متوسط بازدهی بخش مسکن

به گزارش ایسنا، در شرایطی که بازده بلندمدت سرمایه در بخش مسکن ۴۰ درصد است، این نرخ هم‌اکنون به حدود منفی ۱۴ درصد رسیده که علت اصلی آن رکود ۴.۵ ساله این بخش عنوان می‌شود. بخش مسکن از اواخر سال ۱۳۹۱ به دنبال حباب قیمت وارد طولانی‌ترین دوره رکود خود بعد از انقلاب اسلامی شد که هنوز ادامه دارد.

بازار مسکن همواره به دلیل تقاضای بالا دارای رشد مناسبی بوده است اما در چند سال اخیر رفتار متفاوتی از خود نشان می‌دهد که متأثر از روند رشد جمعیت، کاهش بعد خانوار، رشد خانوارهای تک نفره، تغییرات اقتصادی و حتی مسائل فرهنگی است. مقایسه شاخص‌های دهه ۱۳۷۵-۱۳۸۵ نسبت به چند سال اخیر نشان می‌دهد، رشد جمعیت از متوسط ۱۰ ساله ۱.۶۲ به نزدیک ۱.۲۱ و بعد خانوار از ۴.۸۴ در سال ۱۳۷۵ به ۳.۵ در سال ۱۳۹۲ رسید. حال‌آنکه در سال ۱۳۹۱ نسبت قیمت مسکن به درآمد متوسط خانوار از عدد ۸.۶ سال ۱۳۸۴ به عدد نگران‌کننده ۱۲ سال رسیده است.

مهدی روانشاد نیا ـ تحلیلگر بازار مسکن ـ با بیان اینکه شدت هجوم تقاضای خرید برای مسکن بزرگ متراژ در سال‌های اخیر نسبت به دهه‌های ۶۰، ۷۰ و ۸۰ کاهش یافته است گفت: نمود تحولات بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ را بیش از هر زمان دیگری می‌توان در رفتار این بازار از ابتدای سال ۱۳۹۵ تاکنون شاهد بود. علی‌رغم انتظارات عمده کارشناسان مبنی بر رونق این بازار مبتنی بر رفتار سیکل‌های گذشته تحت تأثیر وام صندوق یکم و سایر متغیرهای اقتصادی رفتار جدیدی از خود نشان داد.

وی افزود: خریداران با تمایل به واحدهای با عمر بیشتر، متراژ کمتر و در مناطق متوسط شهر تهران و توسعه اجاره‌نشینی، در تیرماه ۱۳۹۶ ثابت کردند که فرمول‌های قدیمی کارایی کمی در تحلیل شرایط موجود بازار دارند. این تغییرات می‌تواند آدرس مناسبی برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن در سال‌های آتی باشند.

محمدمهدی مافی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ نیز با بیان اینکه تغییرات شگرف اجتماعی در ایران در حال وقوع است تاکید کرد: طی ۳۰ سال اخیر بحث هرم جمعیتی، ‌ تعداد نفر در خانوار و ساختار واحد جامعه که قبلا با تشکیل ازدواج و فرزندان شکل می‌گرفت دارد تغییر می‌کند که در بحث اقتصاد مسکن تاثیر می‌گذارد. واحدهای اجتماعی دیگر مثل خانوارهای قدیم نیستند که در بازار مسکن تغییر می‌گذارند بلکه کسانی هستند که به‌طور دائم مجردی زندگی می‌کنند یا ازدواج‌هایی که مکررا منجر به جدایی می‌شود.

وی ادامه داد: در جوامع مترقی برای تحولات اجتماعی راهکار در نظر می‌گیرند ولی در جامعه ما معمولا برای این مسائل دیرتر از زمان وقوع خود فکر می‌شود و اگر کسی در موقع مقرر نسبت به آن هشدار بدهد در جوابش می‌گویند مشکل اصلی جامعه ما این نیست؛ اما به نظر من از هم‌اکنون باید فکر کنیم تغییر ساختاری که در جامعه اتفاق افتاده چه تبعاتی برای بخش مسکن خواهد داشت تا به سمت احداث مساکن متناسب با این ساختار اجتماعی برویم.

از سوی دیگر بت‌شکن ـ مدیرعامل بانک مسکن ـ با اشاره به بازدهی مطلوب بخش مسکن، یادآور شد: متوسط بازدهی بخش مسکن در طول ۴۰ سال گذشته حدود ۴۰ درصد بوده است که البته رکود چند سال اخیر دراین‌بین یک استثنا محسوب می‌شود؛ بنابراین بخش مسکن در کشور ما همواره برای سرمایه‌گذاری جذاب است؛ اما امکان مشارکت سرمایه‌های خرد در بخش مسکن وجود ندارد. این در حالی است که راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان امکان استفاده از سرمایه‌های خرد را برای انبوه‌سازان فراهم می‌کند.