کارنامه مسکن در مسیر جدید

به گزارش ایسنا، بررسی بازار مسکن شهر تهران طی پنج‌ماهه نخست سال جاری حاکی از رشد ۵۰ درصدی خریدوفروش واحدهای مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال است که می‌تواند ناشی از تجهیز زوج‌های خانه اولی به تسهیلات مسکن یکم باشد. باوجودی که از دو سال قبل تاکنون وام مسکن به سقف ۱۶۰ میلیون تومان رسیده این رقم برای خرید واحدهای نوساز در تهران کافی نیست اما می‌تواند به بازار واحدهای قدیمی‌ساز برسد.

در پنج‌ماهه ابتدای سال جاری، سهم خانه‌های ۱۶ تا ۲۰ سال نسبت به‌کل معاملات مسکن به ترتیب ۱۱.۸، ۱۲، ۱۱.۵، ۱۲.۱ و ۱۱.۷ درصد بوده که به‌طور میانگین با رشد ۵۰ درصد نسبت به واحدهای مشابه در سال قبل همراه شده است.

همچنین بازار واحدهای بیش از ۲۰ سال مقداری نسبت به پنج‌ماهه نخست سال گذشته رونق گرفته و تعداد معاملات این گروه از آپارتمان‌ها ۲۳.۷ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته افزایش یافته است.

این شرایط بازتاب کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در پایان سال ۱۳۹۱، تغییر رفتار طرف تقاضا و تحولات پیش‌بینی‌نشده بازار مسکن تهران است و می‌تواند افق پیش روی سرمایه‌گذاری در بخش عرضه را مشخص کند. شرایط جدید نشان می‌دهد بااینکه تمایل مشتریان به خرید واحدهای مسکونی نوساز است، حباب قیمت مسکن به‌عنوان عاملی بازدارنده درراه تحقق این هدف عمل می‌کند. بااین‌حال انبوه‌سازان می‌توانند با تولید واحدهای نوساز در استطاعت، روند پیش رونق مسکن را تسریع کنند.

مشتریان خانه اولی می‌توانند هدف این بازار باشند. تا نیمه تیرماه سال جاری ۱۸۸ هزار نفر در کل کشور برای دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند که ۱۰ هزار و ۲۰۸ نفر موفق به دریافت وام شده‌اند. لذا تعداد قابل‌توجهی زوج مجهز به تسهیلات ۱۲۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان در آینده مشتریان بالقوه خرید مسکن قدیمی‌ساز یا نوساز کوچک متراژ خواهند بود.

بررسی فروش واحدها بر اساس متراژ نیز حاکی از آن است که برای پنجمین ماه پیاپی واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۵.۴ درصد دارای بیشترین مشتری بوده و واحدهای دارای زیربنای ۷۰ تا ۸۰ و ۵۰ تا ۶۰ متر به ترتیب با سهم ۱۳.۷ و ۱۲.۹ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع ۵۰.۹ درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند.

مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری می‌گوید: وجود ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کشور نشان می‌دهد که انبوه‌سازان تاکنون راه را اشتباه رفته‌اند. لذا باید از این به بعد در سرمایه‌گذاری دقت کنند. قطعاً بافت فرسوده بهترین نقطه برای سرمایه‌گذاری است؛ زیرا مخاطبان مسکن در استطاعت در محدوده‌های بافت فرسوده زندگی می‌کنند که با توجه به تسهیلات هشت درصد قطعاً توانمند می‌شوند.

محمدسعید ایزدی، تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی با سود ۸ درصد در بافت فرسوده را فرصتی کم‌نظیر برای انبوه‌سازان و خریداران مسکن دانسته و بیان می‌کند: سازوکاری که این مصوبه در نظر گرفته تضمین فروش برای انبوه‌سازان فراهم می‌کند؛ زیرا با توجه به سود هشت درصد قطعاً تقاضا برای خرید این واحدها بالا می‌رود. انبوه‌سازی که می‌خواهد در این بافت‌ها پروژه‌ای را شروع کند با استفاده از سرمایه‌گذاری خرد از طریق مالکین وجوهی دریافت می‌کند، خودش هم پولی می‌گذارد و اگر دو سپرده ۴۰ میلیون تومانی در بانک بگذارد ۱۶۰ میلیون تومان وام با سود هشت درصد دریافت می‌کند که در تاریخ ایران بی‌سابقه است.

اما ثبت میانگین قیمت ۴.۶۷ میلیون تومان در هر مترمربع برای مسکن شهر تهران جدا بااینکه رشد ۶.۲ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل را نشان می‌دهد، دربردارنده این واقعیت است که بازده سرمایه در بخش مسکن هنوز رشد منفی را تجربه می‌کند و قیمت مسکن ۳.۷ درصد از تورم نقطه‌به‌نقطه عقب‌تر است. بر این اساس هم‌اکنون فرصت مناسبی برای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی است.

در مردادماه سال ۱۳۹۶ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۷۹۸۴ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در مردادماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۶.۷ درصد بیشترین سهم از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با مردادماه سال قبل ۴.۸ درصد کاهش‌یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.