، اما امکان مالی برای آن وجود ندارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، رسوب و انباشت شدید ساختمان‌های نیمه‌کاره، به عنوان عجیب‌ترین ویژگی بازار مسکن ایران مورد توجه یک گروه از سرمایه‌گذاران آمریکایی که اخیراً برای بررسی شرایط اقتصادی کشور به تهران سفر کرده بودند نیز قرار گرفته است.

یک فعال بازار املاک و مستغلات آمریکا که در قالب هیات 24 نفره تجاری اخیرا به تهران سفری داشته، در تشریح وضعیت بازار ملک در ایران، مستقیم به انبوه جرثقیل‌های زردرنگ در آسمان تهران اشاره کرده و به روزنامه‌های فایننشیال‌تایمز و نیویورک‌تایمز گفته است: «از هر 18 جرثقیل ساختمانی در تهران، تنها یکی از آنها مشغول کار است و من تاکنون این اندازه ساختمان نیمه‌کاره در یک شهر ندیده بودم.»

وضع موجود که به معنی توقف ساخت‌وسازهای حجیم سال‌های 91 و 92 در مراحل آخر تکمیل است، می‌تواند وضعیت عرضه در بازار معاملات مسکن را از سال 95 با «کمبود» روبه‌رو کند. متوسط طول زمان ساخت‌و‌ساز 24 ماه است که در زمان رونق مسکن و افزایش قیمت‌، این دوره به 18 ماه و هنگام رکود و کاهش قیمت، به حداقل 30 ماه می‌رسد.

امسال به دلیل شتابی که در سال92، شاخص سرمایه‌‌گذاری‌ در تکمیل ساختمان‌های مسکونی به خود گرفت، وضعیت عرضه آپارتمان آماده فروش در بازار مصرفی در سطح نسبتا مطلوبی قرار دارد.

بخش زیادی از آپارتمان‌های تازه‌ساز عرضه شده در سال‌های 92 و 93 که از محل رونق ساخت‌وسازهای سال‌های 90 و 91 –در این دو سال، ساخت مسکن در تهران بیش از 30 درصد افزایش یافت و برای اولین‌بار از مرز 200 هزار واحد در سال تجاوز کرد- وارد بازار شده، به دلیل رکود سنگین در معاملات طی یک‌سال اخیر، فروش نرفته است و پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آتی با کاهش درجه رکود مسکن، خرید و فروش این آپارتمان‌ها آغاز شود. به این ترتیب، موجودی آپارتمان در بازار تا پایان امسال، مناسب خواهد بود اما افت شدید ساخت‌وساز در سال93 و همچنین رشد ساختمان‌های نیمه‌کاره در سال گذشته، از سال95 به شکل کاهش تدریجی عرضه نوسازها، بروز خواهد کرد.

انبوه‌سازان پیش‌بینی می‌کنند با کاهش غلظت رکود معاملات مسکن از نیمه امسال، فعالیت‌های ساختمانی در بخشی که به کمترین هزینه و سرمایه‌گذاری نیاز دارد، تقویت شود؛ این بخش، حوزه تکمیل نیمه‌کاره‌ها خواهد بود که با زمان و سرمایه کم، امکان فروش سریع ساختمان را برای سازنده‌ها برقرار می‌کند.انبوه‌سازان در عین حال تاکید می‌کنند بازار عرضه در حال حاضر اشباع نشده، بلکه چون توان خرید وجود ندارد، آپارتمان‌های تازه‌ساز موجود فروش نمی‌رود.

   رونق به نشانه‌های بیشتری نیاز دارد

 بررسی آمار سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی که بانک مرکزی به صورت فصلی منتشر می‌کند، نشان می‌دهد سازنده‌ها بر اساس یک رفتار سنتی معمولا در ابتدای دوره رونق یعنی زمانی که قیمت مسکن شروع به افزایش تدریجی می‌کند، وارد بازار ساخت‌و‌ساز می‌شوند و پروژه‌های جدید تعریف می‌کنند و زمانی که قیمت به اوج می‌رسد؛ یعنی درست در ماه‌های جهش قیمت، ساخت‌و‌ساز را رها کرده و به تکمیل سریع ساختمان‌های نیمه‌کاره می‌پردازند. با این هدف که سریع‌تر آپارتمان‌های خود را روانه بازار فروش کرده و از بالاترین سطح قیمت سود ببرند اما این شیوه سنتی در عمل به زیان بسازبفروش‌ها تمام می‌شود، چون در این زمان هرچقدر آپارتمان‌های نوساز وارد بنگاه‌ها شود، به دلیل خروج تقاضا از بازار و غیرقابل تحمل شدن قیمت، امکان فروش وجود ندارد ضمن اینکه این ناتوانی خرید در واحدهای نوساز چند برابر املاک قدیمی است و در دوره پس از جهش، شدت رکود معاملاتی در نوسازها چندین برابر سایر آپارتمان‌های مسکونی می‌شود بنابراین این سنت سازنده‌ها به سنگین‌تر شدن رکود معاملات و انباشت فایل‌های فروش در بنگاه‌ها منجر می‌شود.

به نظر می‌آید در حال حاضر بازار مسکن از عمق رکود در سال 93 فاصله گرفته و پیش‌بینی می‌شود پارامترهای حیاتی بازار بیش از این سقوط نکند و در نتیجه، بازار تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره دوباره رونق بگیرد. هر چند محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان چندان به رونق بازار ساختمان‌های نیمه‌کاره امید ندارد و معتقد است باید منتظر نشانه‌های بیشتری برای رونق بازار مسکن بود.

وی با بیان اینکه اگر بازار از رکود خارج شود و علائم مثبت بیشتری مبنی بر خروج از رکود دیده شود، مطمئنا سرمایه‌های بیشتری در پروژه‌های ساختمانی به گردش درمی‌آید، گفت: به خصوص پروژه‌های نیمه‌تمام که بخش زیادی از هزینه‌هایش پیش از این پرداخت شده، ولی برای تکمیل نیاز به هزینه کمی دارد، در این دوره برای ارائه به بازار زودتر تکمیل می‌شود. اما این مشروط به آن است که انبوه‌سازان علائم بیشتری را از بازار مشاهده کنند.  مافی پیش‌بینی کرد: نیمه دوم سال، فصل رونق ساخت‌و‌ساز باشد زیرا بر اساس پیش‌بینی‌ها، خرید و فروش در نیمه دوم بیشتر اتفاق می‌افتد. بنابراین احتمال دارد سازندگان سرعت کار را بالا ببرند و پروژه‌هایی که پیش از این به آرامی پیش می‌رفتند یا متوقف شده‌اند، تکمیل شوند.

وی در خصوص موانعی که بر سر راه سازندگان وجود دارد و باعث می‌شود ساختمانی را نیمه‌کاره رها کنند، گفت: اکثر سازندگان حرفه‌ای منابع‌شان درگیر کار ساختمانی است. معمولا با یک آورده اولیه پروژه را آغاز می‌کنند و بعد در ادامه منتظر نقد شدن سایر دارایی‌های خود هستند. این منابع از محل فروش ساختمان‌های آماده در سایر پروژه‌های آنها است یا از محل پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت. وقتی بازار مسکن در حال رکود است، این منابع تهیه نمی‌شود. بنابراین سازنده اعتباری برای پیش بردن پروژه‌اش ندارد. مانند چرخ ارابه‌ای می‌ماند که یک چرخ باید بچرخد که کل ارابه به حرکت دربیاید. همین مثال در خصوص آغاز پروژه‌های جدید هم صدق می‌کند؛ یعنی اگر بازار مسکن بازار خوبی باشد، سرمایه‌گذاران به جز تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، پروژه‌های جدیدی نیز تعریف می‌کنند.

او در خصوص اینکه آیا از سرگیری پروسه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره اثر کاهنده‌ای بر قیمت مسکن دارد، گفت: قیمت مسکن بیش از این کاهش پیدا نمی‌کند. بازار عرضه‌ای که ما داریم به این تعداد واحد آماده شده نیاز دارد. این پروژه‌های نیمه‌کاره از یکی دو سال پیش آغاز شده و در حال حاضر مراحل انتهایی خود را طی می‌کند. ورود این واحدهای نوساز، بازار را به تعادل می‌رساند؛ اما آن را اشباع نمی‌کند. آمارهای رسمی نیز نشان از نیاز مسکن در میان مردم دارد؛ بنابراین آپارتمان‌های تولید شده، محصول مازاد به حساب نمی‌آید بلکه نیاز بالقوه در شهر وجود دارد؛ اما به دلیل قیمت‌های بالا و رکود بازار، خریدی انجام نمی‌شود. مافی تاکید کرد: در سال پیش رو پروژه جدید نیز اجرا می‌شود و نمی‌توان گفت که به طور مطلق هیچ پروژه‌ای آغاز نشده، اما امسال سال پایان ساختمان‌های نیمه‌کاره است.

او با بیان اینکه در همه جای دنیا در زمان رونق، منابع مالی تولیدکننده، تامین و سازندگان از همین محل پروژه‌های جدید را آغاز می‌کنند، گفت: وقتی واحدهای نوساز به فروش نمی‌رود، چگونه می‌شود انتظار آغاز پروژه‌های جدید را داشت؟ محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی شورا نیز همین اعتقاد را دارد.  او با بیان اینکه در زمان رکود، متقاضیان مصرفی و زودتر از آنها تقاضای سرمایه‌ای دست از خرید و فروش می‌کشند و منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند، گفت: نه تنها در بازار مسکن بلکه در سایر بازارها مانند بازار خودرو و سکه چنین رفتاری در طول دهه‌های گذشته از سوی خریداران وجود داشته که هر وقت قیمت کاهش پیدا می‌کند و بازار در رکود است، خرید و فروش متوقف می‌شود اما به محض اینکه قیمت‌ها رو به افزایش می‌رود، هجوم برای خرید نیز زیاد می‌شود و مردم برای خرید از هم سبقت می‌گیرند. حتی سرمایه‌ها از محل‌های دیگر به بازار مسکن می‌آید و به همین دلیل باعث افزایش قیمت می‌شود. سالاری معتقد است: باید با این رفتار غلط اقتصادی مبارزه شود تا سبب ورشکسته شدن بازارهای اقتصادی نشود.

او دلیل رکود پروژه‌های ساختمانی و نیمه‌کاره شدن ساختمان‌ها را افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: با تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، هیچ گونه کاهش قیمتی پیش‌بینی نمی‌شود، زیرا قیمت تمام شده ساخت‌و‌ساز بسیار بالاست و آن هم به دلیل افزایش کاذب قیمت زمین است. بخش قابل توجهی از قیمت یک مسکن را هزینه زمین شامل می‌شود و در کنار این هزینه، عوارض صدور پروانه، مصالح و دستمزدها هم وجود دارد. وقتی تمام این موارد افزایش پیدا کرده‌اند، بنابراین امیدی به کاهش بیشتر قیمت مسکن نیست. سالاری با اشاره به اینکه نگاه به مسکن در کشور ما بیشتر نگاه سرمایه‌‌ای است تا نگاه مصرفی، گفت: وقتی قیمت تمام شده ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند و سود چندانی برای سازنده وجود ندارد، متولیان ساخت‌و‌ساز تمایل کمتری برای حضور در این بازار دارند. رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران موضوع مسکن در کشور را معادله‌ای چند مجهولی می‌داند که تمامی حوزه‌ها در آن دخیل هستند؛ مانند قیمت ارز، طلا، مسائل سیاسی و بین‌المللی و نمی‌توان این بازار را بدون توجه به بازارهای دیگر، پیش‌بینی کرد.

وی با بیان اینکه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، جمعیت‌پذیری به اوج خود رسیده است، گفت: کاهش کیفیت زندگی در کلان‌شهرها از معضلات اساسی است و به نظر می‌رسد در چند سال آینده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از تهران به سمت شهرهای دیگر سوق پیدا کند.  اما فعالان حوزه ساخت‌و‌ساز چندان به بازار مسکن در سال 94 امیدوار نیستند. با وجود افزایش فایل‌های پیش‌فروش در بنگاه‌ها و آگهی‌های روزنامه، همچنان خریداران علاقه‌ای به حضور در این بازار ندارند.  به اعتقاد برخی از سازندگان، این رکود باعث شده آنها در بازپرداخت وام‌هایشان دچار مشکل شده و حتی تعدادی از فعالان این بازار به دلیل بدهی‌ها، روانه زندان شوند.

به گفته آنها اعتباری که سازندگان از بانک‌ها می‌گیرند، حداقل سود 33 درصد دارد و جریمه دیرکرد آن نیز 30 درصد است و توقف هر پروژه ساختمانی برای آنها ضرر هنگفتی به شمار می‌رود؛ بنابراین هیچ سازنده‌ای تمایل به رها کردن پروژه‌های ساختمانی خود ندارد. این سازندگان معتقدند: هنوز تمام خریداران نتوانسته‌اند توان مالی خود را با سطح کنونی قیمت مسکن تطبیق دهند؛ اما برخی از سازندگان در همین بازار نیز در حال فعالیت هستند. به اعتقاد آنها با وجود آنکه هیچ نشانه‌ای برای رونق بازار مسکن وجود ندارد، اما سازندگان اصلی همچنان به آرامی در این بازار در حال فعالیت هستند.  این گروه معتقدند: به دلیل آنکه عوامل تولید مسکن کاهش قیمتی نداشته، بنابراین قیمت مسکن نیز بیش از این ارزان نمی‌شود. با این حال نمی‌توان درباره بازار ساخت‌و‌ساز تا پایان بهار امسال، پیش‌بینی قاطعانه‌ای ارائه کرد.