سایه «مال»‌ها بر بازار مسکن

در برخی از این محله‌ها، پیشنهاد خرید یکجا و عمده آپارتمان‌های مسکونی مجاور «مال»‌ها با قیمت حداقل 20 درصد بالاتر از عرف منطقه، تحریک زنجیره‌ای قیمت مسکن را در پی داشته است. رئیس اتحادیه املاک ضمن هشدار به حباب‌سازها، از این اتفاق جدید رمزگشایی کرد.

ساخت‌وسازهای تجاری در محله‌های مسکونی 6 منطقه تهران، اخیرا یک چالش جدید برای بازار آرام مسکن درست کرده و باعث شده قیمت اسمی آپارتمان‌های مجاور این سازه‌های غیرمسکونی با تحریک یکسری واسطه ملکی، به شکل غیرطبیعی و تعجب‌آور، افزایش پیدا کند. حدود50 برج تجاری و اداری در مناطق یک تا 5 و 22 شهرتهران مراحل میانی ساخت‌وساز را پشت‌سر می‌گذارد که عمده آنها وارد سال سوم یا چهارم احداث شده‌اند و اسکلت (سازه اصلی) حداقل نیمی از طبقات آنها از سطح زمین بالا آمده است. با تغییر وضعیت فیزیکی اکثر این برج‌ها از فاز گودبرداری‌های عمیق به مرحله سفت‌کاری مقدماتی، شکل اثرگذاری آنها بر آپارتمان‌های مسکونی اطراف‌‌شان نیز عوض شده است.

تا پیش از این، تاثیر برخی برج‌سازی‌های تجاری بر ساختمان‌های مسکونی مجاور، بعضا به صورت ریزش دیواره محل گودبرداری یا سلب آسایش ساکنان از بابت رفت و آمد ماشین‌آلات سنگین و ایجاد گردوغبار یا سد معبر، «قابل مشاهده» بود اما در حال حاضر تازه‌ترین پیامد این ساخت‌وسازهای گسترده را می‌توان به صورت «نامحسوس»، بر اقتصاد مسکن پایتخت ردیابی کرد.

در برخی محله‌های شهر که زمین‌های خالی بالای 5هزار مترمربع در آنها، طی دو سال اخیر تبدیل به برج‌های چندمنظوره شده، در چند هفته اخیر پیشنهادهایی از طرف واسطه‌های بازار ملک، به مالکان واحدهای مسکونی موجود در این محله‌ها بابت «خرید یکجا و نقدی کل آپارتمان‌‌ها» ارائه شده است.

دلالان با سفارشی که مستقیم و بعضا غیرمستقیم از طرف برخی سازنده‌های ساختمان‌های غیرمسکونی و بعضا سرمایه‌گذاران تجاری مرتبط با این پروژه‌ها دریافت کرده‌اند، با هدف تغییر کاربری مسکونی این آپارتمان‌ها، پیشنهاد خرید واحدها با قیمت حداقل 20 تا 30 درصد بالاتر از عرف منطقه را به مالکان می‌دهند.

این در حالی است که در برخی از همین محله‌ها، تخریب و نوسازی، مطابق ضوابط طرح تفصیلی تهران ممنوع است و شهرداری نیز صرفاً در حد وضعیت موجود ساختمان یعنی بدون صدور مجوز تراکم اضافه یا تغییر در سطح اشغال بنا، اجازه بازسازی می‌دهد. با این حال تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه باعث تحریک دلالان ملک برای خرید آپارتمان‌های این محله‌ها به قیمت فوق‌العاده بالاتر از ارزش واقعی این املاک شده، به برنامه مکمل برج‌سازها برمی‌گردد که قصد دارند بخشی از خدمات تعریف شده در برج‌های در حال احداث خود را در ساختمان‌های مسکونی مجاور، مستقر کنند. همچنین بهره‌برداری درازمدت از ارزش‌افزوده ناشی از برج‌سازی‌ که عاید کل ساختمان‌های محله می‌شود نیز انگیزه دیگری است که از هم‌اکنون باعث پیشقدم شدن گروهی برای خرید کلیه آپارتمان‌های این نوع محله‌ها با قیمت بالا شده است. کارشناسان اقتصاد مسکن درباره «محرک تجاری قیمت مسکن» به عنوان عنصر تازه‌وارد در بازار ملک معتقدند: هر چند پیشنهادهایی که برای خرید مجموعه‌ای از چند ساختمان مسکونی یک محله آن هم با قیمت حداقل 20 درصد بالاتر از ارزش روز داده می‌شود، چندان قابل معامله و پیاده شدن نیست، اما در صورتی که حتی در یک پروژه اجرایی شود، اثر زنجیره‌ای بر سایر املاک مسکونی اطراف پروژه خواهد گذاشت و باعث به‌هم خوردن آرامش نسبی بازار می‌شود.

برخی مشاوران املاک نیز در تحلیل این وضعیت می‌گویند: این پیشنهادها عمدتا برای محدوده‌هایی از شهر تهران است که از یکسو تراکم برج‌های تجاری در نزدیکی آنها، افزایش پیدا کرده و از سوی دیگر، سرانه زمین در متراژ مفید ساختمان‌های مسکونی به‌خاطر کم بودن سطح اشغال این آپارتمان‌های قدیمی، حدود 5/ 1 برابر سایر املاک است. در این ساختمان‌ها، حداکثر سطح اشغال بنا 50 درصد است، بنابراین با خرید واحدهای مسکونی حتی با قیمت بالاتر از عرف منطقه، عایدی قابل توجهی از محل زمین ساختمان، نصیب خریدار عمده می‌شود و در نهایت اگر اجازه تخریب و نوسازی در بلندمدت از ناحیه شهرداری صادر شود، تراکم بالا و سطح اشغال بیشتر، باعث جبران قیمت اولیه خرید این املاک خواهد شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از ابعاد بازار ساخت «مال» براساس تحلیل‌هایی که درباره این مجتمع‌های تجاری چندمنظور مطرح می‌شود، حاکی است: رکود مسکن و ساخت‌وسازهای مسکونی طی دو سال اخیر، گرایش سرمایه‌گذاران بزرگ به سمت تجاری‌سازی را تقویت کرد و باعث شد سهم پروانه‌های غیرمسکونی از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در تهران از 5 درصد در سال‌های قبل از 91 به نزدیک 11 درصد طی دو سه سال اخیر افزایش پیدا کند.

مسعود فیاض‌آذر تحلیلگر و مدرس در حوزه ساخت‌‌وسازهای تجاری، در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: طبق آمارهای رسمی وسعت بازار مجتمع‌های تجاری تازه‌ساز یا در حال ساخت در کشور معادل 370 فقره پروانه ساختمانی است که حداقل نیمی از آنها در کلان‌شهر تهران وجود دارد. وی با تاکید بر اینکه، پایتخت به رغم «اشباع مقطعی» از برج‌های تجاری، در حال حاضر با کمبودهای جدی و چالش‌زا در سایر کاربری‌های حیاتی برای شهروندان از جمله مراکز تفریحی و سرگرمی واقعی نظیر شهربازی و همچنین کاربری‌های غیرانتفاعی دیگری همچون محل پارک خودرو یا پمپ‌بنزین روبه‌رو است، اعلام کرد: مدیریت شهری تهران در گام اول باید تمرکز ساختمان‌های تجاری در حال ساخت در 6 منطقه خاص را به 8 منطقه دیگری از شهر که تقریبا هیچ ساختمان تجاری طی سال‌های اخیر در آنجا احداث نشده، هدایت کند و در گام دوم از طریق اعمال قانون بر روند صدور پروانه ساختمانی، توازن شهری بین کاربری‌های تجاری و اداری با سایر کاربری‌هایی فاقد انگیزه سرمایه‌گذاری به وجود بیاورد. برای بررسی و تحلیل اقتصادی بازار املاک غیرمسکونی با محوریت مجتمع‌های تجاری چندمنظوره و تاثیر مثبت و منفی این سازه‌ها بر شهر و شهروندان، یک دوره آموزشی با 7 سرفصل توسط واحد آموزش دنیای‌اقتصاد در تاریخ 17 خرداد برگزار می‌شود که علاقه‌مندان به شرکت در این کلاس می‌توانند با شماره تلفن 87762411 تماس بگیرند.

سناریوی حبا‌ب‌سازها لو رفت

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران روز گذشته نسبت به تحرکاتی که به واسطه ساخت‌وسازهای تجاری در برخی محله‌های تهران برای افزایش قیمت مسکن در حال شکل‌گیری است، واکنش نشان داد.

حسام عقبایی درباره پشت‌صحنه این تحرکات گفت: برخی عوامل پروژه‌های غیرمسکونی برای بالا بردن ارزش سازه‌های خود، فضاسازی می‌کنند و با نفوذ به بازار مسکن سعی در افزایش صوری قیمت آپارتمان‌ها دارند. عقبایی با هشدار به مشاوران املاک و همین‌طور مالکان مسکونی تاکید کرد: این مدل حباب‌سازی مصنوعی و قیمت‌گذاری غیرواقعی روی ساختمان‌هایی که عنوان می‌شود کل آنها را قرار است یک نفر حقیقی یا حقوقی خریداری کند، در عمده موارد به سرانجام نمی‌رسد و وارد مرحله عقد قرارداد برای انجام معامله نمی‌شود. بنابراین، مشاوران املاک و بساز و بفروش‌های محل نباید به این قیمت پیشنهادی خارج از عرف بازار استناد کنند و آن را مبنا قرار دهند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: پیشنهاد خرید کل ساختمان‌های مسکونی یک محله معمولا برای تلقین «افزایش قیمت مسکن» مطرح می‌شود در حالی که همگان نسبت به فضای رکودی بازار و عدم کشش رشد قیمت اطلاع کافی دارند.