5 بسته انرژی‌زا ساخت و ساز در بافت فرسوده

شهرداری تهران برای تشویق سازنده‌های مسکن به تمرکز فعالیت در محدوده «بافت‌فرسوده»، یک بسته سیاستی حاوی 5 نوع ضوابط انرژی‌زا طراحی و تصویب کرده که متناسب با مساحت زمین و روش ساخت، امکان بهره‌برداری از همه یا بخش‌هایی از بسته، توسط شرکت‌های ساختمانی و بسازوبفروش‌ها فراهم شده است. این بسته اواخر سال گذشته توسط سازمان نوسازی شهر تهران و با هدف مسیرسازی برای خروج از رکود سنگین ساخت‌وساز، تدوین شد و اوایل امسال نیز با تایید سه نفر از معاونان شهردار تهران، برای اجرا در سال94 به تصویب نهایی رسید.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات بسته انرژی‌زا برای ساخت مسکن در بافت‌فرسوده حاکی است: شهرداری تهران در قالب این بسته،5سیاست جدید برای «کاهش هزینه» و «افزایش سود» آپارتمان‌سازی در 1/ 6 درصد از مساحت پایتخت که طبق مقررات شورای عالی شهرسازی، بافت فرسوده شناخته می‌شود، در نظر گرفته است که با اعمال آنها به خصوص دو سیاست «تراکم تشویقی، وام ارزان‌قیمت ساخت»، قیمت تمام‌شده آپارتمان در این محدوده از شهر در مقایسه با سایر نقاط پایتخت به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا می‌کند. تاکنون، تنها مشوق برای ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده، تخفیف در عوارض شهرداری بود که با یک نرخ به صورت مساوی بین همه سازنده‌ها تعلق می‌گرفت اما در بسته جدید، این مشوق به علاوه چهار مولفه تشویق‌کننده و تخفیف‌دهنده دیگر، مشروط به «حد مشخص مساحت زمین» و «تجمیع حداقل دو قطعه زمین» در اختیار مالکان و عوامل ساخت قرار می‌گیرد.
شرط بهره‌‌مندی از کل بسته
با مصوبات جدید شهرداری تهران، امسال ساخت‌وساز در محدوده بافت‌فرسوده به ترتیب مشمول «تخفیف 50 تا 100 درصدی عوارض ساخت»، «ارائه یک تا دو طبقه تراکم تشویقی»، «اجازه کسری پارکینگ معادل نصف واحدهای مسکونی پروژه»، «تامین رایگان هزینه طراحی و اجرای نما» و «پرداخت یارانه 9 درصدی نرخ سود وام نوسازی» می‌شود. نحوه تخصیص مشوق‌های 5گانه برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی به گونه‌ای طراحی شده که سازنده‌ها به استفاده از روش زنجیره‌ای برای ساخت‌وساز جلب شوند.
در روش زنجیره‌ای، مالک یک ساختمان کلنگی یا فرسوده چنانچه بخواهد از همه مشوق‌های نوسازی بهره ببرد، باید بتواند مالکان قطعات مجاور را نیز به انجام عملیات تخریب راضی کند تا  با تجمیع چند قطعه، مساحت زمین آماده نوسازی را به حد تعیین شده برای بهره‌مندی از کل بسته انرژی‌زا، برساند.

تخفیف در عوارض ساخت
بر این اساس، مشوق اول که تخفیف در عوارض ساخت است، برای قطعاتی که بین 100 مترمربع تا حداکثر 300 مترمربع مساحت دارند، بدون نیاز به تجمیع، به صورت 100 درصد تعلق می‌گیرد به این معنی که کل عوارض ساخت مسکن رایگان خواهد بود. اما برای قطعات بالای 300 مترمربع، حداکثر 50درصد تخفیف داده خواهد شد مگر اینکه مالک ملک فرسوده‌ای که زمین آن بیش‌از 300 مترمربع مساحت دارد، به تجمیع با ملک مجاور روبیاورد که در این صورت، تخفیف عوارض تا 100 درصد اعمال خواهد شد.

یک تا دو طبقه تراکم تشویقی
شهرداری تهران برای ارائه «تراکم‌تشویقی» به عنوان دومین مشوق نیز شرط ساخت‌وساز زنجیره‌ای را در نظر گرفته است به طوری که برای زمین‌ بالای 150 مترمربع– منظور از زمین، عرصه یک ملک کلنگی است- یک طبقه تراکم تشویقی داده می‌شود اما چنانچه مساحت زمین از فرآیند تجمیع، به بالای 150 مترمربع تبدیل شود، مجوز دو طبقه تراکم تشویقی ارائه خواهد شد.
اجازه تامین نصف پارکینگ
مشوق دیگری که به واسطه آن، سود ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده به شکل قابل توجهی افزایش یافته و باعث تحریک سرمایه‌گذاری سازنده‌ها می‌شود، مجوز «کسری پارکینگ» است. شهرداری به شرط تجمیع در مساحت‌های مشخص، تامین نشدن پارکینگ برای نیمی از آپارتمان‌های یک ساختمان را بلامانع دانسته است. با حذف شرط «هر واحد مسکونی، یک پارکینگ» برای بخشی از ساخت‌وسازهای بافت‌فرسوده، عملا نسبت زیربنای مسکونی به مشاعات افزایش می‌یابد و در نتیجه سود ساخت برای سازنده بالا می‌رود.
وام یارانه‌ای و نمای رایگان
از سال جاری برای اولین بار، هزینه طراحی و اجرای نمای ساختمان در بافت‌فرسوده توسط شهرداری پرداخت می‌شود. پنجمین مشوق نیز در راستای مصوبه سال گذشته دولت مبنی‌بر پرداخت 50 میلیون تومان تسهیلات بانکی برای نوسازی بافت‌های فرسوده، طراحی شده است.
تسهیلات 50 میلیونی قرار است با سود 13درصد به سازنده‌ها پرداخت شود و مابه‌التفاوت این نرخ تا سود 22درصد بانکی که 9 درصد برآورد می‌شود را دولت در قالب یارانه بخش مسکن به بانک‌ها پرداخت خواهد کرد. اما شهرداری تهران، برای نحوه تخصیص یارانه سود وام 50 میلیونی، شرط تعیین کرده و ارائه این تسهیلات را فقط برای پروژه‌های تجمیعی مجاز دانسته است. با توجه به اینکه در مصوبه دولت، دست شهرداری‌ها برای تعیین ضوابط نحوه پرداخت وام 50 میلیونی نوسازی باز گذاشته شده است، در تهران این تسهیلات 13درصدی به پروژه‌های تک‌قطعه‌ای تعلق نمی‌گیرد بلکه حتما باید تجمیع اتفاق بیفتد.
مکان پرظرفیت برای رونق مسکن
مساحت فعلی بافت‌فرسوده تهران 3700 هکتار است که تقریبا همه مناطق 22گانه، با مساحت‌های مختلف، در این محدوده قرار می‌گیرند. بیشترین عرصه فرسوده متعلق به مناطق جنوبی شهر است.
در سال‌های 90 و 91 که ساخت‌وساز در فاز رونق قرار داشت، حداقل 20درصد از کل واحدهای مسکونی جدید تهران در بافت‌فرسوده ساخته می‌شد اما هم‌اکنون که تیراژ ساخت در پایتخت نصف شده، سرمایه‌گذاری‌ها در بافت‌فرسوده نیز به همین نسبت کاهش پیدا کرده است. مدیریت شهری تهران با این بسته انرژی‌زا، در نظر دارد ظرفیت از دست رفته ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده را قبل از شروع رونق مسکن، احیا کند.
کاهش 50 درصدی هزینه تمام شده
طبق بررسی‌های انجام شده توسط سازمان نوسازی شهر تهران و براساس اعلام آمار بانک مرکزی هزینه ساخت بدون احتساب قیمت زمین در محدوده بافت فرسوده تهران مترمربعی 750 هزار تومان تمام می‌شود که بسته تشویقی جدید نوسازی با احتساب حذف هزینه‌های سازمان نظام مهندسی و بیمه می‌تواند تا 350 هزار تومان معادل 50 درصد قیمت تمام شده ساخت را برای سازندگان کاهش دهد. علیرضا نبید، معاون سازمان نوسازی شهر تهران در گفت‌و‌گو با «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: تلاش شده است در بسته نوسازی بافت فرسوده به تمامی نیازها برای کاهش هزینه‌های نوسازی پاسخ داده شود البته در برخی محورها همچون بیمه به قانون مجلس نیاز است.
نوسازی 36 درصدی بافت فرسوده
عبادالله فتح‌اللهی، مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران روز گذشته در نشست خبری پیرامون ارائه بسته تشویقی جدید نوسازی مساحت بافت فرسوده شهر تهران را 3700هکتار عنوان کرد و افزود: این محدوده از 205 هزار پارسل تشکیل می‌شود که پنج درصد مساحت شهر و 15 درصد جمعیت پایتخت را در خود جا داده است؛ البته 36 درصد از این تعداد معادل 75 هزار پارسل به دو شکل انفرادی و تجمیعی نوسازی شده است.
او ادامه داد: تاکنون 286 هزار واحد مسکونی در محدوده بافت فرسوده نوسازی شده است که از این تعداد 64 هزار واحد به شکل تجمیع و 222 هزار واحد به شکل انفرادی نوسازی شده است. مطابق با آمارهای سازمان نوسازی در 12 ماهه سال گذشته 2618 پروانه در بافت فرسوده صادر شده است که از این تعداد حدود هزار پروانه به روش تجمیعی و 1600 پروانه به روش انفرادی صادر شده است.

اولویت دریافت تخفیفات به پلاک‌های تجمیعی
مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران ضعف در کیفیت نوسازی انفرادی و یکنواخت بودن بسته‌های تشویقی برای کل پارسل‌ها را از جمله انتقادهای وارد شده به بسته تشویقی گذشته دانست و گفت: بسته جدید پاسخی به این انتقادها در راستای کیفیت نوسازی و متوازن کردن نوسازی بافت است. او اظهار کرد: در بسته تشویقی جدید اولویت و حداکثر مجموعه تخفیفات و تشویق‌ها به واحدهای تجمیعی می‌رسد به گونه‌ای که مجموعه تشویق‌ها به مساحت بالای 150 مترمربع متمرکز شده است و با پلاک‌های زیر 100 مترمربع با رعایت حقوق مالکانه به شکل انقباضی برخورد می‌شود. به این ترتیب شهروندانی که به روش تجمیع به نوسازی واحد خود می‌پردازند از حداکثر مشوق‌های تشویقی بهره‌مند می‌شوند.

  تراکم تشویقی بین یک تا چهار طبقه
فتح‌اللهی یکی از اهرم تشویقی در بسته جدید را ارائه تراکم‌های مجاز تشویقی در چارچوب ضوابط طرح جامع و تفصیلی اعلام کرد.  او در این خصوص توضیح داد: در این بسته در صورتی که یک پارسل به شکل انفرادی بیش از 150 مترمربع مساحت داشته باشد از یک طبقه تراکم تشویقی و در صورتی که به روش تجمیع نوسازی شود از 2 طبقه تشویقی برخوردار می‌شود. او تاکید کرد: اگر تجمیع پلاک‌های نوسازی شده یک بلوک کامل شهری را شامل شوند، علاوه بر دو طبقه تراکم تشویقی ذکر شده، در صورت ارائه طرح توجیهی به سازمان نوسازی 2 طبقه تراکم تشویقی دیگر نیز دریافت خواهد کرد.
  سال 93 بدون پرداخت تسهیلات دولت
مدیر عامل سازمان نوسازی با بیان اینکه یکی دیگر از اهرم‌های تشویقی بسته جدید تسهیلات دولتی است، اظهار کرد: در بسته جدید برای پلاک‌های تجمیعی با متراژ بالای 150 مترمربع یارانه وام 9 درصدی تعلق می‌گیرد.
او افزود: در این بخش پلاک‌هایی که به روش انفرادی نوسازی می‌شوند اگرچه با رعایت حقوق مالکانه می‌توانند از تسهیلات وام استفاده کنند اما وام بدون یارانه دولتی به آنها پرداخت خواهد شد.

  10 میلیون تومان کمک بلاعوض در نما
فتح‌اللهی ارائه کمک بلاعوض سازمان نوسازی شهر تهران در هزینه‌های اجرای نمای ساختمان را اهرم دیگر این بسته خواند و گفت: برای هر پلاک بافت فرسوده به شرط تجمیع تا سقف 10 میلیون تومان کمک بلاعوض از سوی سازمان نوسازی ارائه می‌شود.

 تخفیف 50 درصدی عوارض درکاربری غیرمسکونی
او با بیان اینکه از ابتدای سال جدید عوارض مربوط به راسته‌های تجاری و اداری مشمول نرخ جدید عوارض خواهد شد، تصریح کرد: بسته تشویقی جدید شرایطی را در نظر گرفته که بر مبنای آن تمامی پلاک‌های تجاری و اداری در محدوده بافت فرسوده که تاکنون ملزم به پرداخت عوارض به شهرداری بودند، مشمول 50 درصد تخفیف عوارض شهرداری شوند.

معافیت از عوارض ارزش بهینه
فتح‌اللهی عنوان کرد: براساس محتوای این بسته املاک زیر 300 مترمربع به طور کامل از پرداخت عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی معاف هستند؛ ضمن آنکه این معافیت برای املاک واقع در خارج از راسته‌ها و بورس‌های تجاری تا سقف 50 درصد لحاظ شده است. او در بخش دیگری از صحبت‌های خود از بهره‌مندی املاک فاقد سند از امکانات این بسته تشویقی خبر داد و گفت: این مالکان به شرط اثبات مالکیت خود می‌توانند از فرآیند تشویقی این بسته استفاده کنند. به گزارش «دنیای اقتصاد» عوارض ارزش بهینه نوعی از عوارض است که با مصوبه شورای شهر تهران برای املاکی که از اجرای طرح تفصیلی دارای ارزش مضاعف شده‌اند، تعلق می‌گیرد و از ابتدای امسال پرداخت آن اجباری است. بهای این عوارض به طور متوسط مترمربعی 75 هزار تومان است که به این ترتیب سازنده‌های بافت فرسوده از آن معاف هستند.  علت عبور از خط قرمز پارکینگ
به گفته رئیس سازمان نوسازی شهر تهران بخشی از بسته تشویقی به امتیازات ویژه پارکینگ مربوط می‌شود. او در این باره توضیح داد: در این بسته به هیچ عنوان حذف پارکینگ‌ها در متراژهای زیر
100 مترمربع پذیرفته نشده است اما برای متراژهای بالای 100 متر تا 200 مترمربع به روش انفرادی تاکید شده امکان پذیرش یک واحد کسری وجود داشته باشد. او در پاسخ به سوال «دنیای اقتصاد» مبنی بر اینکه چرا مدیریت شهری از خط قرمز خود در طرح تفصیلی مبنی بر تامین پارکینگ در این بسته عبور کرده است؟ گفت: از دیدگاه کارشناسی با هر نوع کمبود پارکینگ به ویژه در ساخت‌وسازهای انفرادی مخالف هستیم اما در محدوده بافت فرسوده به دلیل آنکه با بحران مواجه هستیم از یکسری اصول به دلیل تامین برخی حداقل‌های دیگر قصور کرده‌ایم.

اصلاح روش قدیمی شناسایی بافت فرسوده
او همچنین از اصلاح روش قدیمی شناسایی بافت فرسوده خبر داد و اظهار کرد: در مسیر جدید به جای آنکه کل املاک یک محله جزو بافت فرسوده قرار گیرد، تمامی املاک موجود در یک بلوک که دامنه آن کوچک‌تر از محله است مشمول شرایط بافت فرسوده می‌شود. او ادامه داد: در روش جدید نوسازی فقط به نوسازی پارسل توجه نمی‌شود؛ بلکه نوسازی خدمات هفت‌گانه مورد توجه است این روش اگرچه سرعت نوسازی را کاهش می‌دهد اما سایر مشکلات محله را ریشه‌کن می‌کند.