تدبیر رئیس‌جمهور برای بافت‌های فرسوده چیست؟

به گزارش ایسنا، حجت‌الاسلام‌والمسلمین حسن روحانی شب گذشته در برنامه‌ای تلویزیونی خبر داد که "کلنگ اولین نوسازی بافت‌های فرسوده در دهه فجر زده می‌شود". البته در هفته‌های اخیر بازسازی ۱۰۰ واحد در محله سیروس و تجمیع ۵۰ پلاک فرسوده در محله تختی آغاز شده اما در هیچ‌یک از این طرح‌ها توسعه گران حضور ندارند. نوسازی بافت‌های فرسوده با اهتمام دولت در تشکیل ستاد ملی بازآفرینی شهری طی چهار سال اخیر همراه بوده اما چالشی بزرگ پیش روی این طرح قرار دارد که بازده سرمایه در آن پایین است و به همین دلیل بخش خصوصی هنوز حاضر به سرمایه‌گذاری در بافت‌های ناکارآمد نشده است.

قرار است بر اساس طرح دولت، کسانی که صاحب‌خانه فرسوده هستند، بدون پرداخت هیچ‌گونه هزینه‌ای واحد آنها نوسازی شود. طبق گفته رئیس‌جمهور، در این طرح تسهیلاتی به توسعه‌گرها پرداخت می‌شود که در سایه آن به سود خود برسند، مردم به این ساختمان‌ها منتقل می‌شوند و خانه‌های فرسوده آنها خراب می‌شود تا به شکل اصولی بازسازی شود.

در تحلیلی که برای یک واحد ۱۰۰متری در بافت فرسوده انجام شده، عدم توجیه اقتصادی برای سازنده و توجیه سازمان امور مالیاتی برای گرفتن ۲۵ درصد از ۶۰ میلیون سود شناسایی شده طبق ماده۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، از مهمترین موانع پیش روی بخش خصوصی عنوان می‌شود؛ زیرا طبق محاسبه مالیات، هزینه‌های ظاهری واحد ۱۰۰ متری ۲۴۰ میلیون تومان می‌شود و واحد ۳۰۰ میلیون تومان فروش می‌رود؛ یعنی انبوه‌ساز ۶۰ میلیون سود می‌کند. اما این ظاهر قضیه است. درحالی‌که هزینه‌های واقعی با احتساب تورم و هزینه تامین پول برای نهاده‌های تولید برای ۱۰۰مترمربع ۴۳۷ میلیون می‌شود؛ یعنی ۱۳۷ میلیون تومان ضرر برای یک واحد که با مالیات ۱۵ میلیون تومانی می‌شود ۱۵۲ میلیون تومان ضرر و بنابراین ساخت ۱۰۰ واحد بیش از ۱۵ میلیارد تومان به سازنده ضرر خواهد رساند.

هم‌اکنون دو راه تامین سرمایه برای سازندگان وجود دارد که یکی خرید امتیاز تسهیلات از طریق اوراق "تسه" و دیگری تسهیلات هشت درصد بانک مسکن است که نیاز به سپرده‌گذاری یک‌ساله دارد؛ اما با توجه به ارزش پول در فضای اقتصاد کلان و با توجه به روند صعودی قیمت دلار، چنین سپرده‌گذاری ریسک بازده سرمایه را بسیار افزایش می‌دهد. در اوراق "تسه" نیز نرخ تمام‌شده تسهیلات بالا می‌رود و این در حالی است که بانک مسکن یک سال قبل تسهیلاتی به سازندگان پرداخت می‌کرد که نسبتا مناسب بود اما پس از مدتی قطع شد.

در این رابطه فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان، با بیان این‌که بخش تولید در پنج سال گذشته شرایط بسیار سختی را داشته و علی‌رغم این شرایط بحرانی هیچ توجهی به آن نشده است، گفت: سال گذشته بانک مسکن در بازه زمانی دو ماهه تسهیلاتی به سازندگان داد که بخش تولید را تا حدودی به ساخت‌وساز راغب کرد ولی از بهمن‌ماه سال گذشته قطع شد و پس از آن هیچ تسهیلات مناسبی ارائه نشد. این در حالی است که بانک مسکن منابع خوبی در اختیار دارد اما متاسفانه آن را به بازار تزریق نکرده است و کانالی که برای تامین نقدینگی در حال حاضر در حوزه تولید وجود دارد از محل تامین اوراق است که آن هم چندان برای سازنده مقرون‌به‌صرفه نیست.

سید محمد حسینی، عضو کمیسیون برنامه‌وبودجه مجلس، نیز نبود یک مدل مشارکتی و انسجام عملیاتی را موجب کندی در تحقق نوسازی بافت‌های فرسوده دانست و اظهار کرد: در گذشته موضوع احیای بافت‌های فرسوده با سیاست‌گذاری و تصمیم‌سازی وزارت راه و شهرسازی و با اجرای شهرداری‌ها صورت می‌گرفت و نقش مردم، بانک‌ها و سایر متولیان نادیده گرفته می‌شد و به دلیل نبود مشارکت جمعی در اجرای طرح، بعضا شاهد مداخلات سایر دستگاه‌ها بودیم.

به گفته حسینی، در قانون بودجه امسال نیز یک ردیف اعتباری از سوی دولت مبنی بر پرداخت یارانه سود تسهیلات در بافت‌های فرسوده پیش‌بینی شده است که باید تخصیص داده شود و افرادی که اقدام به بازسازی بافت‌های فرسوده می‌کنند از حمایت‌های شهرداری در صدور مجوز و تسهیلات اعطایی دولت با احتساب یارانه سود تسهیلات بهره‌مند شوند.

بااین‌همه، دولت نشان داده در اقداماتی همچون کنترل نرخ تورم، رونق مسکن و ایجاد زمینه برای بازآفرینی شهری توفیقاتی داشته است؛ بنابراین باید منتظر بمانیم و ببینیم روحانی چه تدبیری برای بسیج سرمایه‌ها به سمت بازسازی بافت‌های ناکارآمد خواهد اندیشید.