تسهیلات مسکن از سه کانال جدید

 به گزارش دنیای اقتصاد، با ایجاد این سه کانال، سه ابزار کاربردی جدید برای تامین مالی در خدمت فعالان بازار مسکن در هر دو سمت عرضه و تقاضا قرار خواهد گرفت که به گسترش حجم و دامنه پرداخت تسهیلات در بخش مسکن منجر خواهد شد.

نخستین کانال جدید، در قالب راه‌اندازی شرکت «لیزینگ» مسکن است که از دو سال قبل مورد تاکید وزارت راه و شهرسازی و بانک عامل بخش مسکن به‌منظور تامین تسهیلات مورد نیاز دهک‌های متوسط رو به بالا قرار داشته است؛ هم‌اکنون به‌واسطه تفاوت موجود بین سقف تسهیلات فعلی خرید مسکن با نوع تقاضای گروه‌های درآمدی متوسط رو به بالای جامعه، هیچ‌گونه ارتباطی میان این متقاضیان با تسهیلات بانکی خرید ملک وجود ندارد.

این در حالی است که سال گذشته، هرچند دستورالعمل راه‌اندازی شرکت‌های لیزینگ مسکن به تصویب رسید اما در این دستورالعمل بانک‌ها و موسسات تابعه آنها از ورود به این حوزه منع شدند؛ بااین‌حال بانک عامل بخش مسکن با دفاعیه جدید، بنا دارد در سال 96 از طریق رایزنی با سیاست‌گذار پولی زمینه ورود بانک عامل بخش مسکن به این شیوه تامین مالی را ایجاد کند. دفاعیه بانک مسکن برای رایزنی مجدد با سیاست‌گذار پولی بر این منطق استوار است که بانک عامل بخش مسکن بانکی توسعه‌ای و غیرتجاری است و بنا بر ماهیت ویژه خود مسوولیت دارد همه ابزارهای لازم برای رونق‌بخشی به بازار مسکن را به کار بگیرد؛ بنابراین تلاش برای دریافت مجوز به‌منظور ورود به لیزینگ مسکن را در دستور کار سال جدید خود قرار داده است. ضمن اینکه در فضای فعلی اقتصادی، پرداخت تسهیلات لیزینگ به منابع بسیار زیادی نیاز دارد که بخش خصوصی در حال حاضر توان مالی کافی برای پرداخت تسهیلات مورد نیاز در این بخش را در اختیار ندارد اما بانک عامل می‌تواند منابع لازم برای پرداخت این تسهیلات را تامین و به بازار مسکن تزریق کند.

کانال دوم، بر «قبول عاملیت وجوه اداره شده وزارت راه و شهرسازی» برای اعطای تسهیلات به پروژه‌های انبوه‌سازی تاکید می‌کند؛ به این معنا که وجوه اداره شده وزارت راه و شهرسازی برای افزایش توان وام‌دهی به عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی و حتی خریداران آپارتمان، در اختیار بانک عامل بخش مسکن قرار بگیرد و از این طریق منابع مالی جدیدی به‌منظور افزایش حجم تسهیلات خرید و ساخت مسکن ایجاد شود. در قالب کانال سوم، قرار است «طرح رهن مجدد» به‌عنوان ابزار رایج در کشورهای توسعه‌یافته برای فعال‌سازی بخش مسکن، در بازار تامین مالی مسکن ایران به اجرا دربیاید؛ این طرح که سابقه چند ده‌ساله در کشورهای توسعه‌یافته‌ای همچون انگلستان دارد با پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی به برنامه‌های سال 96 بانک عامل بخش مسکن اضافه‌شده است. این طرح اجازه استفاده مجدد از تسهیلات مسکن را به وام‌گیرندگان، بدون در نظر گرفتن شرط تسویه کامل وام اول می‌دهد تا بتوانند در صورت افزایش سقف تسهیلات، مابه‌التفاوت وام جدید تا سقف قبلی وام را دریافت کنند یا مشمول دریافت تسهیلات جعاله (تعمیرات) در طول بازپرداخت تسهیلات اول شوند. در نظام فعلی تسهیلات بانکی، یکی از شروط اصلی دریافت تسهیلات مسکن برای خریداران و سازندگان مسکن در رهن نبودن سند مالکیت املاکی است که پیش‌ از این وام مسکن دریافت کرده‌اند. این در حالی است که طرح رهن مجدد این امکان را برای متقاضیان فراهم می‌کند که درآن‌ واحد بتوانند از دو فقره تسهیلات مسکن برخوردار شوند.

سیاست‌گذاران بازار مسکن معتقدند تجهیز بازار مسکن سال 96 به طرح «رهن مجدد» از یکسو تنوع ابزارهای تحرک‌بخش به بازار مسکن برای ایجاد رونق را به دنبال خواهد داشت و از سوی دیگر به فعال شدن بازار مسکن کمک خواهد کرد؛ این طرح در کشورهای توسعه‌یافته تسهیل‌کننده فرآیند بازسازی ساختمان‌های قدیمی و در کل یکی از عوامل اصلی تحرک‌بخشی به بازار ساخت‌وساز است.

بانک عامل بخش مسکن همچنین در تشریح برنامه‌های 17 گانه خود برای تامین مالی بخش مسکن در سال 96، از آماده شدن «چارچوب» عملیاتی به‌منظور پشتیبانی از تاسیس و راه‌اندازی «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای» خبر داده است؛ هر چند دستورالعمل راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای نیمه سال گذشته به تصویب رسید اما 6 ماه دوم 95، عمدتا صرف بازارسنجی متقاضیان برای استفاده از این روش تامین مالی شد؛ سال گذشته سه پیشنهاد برای تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای به بانک عامل بخش مسکن رسید. این در حالی است که بانک عامل بخش مسکن هم‌اکنون از آماده شدن چارچوب کلی برای راه‌اندازی این موسسات خبر داده است که در این چارچوب شرایط متقاضیان و نحوه راه‌اندازی این موسسات به‌تفصیل درج شده است. پیشنهادهای متقاضیان برای راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای حتما باید با این چارچوب تطبیق داده شده و مطابق با آن تنظیم شود.

تامین مالی خرید، ساخت و تعمیر یک میلیون واحد مسکونی از دیگر سرفصل‌های درج‌شده در متن برنامه‌های 17 گانه بانک مسکن برای سال 96 است؛ هر چند این سرفصل در سال 95 هم جزو برنامه‌های بانک عامل بخش مسکن بود اما تنها 60 درصد از برنامه محقق شد. علت عدم تحقق 40 درصدی این برنامه، عدم پرداخت بخشی از یارانه سود تسهیلات ساخت و خرید مسکن در بافت‌های فرسوده از سوی دولت، بوروکراسی‌های موجود در مسیر تسهیلات مسکن مهر و همچنین کاهش تقاضا برای دریافت تسهیلات جعاله مسکن بود. تجهیز و تقویت منابع بانک از طریق انتشار انواع اوراق مشارکت، صکوک (ارزی و ریالی)، رهنی و انواع سپرده‌ها، اعطای تسهیلات متمم تا سقف ۴۰ میلیون تومان به‌منظور تکمیل واحدهای واجد شرایط مسکن مهر با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی، پیگیری لازم برای اصلاح اساسنامه و تجدید ساختار بانک متناسب با ظرفیت توسعه‌ای و تخصصی بانک و پیگیری اصلاح ساختار مالی بانک با افزایش سرمایه و وصول مطالبات از دولت از دیگر برنامه‌های سال 96 بانک عامل بخش مسکن اعلام شده است.

همچنین پشتیبانی از راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان و ارائه خدمات تامین مالی به سازمان‌های تابعه وزارت راه و شهرسازی توسط شرکت تامین سرمایه بانک مسکن از دیگر برنامه‌های اعلام شده برای تامین مالی سال 96 بانک عامل بخش مسکن است. امسال بانک عامل بخش مسکن بنا دارد یک ابزار جذب‌کننده سرمایه‌گذاری برای این صندوق‌ها طراحی کند که به‌نوعی بازدهی مشخصی را برای سرمایه‌گذاران صندوق‌های زمین و ساختمان تضمین ‌کند. به این معنا که بانک عامل بخش مسکن تضمین می‌کند نرخ سود مشخصی را در پایان دوره سرمایه‌گذاری به سپرده‌گذاران این صندوق پرداخت ‌کند و از این طریق ریسک سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان را کاهش ‌دهد.

انتشار اوراق بهادار در بازارهای مالی بین‌المللی، عاملیت انتشار انواع اوراق صکوک و مشارکت برای شرکت‌ها و سازمان‌های تابعه وزارت راه و شهرسازی، عاملیت انتشار گواهی سپرده خاص برای انبوه‌سازان حقوقی و ضمانت انبوه‌سازان معتبر برای بهره‌برداری از ابزارهای تامین مالی بازار سرمایه، تاسیس مرکز مشاوره توسعه کسب‌و‌کار بخش مسکن و ساختمان به‌منظور اشتغال‌آفرینی ماندگار، تکمیل و عرضه واحدهای مسکونی در دست احداث و شروع به ساخت و تولید واحدهای مسکونی جدید توسط شرکت‌ سرمایه‌گذاری مسکن و کمک به ساخت شهرهای جدید، ارائه خدمات مدیریت دارایی و مدل تامین مالی زیرساخت از طریق گروه مالی بانک مسکن، استفاده از ظرفیت شرکت سرمایه‌گذاری مسکن به‌عنوان نهاد تسهیلگر به‌منظور احیا و توسعه بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری کشور و پشتیبانی از شرکت‌های توسعه‌گر بخش خصوصی، پشتیبانی از راه‌اندازی شرکت لیزینگ مسکن و اخذ مجوز psp از بانک مرکزی برای شرکت ناواکو، سایر برنامه‌های سال 96 بانک عامل بخش مسکن برای تامین مالی در بخش مسکن است.