وضعیت بازار مسکن در هفت دولت منتخب کشور

به گزارش صما، مسکن و ساخت‌وساز همواره به‌عنوان یکی از پیشران‌های اقتصادی در کشور محسوب می‌شود از ابتدای موجودیت جمهوری اسلامی ایران تمام دولت‌ها دغدغه‌ها و راهکارهای اساسی بر این صنعت مادر ارائه دادند. بررسی وضعیت 7 دولت سازندگی، اصلاحات، مهرورز و تدبیر و امید در خصوص مسکن بیانگر این موضوع است که این صنعت با فراز و نشیب‌های متعددی روبرو شده است. هرکدام از این دولت‌ها با مؤلفه‌های کاربردی خود توانستند ورود تأثیرگذاری بر این بازار داشته باشند.

اما آنچه به‌وضوح مشهود است. کاهش توانایی خرید متقاضیان از این بازار مصرفی است. بر این اساس با اطمینان می‌توان گفت در طی سال‌های اخیر یکی از اهداف انقلاب اسلامی یعنی تأمین مسکن برای افراد فاقد ملک به یک چالش جدی تبدیل‌شده است.

بر اساس آمارهای رسمی بیشترین جهش قیمت مسکن در بین دولت‌های گفته‌شده به ترتیب دولت دوم سازندگی، دولت اول مهرورز، دولت دوم اصلاحات و دوم مهرورز بود است. به‌طور خلاصه باید گفت تحولات اقتصادی پس از پیروزی انقلاب اسلامی تاکنون شامل تاکنون را می‌توان به سه دوره تقسیم نمود: دوره اول، دوره تداوم انقلاب و جنگ تا زمان رحلت امام خمینی (ره) است. دوره دوم، دوره تعدیل و خصوصی‌سازی است که به دنبال دوره اول از اواسط سال 1368 آغاز شد و تا خرداد 1376 ادامه داشت. دوره سوم پس‌ازاین تاریخ تاکنون است.

دوره اول که همراه با تداوم انقلاب، تنش‌های حاصل از آن بود، باعث شد مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین سبد اقتصادی در سه سال دولت اول سازندگی حدود 6 درصد رشد داشته باشد پس از طی دوره منازعات و تروریسم منافقین، دوره جنگ تحمیلی، هشت سال خود را بر اقتصاد دوره اول تحمیل کرد. هدیه جنگ برای دولت دوم سازندگی حاوی هزینه‌های سنگین بر روی دوش دولت وعدم برنامه‌ریزی قابل پیش‌بینی بود؛ بنابراین دولت برای جبران موارد ذکرشده مجبور به فروش نفت بیشتر و اخذ کمک‌های مالی از کشورهای دیگر شد این افزایش نقدینگی به‌یک‌باره در کشور نمود منفی بر اکثر کالاها گذاشت. بر این اساس ما در این دوره با افزایش قیمت مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین کالای سبد یکی ایرانی روبرو شدیم.

اما در دولت دوم اصلاحات به علت افزایش جمعیت در شرف ازدواج باعث شد تا تقاضا برای مسکن به‌یک‌باره چند برابر شود. علی‌رغم این مطلب در این دوره نیز شاهد افزایش نقدینگی به‌واسطه فروش و گرانی نفت بودیم.

اما رشد قیمت در دولت نهم و دهم به‌واسطه افزایش نقدینگی‌ها کشور و بسته شدن سازمان برنامه‌وبودجه بود. در این دوره درآمد حاصل از نفت و عدم تناسب آن با هزینه کرد باعث ایجاد اقتصاد گلابی‌شکل شد. تمام درآمدهای کشور به‌صورت غیرمنطقی وارد مسکن مهر شد و تورم شدیدی را در این خصوص ایجاد کرد.
به‌هرحال مسکن کج دار مریضی به دست دولت یازدهم رسید؛ اما به دلیل سیاست انقباضی، رکود و کاهش قیمت نفت در دولت یازدهم قیمت این کالا روند کاهشی به خود گرفت.

آمارها چه می‌گویند؟

بر اساس آمارهای ارائه‌شده متوسط رشد اجاره‌بهای سالانه در هر دولت نیز در دولت یازدهم نسبت به دوره‌های ذکرشده در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد.

آمارهای مربوط به شمار ساخت مسکن – صدور پروانه ساختمانی- طی 7 دولت پنجم تا یازدهم نشان می‏دهد: حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در سال‏های 84 تا 92، به‏طور متوسط 5/1 تا 2 برابر عرضه مسکن در سال‏های قبل از آن بوده است. طی سال‏های 68 تا 71، در کل کشور 570 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد. در دولت دوم سازندگی 722 هزار واحد مسکونی در شهرها احداث شد. در سال‏های 76 تا 79، شمار ساخت به 817 هزار واحد مسکونی رسید و در سال‏های 80 تا 83، رقمی معادل یک‌میلیون و 309 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد.

بااین‌حال، شمار ساخت مسکن از سال 84 با رشد متفاوت از سال‏های قبل روبه‏رو شد و حجم عرضه واحد جدید در سال‏های 84 تا 87 به 2 میلیون و 176 هزار واحد مسکونی رسید. در سال‏های 88 تا 91 نیز شمار ساخت‌وساز تحت تأثیر رونق هیجانی سرمایه‏گذاری ساختمانی و البته ساخت مسکن مهر، به 2 میلیون و 848 هزار واحد رسید که بالاترین عرضه مسکن در مدت 4 سال، در مقایسه با دوره 4 ساله همه دولت‏های قبل و بعدازآن بوده است؛ اما به‌رغم این حجم تاریخی ساخت‌وساز در 8 سال، شرایط بازار مسکن برای خانوارهای متقاضی خرید مسکن و حتی اجاره‏نشین‏ها در همین 4 ساله 88 تا 91، اگر سخت‏تر نبوده باشد، به‌طورقطع، وضعیت بهتری نداشته است. متوسط اجاره‏بهای مسکن در تهران طی سال‏های 84 تا 92، به‏طور متوسط سالانه 25 درصد افزایش پیدا کرد؛ اما طی سه سال اخیر، متوسط نرخ رشد سالانه اجاره‏بها در تهران، به زیر 10 درصد رسید.

طی 4 سال فعالیت دولت یازدهم یعنی از ابتدای تابستان 92 تا بهار 96، در کل کشور، یک‌میلیون و 795 هزار واحد مسکونی جدید ساخته‌شده است که به دلیل رکود مسکن، این حجم عرضه، کمتر از سال‏های 84 تا 91 بوده است؛ اما در این دوره، به‌رغم افت ساخت‌وساز، میزان رشد قیمت و اجاره‏بها، کمتر از سال‏های دولت‏های نهم و دهم بوده است.

اثر معکوس ساخت‌وسازهای پرحجم بر قیمت مسکن طی دوره 8 ساله 84 تا 92 و همچنین عدم واکنش قیمت طی 4 سال اخیر به افت عرضه، نشان می‏دهد: در بازار مسکن، همان‌طور که کارشناسان اقتصادی در چند مطالعه علمی اعلام کرده بودند، مؤلفه حجم عرضه کمترین اثر را بر قیمت مسکن در مقایسه با سایر مؤلفه‌ها همچون نرخ تورم و قدرت خرید خانوار دارد. از طرفی، کارنامه دولت‏ها در بازار مسکن مشخص می‏کند: صرف افزایش حجم عرضه مسکن، نمی‏توان انتظار بهبود شاخص‏های دسترسی به مسکن را داشت.

نسخه شفابخش دولت دوازدهم

دولت دوازدهم نیز باید به فکر راهکاری جدیدی باشد تا بتواند وضعیت نا به سامان مسکن را بهبود بخشد. به گفته کارشناسان اولویت اصلی کاری رئیس‌جمهور جدید قطعا سروسامان دادن به رکود مسکن خواهد بود تا بدین‌وسیله بتواند رکود در بخش‌های دیگر را درمان کند.

رکود مسکن اما با حرف و شعار برطرف نمی‌شود و رئیس دولت آینده باید در عمل بتواند با بکار گیری ظرفیت داخلی و نگاه به خارج از کشور، این مشکل چندین ساله را برطرف سازد. دولتی که بتواند این کار را انجام دهد قطعا به‌عنوان یکی از بهترین و قهرمان دولت ایران شناخته خواهد شد.

به گفته کارشناسان یکی از راهکارهای اساسی برای خروج از رکود که باید موردتوجه قرار گیرد، اتمام مسکن مهر و توجه به بافت فرسوده است. بافت فرسوده که در صورت عدم رسیدگی ممکن است بحران‌های ملی و فرا شهری را ایجاد کند، بسیار مهم است و می‌تواند رکود مسکن را از بین ببرد. همچنین تحرک در مسکن مهر و اتمام آن تا پایان سال می‌تواند اثرات مثبتی روی اقتصاد ایران داشته باشد که باید به‌صورت قطعی موردتوجه قرار گیرد که در صورت اجرایی شدن این نوع سیاست‌ها شاهد تحرک مسکن خواهیم بود.

بنابراین به نظر می‌رسد دولت دوازدهم بتواند با شروع و اتمام فعالیت‌هایی مانند تکمیل مسکن مهر، شروع مسکن اجتماعی (بنا بر اعلام دولت یازدهم مسکن اجتماعی از خرداد سال 96 به‌صورت رسمی آغاز به کار خواهد کرد در این طرح قرار است سالانه 100 هزار واحد مسکن حمایتی در قالب مسکن ملکی و مسکن اجتماعی در دو بخش ساخت و مسکن استیجاری به اجرا برسد)، بازسازی بافت فرسوده رویکرد جدیدی در وضعیت کنونی مسکن ایجاد کند. ارائه تسهیلات جدید خریدوفروش وزنه دیگری در بهبود اوضاع مسکن محسوب می‌شود که دولت دوازدهم در ادامه دولت یازدهم در خصوص این طرح برنامه‌های منسجمی داشته و خواهد داشت؛ تا در ماه‌های آتی سال شاهد رشد کیفی و کمی بازار مسکن باشیم.