حبس سرمایه‌ها در ساختمان‌های نیمه‌کاره

بررسی‌ها نشان می‌دهد که تعداد کارگاه‌های ساختمانی غیرفعال یا کم‌کار در مناطق مختلف کشور، از پروژه‌های فعال یا رو به پیشرفت، بیشتر شده است.تازه‌ترین اطلاعات بانک‌مرکزی نشان می‌دهد: در 9 ماه اول سال گذشته میزان سرمایه‌گذاری فعالان ساختمانی در بخش تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت، حدود 15درصد کاهش پیدا کرد، در حالی که طی سال‌‌های 91 و 92، این شاخص (به قیمت ثابت) به ترتیب 45درصد و 20 درصد افزایش یافته بود.  شتاب سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌ها از رشد 200درصدی در سال91، به نزدیک صفر در پایان نیمه‌اول سال93 رسیده که این امر از توقف حجم قابل توجهی از عرضه‌های جدید آپارتمان در مرحله آخر ساخت‌وساز حکایت دارد.

با کاهش آپارتمان‌های تازه‌ساز در بازار معاملات از اواخر سال 92، به تدریج نقدینگی سازنده‌ها برای ادامه پروژه‌ها نیز آب رفت و هم‌اکنون به رغم آنکه تکمیل ساختمان‌ها در مراحل آخر احداث به اندازه کمتر از یک‌سوم هزینه‌های شروع و مراحل میانی ساخت‌‌وساز منابع مالی نیاز دارد، اما به نظر می‌رسد امکان مالی برای اتمام این پروژه‌‌های مالی وجود ندارد که برخی از تحلیلگران شرایط کنونی قیمت و رکود در بازار مسکن را دلیل این امر عنوان می‌کنند.  در این بین، انباشت شدید ساختمان‌های نیمه‌کاره، به عنوان عجیب‌ترین ویژگی بازار مسکن ایران مورد توجه قرار می‌گیرد. وضع موجود که به معنی توقف ساخت‌وسازهای حجیم سال‌های 91 و 92 در مراحل آخر تکمیل است، می‌تواند وضعیت عرضه در بازار معاملات مسکن را از سال 95 با کاهش روبه‌رو کند.

متوسط طول زمان ساخت‌و‌ساز دو سال است که در زمان رونق مسکن و افزایش قیمت‌، این دوره به 18 ماه و هنگام رکود و کاهش قیمت، حداقل به30 ماه می‌رسد.امسال به دلیل شتابی که در سال92، شاخص سرمایه‌‌گذاری‌ در تکمیل ساختمان‌های مسکونی به خود گرفت، وضعیت عرضه آپارتمان آماده فروش در بازار مصرفی در سطح نسبتاً مطلوبی قرار دارد.

بخش زیادی از آپارتمان‌های تازه‌ساز عرضه شده در سال‌های 92 و 93 که از محل رونق ساخت‌وسازهای سال‌های 90 و 91  وارد بازار شده، به دلیل رکود سنگین در معاملات طی یک‌سال اخیر، فروش نرفته است و پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آتی با کاهش درجه رکود مسکن، خرید و فروش این آپارتمان‌ها آغاز شود.

به این ترتیب، موجودی آپارتمان در بازار تا پایان امسال، مناسب خواهد بود اما افت شدید ساخت‌وساز در سال93 و همچنین رشد ساختمان‌های نیمه‌کاره در سال گذشته، از سال95 به شکل کاهش تدریجی عرضه نوسازها، بروز خواهد کرد.

انبوه‌سازان پیش‌بینی می‌کنند با کاهش غلظت رکود معاملات مسکن از نیمه امسال، فعالیت‌های ساختمانی در بخشی که به کمترین هزینه و سرمایه‌گذاری نیاز دارد، تقویت شود؛ این بخش، حوزه تکمیل نیمه‌کاره‌ها خواهد بود که با زمان و سرمایه کم، امکان فروش سریع ساختمان را برای سازنده‌ها برقرار می‌کند.

عمده تولید‌کنندگان مسکن به نوعی پروژه‌های خود را به نوعی زمان‌بندی می‌کنند که با تکمیل و فروش واحدهایی که زمان ساختشان به دو سال نزدیک شده است، هزینه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره خود را تأمین کنند اما رکود در بازار مسکن موجب شده تا روند تأمین منابع مالی پروژه‌های ساخت و ساز با اشکال مواجه شود.

در پایان باید به سیاستگذاران هشدار داد که اگر بازار مسکن از رکود خارج نشود، عملاً چرخه ساخت و تکمیل پروژه‌‌های مسکن در کشور با مشکل جدی رو به رو می‌شود و همین امر به دلیل آنکه تقاضا برای مسکن به طور سالانه با رشد همراه می‌شود و این بخش نیز با انباشت تقاضا از قبل نیز مواجه است، زمینه‌ای ایجاد می‌کند تا در سال 95و 96 کشور با افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن مواجه شود.