چگونه می‌توان بازار مسکن را از رکود نجات داد؟
- دوشنبه 25 اردیبهشت 1396 ساعت 10:41
افزایش تسهیلات مسکن به 50 درصد، تولید مسکن بر اساس طرح‌های فرادستی و توسعه پایدار و نیز کاهش نرخ سود بانک‌ها، سه توصیه کلیدی کارشناسان و تحلیل‌گران بازار مسکن به دولت آینده است.
رونق بخشی به بازار مسکن، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر
در این زمینه هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه یکی از ویژگی‌های بارز بازار مسکن این است که می‌تواند بر سایر متغیرهای کلان اقتصادی تاثیرگذار باشد به مجله ساختمان می‌گوید: بازار مسکن با هشتاد نوع خدمات و صنایع مختلفی نظیر سیمان، کاشی، میلگرد، شیشه، خدمات الکترونیکی، خدمات مخابراتی و مهندسی و... در ارتباط است و بنابراین اگر این بازار رونق بگیرد می‌تواند بر روی رشد اقتصادی، اشتغال‌زایی و کاهش نرخ بیکاری همچنین سایر متغیرهای کلان اقتصادی تاثیر بگذارد.
او ادامه می‌دهد: از سوی دیگر با توجه به ازدواج‌های صورت گرفته در سال و نیز با درگرفتن ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده به نظر می‌رسد که حداقل نیاز به تولید سالیانه یک‌میلیون واحد مسکونی وجود داشته باشد. از دیگر سو بر اساس آنچه مرکز آمار ایران در سال 95 منتشر کرد، حدود 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که به نظر می‌رسد بخش قابل‌توجهی از این واحدها برای نیازهای مصرفی نباشد.
حق‌شناس با تاکید بر اینکه در سال جاری و سنوات آینده باید برای همه‌کسانی که ازدواج می‌کنند و نیز برای پاسخگویی به تقاضاهای انباشت شده بازار مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده، نسبت به عرضه مسکن اقدام شود خاطرنشان می‌سازد: هرچقدر تاخیر در عرضه مسکن صورت بگیرد قیمت مسکن پتانسیل افزایش خواهد داشت. لذا یکی از اولویت‌های دولت آینده در حوزه مسکن می‌بایست رونق بازار مسکن باشد.
او با یادآوری این مهم که منظور از تولید مسکن مصرفی، ساخت مسکن لوکس برای دهک‌های بالای درآمدی که مسکن را به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای ذخیره می‌کنند و به‌عنوان دارایی در سوداگری خریدوفروش می‌کنند نیست می‌گوید: اخلالی که مسکن مهر در روند ساخت مسکن ایجاد کرد و افزایش قیمت در سال‌های 91 و 92 منجر به عرضه واحدهای لوکسی شد که در حال حاضر بدون متقاضی هستند. حال که از این اتفاقات فاصله می‌گیریم و رکود بازار مسکن تشدید یافته به نظر می‌رسد که در نیمه دوم سال جاری شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم.
شرط رونق مسکن، افزایش تسهیلات بانکی
حق‌شناس خاطرنشان می‌سازد: طبیعا شرط تحقق اینکه عرضه مسکن متناسب با تقاضا تولید شود و تقاضای بالقوه مسکن به تقاضای بالفعل تبدیل شود این است که قدرت خرید خانوارها افزایش پیدا کند. برای تحقق این امر لازم است که سقف تسهیلات بانکی حداکثر تا 20 درصد افزایش یابد.
او می‌گوید: اگر بانک‌ها بتوانند قدرت مالی خریداران را تا سقف 50 درصد افزایش دهند قطعا بازار مسکن رونق خواهد گرفت. سال جاری سرمایه بانک مسکن از سه هزار میلیارد تومان به 8 هزار میلیارد تومان افزایش‌یافته یعنی افزایش دو برابری داشته است. در این صورت اگر دولت بخواهد که قدرت مالی خریداران را تقویت کند می‌تواند با اتکا به افزایش سقف سرمایه بانک مسکن این هدف را محقق کند.
حق‌شناس تصریح می‌کند: درواقع اگر دولت علاقه‌مند به رونق بخشی به بازار مسکن است چاره‌ای جز افزایش سطح تسهیلات این بخش ندارد و برای سال 96 این مهم درواقع اجتناب‌ناپذیراست.
رونق مسکن با اتکا به توسعه پایدار
اما در همین رابطه، مهندس محمدمهدی مافی کارشناس مسکن و دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در جایگاه یک سازنده مسکن در پاسخ به این سوال که دولت آینده برای رونق بخشی به بازار مسکن از چه سیاست‌هایی باید پیروی کند از منظر کلان به این مسئله نگاه می‌کند و در گفت‌وگو با مجله ساختمان می‌گوید: به نظر من پهنه‌بندی کشور به لحاظ جمعیت‌پذیری مسئله مهمی است که می‌بایست مدنظر سیاست‌گذاران قرار بگیرد. نباید ازنظر دور داشت که اساسا بحث قطب‌بندی کشور مبحث کلان مهمی است که می‌تواند تاثیر بسزایی بر سایر بخش‌های اقتصاد کشور ازجمله بخش مسکن داشته باشد.
وی ادامه می‌دهد: براین اساس لازم است که با اتکا به طرح‌های بالادستی شرایط توسعه استان‌های توسعه‌نیافته را فراهم کنیم و شرایط را به سمتی پیش ببریم که قطب‌های اقتصادی، صنعتی و گردشگری، دانشگاهی در هر استانی محقق شود.
مافی با یادآوری این امر که مدام به فکر تولید مسکن و نیز افزایش عرضه مسکن در کلان‌شهرها باشیم به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند نسخه کارآمدی برای حل بحران مسکن در کشور باشد تاکید می‌کند: چراکه اساسا در برخی از کلان‌شهرها تولید مسکن از رهگذر تقویت مالی خریداران نه‌تنها فایده‌ای ندارد بلکه برای اقتصاد حکم سم را دارد و با تبعات جبران‌ناپذیری همراه خواهد بود.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید می‌کند: در چنین شرایطی به نظر می‌رسد که لازم است سیاست‌هایی در نظر گرفته شود که میزان جمعیت‌پذیری کلان‌شهرها و جاذبه‌های جذب جمعیت کاهش پیدا کند.
او می‌افزاید: به نظر می‌رسد در شرایط فعلی ازجمله سناریوهای کارآمد برای بهبود بازار مسکن ساخت‌وساز مسکن در قالب توسعه پایدار باشد. با این نگاه می‌توانیم امیدوار باشیم که بازار مسکن در سمت‌وسوی درستی حرکت کند و این تحرکات با پیامدهای مثبت همراه باشد.
این تحلیلگر مسکن تاکید می‌کند: اما اینکه بدون توجه به طرح‌های فرادستی نسبت به تولید مسکن اقدام کنیم و سیاست‌هایی نیز بر این مبنا تعریف کنیم عملا هیچ نتیجه‌ای جز دامن زدن به شرایط کنونی بازار مسکن در بر نخواهد داشت.
کاهش نرخ سود بانک‌ها، راه نجات بازار مسکن
از دیگر سو مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس و تحلیلگر مسکن تنها راهکار و نسخه اثربخش برای بهبود بازار مسکن را در کاهش نرخ سود بانکی ارزیابی می‌کند و به مجله ساختمان می‌گوید: یکی از سیاست‌های اثربخش و کارآمد که می‌تواند در بهبود وضعیت بازار مسکن نقش بی‌بدیل را ایفا کند بدون شک کاهش نرخ سود بانکی است.
او بابیان اینکه متغیر مذکور نقش کلیدی در رونق بخشی به بازار مسکن ایفا می‌کند درعین‌حال بر این باور است که برخلاف تصور، رونق بخشی به بازار مسکن از ناحیه تحریک متقاضیان با اتکا به روش‌های پس‌انداز بسیار زمان‌بر است و نمی‌توان انتظار داشت از این رهگذر بازار مسکن از فاز رکود خارج شود.
این تحلیلگر بازار مسکن بابیان اینکه افزایش اعتبارات سیستم بانکی و نیز کاهش نرخ بهره قادر خواهد بود که قدرت وام‌دهی بانک‌ها را افزاش دهد می‌گوید: در حال حاضر بالا بودن نرخ سود بانکی باعث شده است که بسیاری از سوداگران منابع خود را نزد بانک‌ها سرمایه‌گذاری کنند و به‌جای اینکه سرمایه خود را در جهت تولید متمرکز کنند ترجیح می‌دهند که با سپرده‌گذاری آن نزد بانک‌ها، نسبت به عواید حاصله از سود سپرده خود اقدام کنند.
سلطان‌محمدی درعین‌حال بر این باور است که وقتی نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند، سرمایه‌گذار ناچار می‌شود که سرمایه خود را در بازارهایی نظیر بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند و همین مسئله باعث ورود این بازار به فاز رونق می‌شود.
وی در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه سال گذشته نرخ سود بانکی به‌صورت دستوری کاهش پیدا کرد، آیا این سیاست عملا از تاثیرپذیریی لازم برای سوق دادن سرمایه‌گذاران به سمت تولید مسکن نقش داشته است تاکید می‌کند: با توجه به اینکه سال گذشته بانک‌ها در وضعیت بحرانی به لحاظ تامین منابع قرار گرفته بودند، بنابراین بانک‌ها برای اینکه مشکل تامین منابع مالی خود را حل کنند ناگزیر شدند که بهره‌های بالایی به سپرده‌گذاران تخصیص دهند.
سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه نرخ سود سپرده‌گذاری که سال گذشته بانک‌ها به سرمایه‌گذاران داده‌اند در هیچ کجای دنیا تاکنون مسبوق به سابقه نبوده است خاطرنشان می‌سازد: بانک‌ها به‌منظور جبران معضلات مربوط به تامین منابع مالی خود حتی تا 23 درصد به سپرده‌گذاری‌ها، سود دادند و همین مسئله باعث شد که سپرده‌گذاران برای اخذ این سودهای کلان، نزد بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند.
این تحلیلگر مسایل اقتصادی بابیان اینکه در شرایط مذکور اثر کاهش نرخ سود بانکی تحت تاثیر اقدام مطروحه بانک‌ها عملا خنثی شد درعین‌حال خاطرنشان می‌سازد: در چنین شرایطی به نظر می‌رسد که اگر دولت آینده قصد خروج بازار مسکن از رکود را داشته باشد لازم است که حتما سیاست‌گذاری‌های خود را به سمت کاهش نرخ سود بانکی ببرد.
سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به‌جای اینکه سرمایه خود را در مسیر تولید مسکن که با ریسک‌های حبس سرمایه و نیز مشکلات مربوط به بیمه نیروی انسانی و بوروکراسی پیچیده همراه است، نزد بانک‌ها سرمایه‌گذاری کنند می‌افزاید: دولت آینده حتما می‌بایست تدابیری بیندیشد که نرخ سود بانکی را کاهش دهد تا سرمایه‌گذاران ملزم شوند که سرمایه خود را در مسیر تولید مسکن هدایت کنند. در چنین شرایطی بدون شک، افزایش تولید مسکن باعث خواهد شد که بازار مسکن به سمت رونق برود و از این مسیر بین تقاضا و عرضه مسکن تعادل ایجاد شود.
ثبت نظر
