سه محرک ضعیف در بازار مسکن تهران + جدول قیمت

به گزارش ایسنا، رکود بخش مسکن از ۴.۵ سال عبور کرد؛ چراکه در خردادماه ۱۳۹۶ حجم معاملات مسکن شهر تهران ۰.۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافت. بااین‌حال بازار مسکن در این کلان‌شهر با چند ریزنوسان تابستانی مواجه شده است. افزایش دودرصدی تقاضا برای خرید واحدهای میان متراژ، طولانی‌تر شد صف تقاضای اجاره نسبت به سال قبل و اقدام ۱۰ هزار و ۲۰۸ خانوار برای خرید اولین مسکن خود از طریق تسهیلات حاکی از آن است که باوجود کسادی بازار خریدوفروش، آب‌باریکه‌ها که از آن به‌عنوان مؤلفه‌های کم قدرت یاد می‌شود راه خود را برای عبور از سد رکود باز می‌کنند و احتمال تحرک غیرتورمی در نیمه دوم سال جاری با پیشتازی آپارتمانهای نوساز در قراردادها وجود دارد.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد پرسشگران منفعل در بنگاه‌های مسکن به مشتریان آتی تغییر ماهیت داده‌اند. شیفت آرام تقاضا از سمت واحدهای کلید نخورده به سمت واحدهای ۶ تا ۱۰ سال علاوه بر آنکه نشان‌دهنده بالا رفتن قدرت خرید با چاشنی قناعت بخش مصرفی است، حاکی از آن است که بازار عرضه می‌تواند بافاصله زمانی به منابع مالی راکد خود دسترسی پیدا کند و شاید به همین علت است که در زمستان سال قبل تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران ۳۷ درصد افزایش را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. این افزایش در حالی رقم خورد که بخش مسکن دارای رشد منفی ۱۷ درصدی بود. لذا رشد پروانه می‌تواند از سوی سرمایه‌گذاران آینده‌نگر انجام شده باشد.

سهم ۴۶.۹ درصدی واحدهای مسکونی با عمر کمتر از پنج سال ساخت از کل معاملات نشان می‌دهد این واحدها همچنان بیشترین تقاضا را در خریدوفروش خردادماه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند. بااین‌حال سهم مذکور در مقایسه با خردادماه سال قبل ۴.۸ درصد کاهش یافته است و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال ۵.۲ درصد افزوده شده است. این آمار می‌تواند حاکی از آن باشد که با نزدیک شدن قیمت مسکن به کف، مشتریان دودل و نگران، سرمایه‌های خود را به خرید واحدهای در بضاعت اختصاص داده‌اند. از سوی دیگر پیشتازی فروش واحدهای کمتر از پنج سال که طی دو سه سال اخیر به‌طورمعمول صورت گرفته می‌تواند به کاهش ۴۹۰ هزار واحد خالی که عمده آن‌ها نوساز و نیمه لوکس هستند منجر شود.

توزیع واحدهای مسکونی برحسب متراژ در فصل زمستان ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی در بازه مساحت ۵۰ تا ۷۰ مترمربع (۲۸ درصد) ثبت‌شده و پس‌ازاین بازه، با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات ثبت‌شده کاهش یافته است.

در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل، در واحدهای با مساحت کمتر از ۹۰ مترمربع تعداد معاملات ۳۳.۷ درصد کاهش‌یافته لیکن در بازه‌های بالای ۹۰ مترمربع  معاملات افزایش ۸۱.۹ درصدی داشته‌اند و بیشترین میزان افزایش نیز در بازه با  مساحت ۱۵۰ تا ۱۷۰ مترمربع (با رشد ۲۲.۴ درصد) روی داده است.

آمار و ارقام نشان می‌دهد بخش مسکن در سال ۱۳۹۵ به دلیل انتظار تحولات اقتصادی با امضای برجام در فصول مختلف دچار نوسانات شده؛ به‌طوری‌که یک‌فصل با فراز و سپس فصل بعد با فرود همراه بوده است. بااین‌حال رشد معاملات در زمستان ۱۳۹۵ و رسیدن به رقم ۴۵ هزار معامله به‌گونه‌ای بوده که ارقام با میانگین تعداد معامله در هر فصل طی سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ برابری کرده است. همچنین زمستان ۱۳۹۱ با ثبت ۵۷ هزار معامله شاهد پررونق‌ترین و تابستان ۱۳۹۲ با ۲۰ هزار معامله کسادترین فصل معاملات مسکن طی ۴.۵ سال اخیر را شاهد بوده‌ایم.

باوجودی که معاملات در بخش خریدوفروش واحدهای مسکونی شهر تهران مقداری رونق گرفته، تعداد مستأجران رو به افزایش است. هم‌اکنون در کل کشور ۳۴ درصد مستأجر وجود دارد که نسبت به سال ۱۳۹۰ رشدی معادل ۳۷ درصد را نشان می‌دهد. این آمار حاکی از فشار بر بازار اجاره است. برآوردهای میدانی نیز رشد ۱۰ تا ۱۲ درصدی اجاره‌بها را تائید می‌کند. هرچند رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید اجاره‌بها در کلان‌شهرها بین ۷ تا ۱۰ درصد رشد داشته، اما موجران همواره نرخ سود بانکی را مبنای افزایش اجاره قرار می‌دهند که این نرخ هم‌اکنون بین ۲۲ تا ۲۴ درصد است و لذا خرید ملک با نیت اجاره‌داری در حال حاضر به‌صرفه نیست.

عباس زینعلی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ می‌گوید: شرایط موجود نشان می‌دهد حداقل یک سال زمان لازم است تا بخش مسکن از رکود خارج شود. تا زمانی که تأثیر مالیات، تسهیلات، عوارض، تورم، شرایط بازارهای رقیب، اقتصاد کلان و سایر عوامل مؤثر در بخش مسکن به‌طور کامل مشخص نشود نمی‌توان منتظر اقدامات جدید بود. جهش قیمت قطعاً نخواهیم داشت؛ اما افزایش بر اساس عواملی همچون میزان دستمزد، مصالح، خدمات، عوارض صدور پروانه و غیره بر روی قیمت مسکن اثر می‌گذارد که این عوامل می‌تواند تا ۲۰ درصد قیمت مسکن را بالا ببرد.