وضعیت بازار مسکن در آستانه ورود به تابستان

به گزارش صما، بر اساس آمارهای بانک مرکزی در خردادماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 15362 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 8 / 0 درصد کاهش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده تفکیک عمر بنا در خردادماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 9 / 46 درصدی بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند.

سهم مذکور در مقایسه با خردادماه سال قبیل 8 / 4 واحد درصد کاهش‌یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده‌شده است.

آمارها چه می‌گویند؟

در خردادماه سال 1396 حجم معاملات واحدهای مسکونی و متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ترتیب به 4 / 15 هزار فقره و 6 / 45 میلیون ریال رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 8 / 0 درصد کاهش و 4 / 5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در خردادماه سال 1396 نیز مؤید تغییر متناسب اجاره‌بها با نرخ تورم در این دوره است، به‌طوری‌که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0 / 11 و 3 / 9 درصد رشد نشان می‌دهد.

 پیشتازی معاملات املاک سن بالا

نکته بسیار مهم این آمارها رشد فروش و عرضه املاک 16 سال به بالا است به نظر می‌رسد این املاک به علت تفاوت قیمتی بالا با بخش املاک نوساز از رشد بالایی برخوردار شده است. افزایش تعداد معاملات املاک 16 تا 20 در خرداد سال 96 از 12 هزار به بالای 17 هزار و رشد املاک بیش از 20 سال از 10 هزار به بالای 13 هزار نکته قابل‌تأملی است که نشان می‌دهد رکود سنگین بازار توانسته روی خوشی به این املاک سن بالا نشان دهد.

اگرچه هنوز هم بخش اعظمی از معاملات املاک مسکونی متعلق به بخش نوسازها است اما رشد نسبی عرضه املاک سن بالا خبر از عدم تناسب قیمت‌ها با بودجه مردم دارد.

به عقیده برخی از کارشناسان در تابستان امسال نیز شاهد افزایش فروش سن بالا خواهیم بود زیرا بسیاری از متقاضیان املاک متراژ بالای مسکن را نسبت به املاک نوساز در ارجحیت قرار داده‌اند.

 افزایش معامله املاک سن بالا مبارک نیست

اگرچه ورود این املاک به چرخه خریدوفروش امتیاز بزرگی محسوب می‌شود اما کاهش تقاضا برای املاک نوساز بیانگر یک اتفاق بزرگ و هشداردهنده نیز است. زمانی که تقاضا برای املاک نوساز کاهش پیدا کند انگیزه‌ها برای ساخت‌وساز و عرضه املاک نوساز نیز بسیار محدودشده و کشور از هدف اصلی خود یعنی تولید بیش از 1 میلیون ملک در سال دور خواهد شد.

به عقیده برخی از کارشناسان تغییر روال خرید و عرضه املاک سن بالا نباید برای جامعه خوشایند و مبارک تلقی شود زیرا رشد معاملات این املاک برابر با کاهش فاحش تعداد معاملات املاک نوساز خواهد بود.

به همین منظور به نظر می‌رسد مسئولین باید نگاه جامع‌تری نسبت به عرضه املاک به‌خصوص نوساز داشته باشند. اگرچه در جدی‌ترین اقدام بانک مسکن با اشاره شروع به ابلاغ بخشنامه استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن کرده و بر اساس این طرح امکان دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن قبل از مهرماه ۹۴ فراهم‌شده اما به نظر می‌رسد این مورد نیز نتواند بخش اعظمی از متقاضیان بازار معاملات مسکن را وارد بازار کند زیرا این نوع تسهیلات به دو دلیل قیمت بالای اوراق تسهیلات و محدودیت‌های دریافت این وام‌ها رویکرد مطلوبی برای متقاضیان و ورود مؤثر آن‌ها در بازار املاک داشته باشد (چنانچه آمارها نیز بیانگر این موضوع است که ثبت‌نام متقاضیان دریافت وام از طریق اوراق حق تقدم تسهیلات نسبت به سال قبل کاهش فاحشی داشته است) همچنین با در نظر گرفتن اینکه زوجین برای دریافت تسهیلات 120 میلیون تومانی می‌بایست 17 ونیم درصد سود تسهیلات پرداخت کنند و از سوی دیگر نیز 4 تا 5 درصد نیز باید بابت هزینه خرید اوراق بپردازند می‌توان گفت که دریافت این تسهیلات برای زوجین گران تمام می‌شود.

 دیدگاه کارشناسان مسکن نسبت به تابستان 96

در این میان برخی از کارشناسان مسکن معتقدند: بازار با ارائه فرمول‌های پیچیده تسهیلاتی رونق نخواهد گرفت در تمام کشورها وام‌های با کمترین بروکراسی‌های اداری و آسیب دهی به متقاضیان ارائه می‌شود درحالی‌که در کشور ما متضرر اصلی هر نوع وام بانکی متقاضیان هستند. این عده راه‌حل افزایش معاملات مسکن را در ارائه تسهیلات برابر عرضه و تقاضا با کمترین بوروکراسی می‌دانند و در این مورد می‌گویند اگر در انتظار رشد معاملات مسکن در تابستان هستیم این مورد به‌هیچ‌عنوان محقق نخواهد شد زیرا تغییر اساسی در شرایط کنونی بازار برای دو بخش عرضه و تقاضا رخ نداده است. این کارشناسان مسکن معتقدند: مسکن دچار رکود نیست بلکه به قفل‌شدگی مبتلا شده است. زمانی که مشکلات بیرونی حوزه مسکن حل نشود این بخش از رکود خارج نخواهد شد. برای خروج از این اتفاق وام 160 میلیون تومانی، پیش‌فروش مسکن، فروش اقساطی و... تأثیرگذار نیست. دولت ابتدا باید برای حل معضل بیکاری و تنظیم نرخ تسهیلات بانکی و سودهای کذایی بانک‌ها از قبال وام‌های مسکن برنامه‌ریزی کند. وقتی مردم به شغل خود اطمینان داشته باشند برای گرفتن وام اقدام می‌کنند. در ثانی ارائه فرمول‌های پیچیده وام تسهیلاتی برای سرکیسه کردن متقاضیان راه‌حل مناسبی برای رونق دهی بازار مسکن نیست.

 متقاضیان مسیر خود را پیداکرده‌اند

اما در این میان به گفته مشاوران املاک هم‌اکنون باگذشت بیش از یک ماه از مشخص شدن نتیجه انتخابات ریاست جمهوری دور دوازدهم، متقاضیان خریدوفروش آپارتمان‌های مسکونی با اطمینان از ثبات وضعیت بازار و ادامه سیاست‌های چهار سال گذشته بخش مسکن، به بازار واردشده‌اند. مشاوران املاک با استناد به رشد اندک میزان مراجعات متقاضیان به بنگاه‌های املاک می‌گویند در ماه‌های آتی به‌ویژه در فصل تابستان بازار مسکن با تقاضای بیشتری مواجه خواهد شد.

اما با توجه به آمارهای موجود و رنگ و بوی معاملات به نظر می‌رسد در تابستان امسال تنها شاهد رونق اندکی آن‌هم در بخش ورود مسکن اولی‌ها باشم.