پایان کسب سودهای نجومی در بازار مسکن

به گزارش صما، بازار مسکن در ماه‌های گذشته دستخوش تغییرات متعددی شده است به‌گونه‌ای که در 4 ماه ابتدایی سال متأثر از انتخابات ریاست جمهوری و همچنین فرارسیدن ماه مبارک رمضان، بازار مسکن روند کاهشی را طی کرد دراین‌بین حجم معاملات مسکن در خردادماه امسال نزدیک به 15 هزار و 700 واحد مسکونی بود که کاهشی بیش از 6 درصدی نسبت به اردیبهشت‌ماه محسوب می‌شود.

همچنین در تیرماه نیز بیش از 14 هزار و 700 واحد مسکونی خریدوفروش شد که این کاهش در حدود 6 درصد محاسبه می‌شود. این روند کاهش در مردادماه متوقف شد و ناگهان با خریدوفروش بیش از 18 هزار و 300 واحد مسکونی در پنجمین ماه سال که رشدی حدوداً 24 درصدی نسبت به تیرماه و همچنین حدوداً 10 درصدی نسبت به اردیبهشت‌ماه ـ به‌عنوان پرمعامله‌ترین ماه نسبت به 4 ماهه اول سال 96 در بخش مسکن رشد فزاینده‌ای را شاهد بود.

اما بر اساس آمار بانک مرکزی، معاملات مسکن در ماه‌های شهریور و مهر ما روند کاهشی را مجدداً به خود دید. از نگاه تحلیل گران انتظار می‌رود روند کاهش معاملات مسکن در آبان ماه نیز ادامه یابد ولی این روند در ماه‌های منتهی به سال جاری روند افزایشی خواهد داشت.

مسکن خارج از نرخ تورم نخواهد بود

در همین زمینه شاهین افتخاری کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه منتظر خروج از رکود بدون رونق هستیم گفت: با توجه به عوامل متعدد مانند مازاد مسکن، نبود سرمایه‌گذار جدی در حوزه ساخت‌وساز و نبود متقاضی توانمند در بازار بخش مسکن هرگز نمی‌تواند به دوران طلایی خود یعنی سال‌های 89 و 91 برسد.

وی گفت: افزایش قیمت‌ها نیز خارج از نرخ تورم نخواهد بود و به نظر می‌رسد رشد 0.7 درصدی قیمت مهرماه نسبت به شهریور مقوله‌ای کاملاً هیجانی بوده و تئوری منطقی ندارد؛ و این مورد به دلیل کاهش نرخ سود بانکی بود.

این مدیرعامل شرکت ساختمانی در ادامه بابیان اینکه سرمایه‌گذاری در مقطع کنونی چیزی جز ضرر برای سرمایه گذران ندارد گفت: امیدوارم سال‌های رکود مسیر سرمایه‌گذاری در ساخت صرفاً مسکنی را تغییر دهد زیرا ما در این بخش به‌اشتباه رسیدم.

وی در پاسخ به این سؤال که پس کسانی که به دنبال ساخت‌وساز هستند چه گزینه‌هایی پیش رودارند گفت: بافت‌های فرسوده و پروژه‌های عمرانی می‌تواند مقاصد جدیدی برای این افراد باشد.

افتخاری در ادامه با بیان اینکه دوران طلایی ساخت‌وساز و سودهای ده‌ها برابری به اتمام رسید گفت: دوران رکود باعث شد ساخت‌وساز از نگاه سواداگرانه به مصرفی تغییر مسیر دهد.

وی درنهایت گفت: اگر مالکان در انتظار سودهای چندین برابری از بازار کنونی مسکن هستند کاملاً در اشتباه‌اند بنابراین پیشنهاد بنده به‌عنوان یکی از فعالان این حوزه این است که مالکان به سودهای منطقی بسنده کرده و املاک را در اختیار متقاضیان مصرفی قرار دهند زیرا تنها راه بازگشت سرمایه‌های بلوکه‌شده عرضه منطقی مسکن است.

پیش‌بینی گرم شدن بازار مسکن منتفی است

در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بازار مسکن با بیان اینکه علیرغم همه طرح‌های تشویقی و ترغیبی بازار مسکن به‌سرعت به سمت اجاره‌نشینی حرکت می‌کند. گفت: طبیعی است تا زمانی که بازار کالاهای خرد و مصرفی به رونق نرسیده‌اند نمی‌توان انتظار داشت بازارهای سرمایه سنگین گرم شوند.

ایمان رفیعی گفت: افزایش روزافزون نرخ صدور مجوزهای احداث بنا و افزایش چندباره نرخ انشعابات در کنار افزایش حدود 10 برابری نرخ مالیات خبر از آینده روشنی در بازار مسکن نمی‌دهد.

این کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه با بررسی دقیق‌تر، ریشه رکود بازار مسکن را در سال‌های 90 و 91 می‌توان یافت. گفت: جایی که با کاهش 70 درصدی ارزش پول ملی و افزایش 3 تا 4 برابری قیمت‌ها، مسکن از سبد خرید خانوار بسیاری از خانواده‌های ایرانی پرکشید.

وی گفت: باوجود تورم بالای 40 درصد و کاهش 70 درصدی قدرت خرید، تلاش برای خانه‌دار شدن از یک هدف قریب به آرزوی محال تبدیل شد. این ضربه چنان شوک شدیدی به بازار مسکن وارد کرد که تابه‌حال از کما خارج نشده است.

رفیعی درنهایت گفت: با این تفاسیر به نظر می‌رسد در ماه‌های باقی‌مانده از سال نیز رونق چندانی در انتظار بازار مسکن باشد.

تغییر جهت در بازار ساخت‌وساز

در همین زمینه یک کارشناس دیگر بازار مسکن در تحلیل آمار و ارقام بازار مسکن ارسال 91 تا تاکنون گفت: تا پیش از سال ۹۱ در هر خیابان از هرچند مغازه یک بنگاه معاملات ملکی بود. گاهی در همین شهر تهران و در نقاط پرتراکم مثل نواب از هر سه مغازه یک بنگاه معاملات ملکی وجود داشت.

عطا آیت الهی بابیان مطلب فوق افزود: سود سرشار ساخت و دلالی در بخش مسکن، عامل اصلی این رشد در بخش املاک بوده است. بر اساس آمارهای بانک مرکزی سودبخش مسکن در آن دوران بیش از ۲ برابر سودبخش صنعت بوده. نتیجه این رونق عجیب و رشد حبابی، رکود ۴ سال اخیر بخش مسکن است؛

وی گفت: درواقع حجم بالای معاملات مسکن و رونق آن در سال‌های ۸۵ تا ۹۰ بیشتر معلول سفته‌بازی بوده است تا عدم توازن عرضه و تقاضا. لذا تعداد زیاد بنگاه‌های معاملات ملکی نشانی از آن بحران قریب‌الوقوع بوده است.

وی بابیان اینکه در همان دوران تعداد بانک‌ها و مؤسسات اعتباری و شعب آن به‌شدت در کشور افزایش یافت و در هر خیابانی چندین شعبه بانک تأسیس شد. گفت: این در حالی بود که تولید ناخالص داخلی کشور میانگین رشدی بیش از ۴ درصد نداشت.

آیت الهی گفت: مگر حجم تولیدات و مبادلات کشور چقدر افزایش‌یافته بود که به این حجم از بنگاه معاملات پول (بانک‌ها و مؤسسات اعتباری) احتیاج بود؟ جالب آنکه باوجود همین رشد قارچ گونه و افزایش بیش‌ازحد نقدینگی به‌واسطه آن، کماکان بنگاه‌های اقتصادی با مشکلات عدیده تأمین سرمایه در گردش مواجه بوده‌اند.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه با به این اینکه در آن دوران بر اساس آمارهای بانک مرکزی سودآوری تجارت پول ۵.۳ برابر تولید صنعتی بوده بود گفت: درواقع به ترجمان همان قاعده ساده، این ازدیاد بیش‌ازحد شعب بانکی معنایی جز بروز فساد از طریق تجارت پول نداشت؛ و جالب آنکه بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های بانک‌ها و مطالبات مشکوک‌الوصولشان در حال حاضر به سفته‌بازی خودشان در بازار مسکن بازگشت.

مشکل مسکن نیازمند اصلاح زیرسازی است

وی همچنین گفت: البته در مورد شرکت‌های بیمه‌ای نیز باید گفت این شرکت‌ها نیز در آینده نزدیک دچار مشکلات شده و باید منتظر بحران در این صنعت نیز بود! به‌هرحال این بحران‌ها زائیده سیاست‌گذاری‌های نادرست دوران رونق نفت‌اند و سوداگران پول و مسکن را می‌توان به‌راحتی در مالکین شرکت‌های بزرگ ساختمانی و بانک‌های متعلق به نهادهای عموماً شبه‌دولتی یافت.

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه به‌هرحال مشکل مسکن نیازمند اصلاح زیرسازی است گفت: به‌طور حتم با ارائه مسکن مهر خالی از سکنه، ساخت املاک مصرفی در بافت‌های فرسود باعث کاهش تقاضا و افزایش فاصله تقاضا باعرضه می‌شود.

وی با اشاره به اینکه بازار مسکن هیچ‌گاه به رونق قبلی و رشد قیمتی سابق بازنمی‌گردد تصریح کرد: در حال حاضر بازار مسکن با انبوهی از املاک روبرو است که تمام بخش تقاضا و دهک‌های مختلف را پاسخ می‌دهد (از بازار لوکس تا بازار مکن مهر) بنابراین با توانمندسازی بخش تقاضا می‌توانیم رونقی به بازار املاک ساخته‌شده بدهیم و با درآمد حاصل از آن شروع به سرمایه‌گذاری در تولید، صنعت یا ساخت‌وساز متفاوت از مسکن مثل حوزه عمرانی و عمومی خواهند بود.

این کارشناس گفت: در حال حاضر بخشی بزرگی از حوزه عمرانی کشور همانند جاده، ریل و اصلاح بافت فرسوده مغفول مانده است.

آیت الهی درنهایت گفت: بازار مسکن در آینده همراه بارونق در بخش مسکونی خواهد بود و به لحاظ اشتباه مسکن در این بخش ساخت‌وساز تغییر جهت خواهد داد.