بازار مسکن در سراشیبی رکود

به گزارش ایسنا، اوضاع بازار مسکن چندان مناسب نیست. از طرفی قیمت‌ها در شهر تهران دچار رشد ۶۲ درصد شده و از سوی دیگر معاملات ۳۳ درصد کاهش یافته است. هم‌چنین سرعت رشد ماهیانه قیمت که به‌طور وحشتناکی، به سمت صعود پیش می‌رفت، در مردادماه کاهش یافت. رشد ماهیانه‌ی قیمت در تیرماه ۱۳۹۷ معادل ۷.۱ درصد بود که در مردادماه به ۶.۱ درصد رسید. وجود حداقل سه نشانه‌ی خروج سفته‌بازان، رکود معاملاتی و عدم توان طرف تقاضا حاکی از آن است که در ماه‌های پیش رو شاهد افت معاملات و کاهش سرعت رشد قیمت خواهیم بود.

عدم تمایل سازندگان به ساخت‌وساز

بازار مسکن از سمت عرضه هم چندان تغذیه نمی‌شود و به همین دلیل بی‌تعادلی، آینده‌ی بازار را تهدید می‌کند. بررسی‌ها حاکی از آن است که طی هفته‌های اخیر با توجه به گرانی مصالح ساختمانی، کمبود مشتری و نبود چشم‌انداز برای برآورد هزینه‌های احداث آپارتمان‌های نوساز، تمایل سازندگان و دارندگان املاک کلنگی برای مشارکت در ساخت به‌طور چشمگیری کاهش یافته است. بااین‌حال مشاوران املاک می‌گویند که رقابت عجیبی بین مالکان برای افزایش مداوم قیمت‌های پیشنهادی ایجاد شده و شرایط نشان می‌دهد که بازار مسکن به سمت رکود تورمی پیش می‌رود.

رکود فعلی در حالی رخ داده که رشد قیمت مسکن حدود ۲۰۰ درصد پایین‌تر از رشد سکه و ارز بوده است اما بازار مسکن از ظرفیت لازم برای هماهنگی با رشد بازارهای موازی برخوردار نیست. حسام عقبایی ـ نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ در پاسخ به این سوال که با توجه به فاصله حدود ۲۰۰ درصدی قیمت فعلی مسکن نسبت به رشد بازارهای سکه و ارز، وضعیت آینده را چطور ارزیابی می‌کنید؟ گفت: بازار مسکن را نمی‌توان با طلا و ارز مقایسه کرد. بااینکه رشد ۱۵۰ یا ۲۰۰ درصد قیمت‌های دلار و سکه برای مخاطبان این حوزه سنگین بوده اما به‌هرحال افرادی می‌توانند با حداقل خرید به‌صورت محدود در این بازارها حضور داشته باشند؛ اما افزایش ۶۲ درصدی قیمت مسکن بسیار سنگین است؛ زیرا با یک کالا مواجهیم که قیمت آن چند صد برابر یک سکه یا یک دلار است. مضافا اینکه تابه‌حال سابقه نداشته قیمت مسکن در بازه زمانی شش‌ماهه ۶۲ درصد رشد کند. از سوی دیگر مسکن نیاز اساسی برای کل جامعه محسوب می‌شود اما سکه و ارز برای مخاطبان خود جنبه سرمایه‌ای دارد.

ریشه‌های اصلی جهش قیمت‌ در بازار مسکن

ریشه‌ی اصلی افزایش قیمت مسکن را می‌توان در عواملی مانند افزایش نقدینگی، رشد قیمت در بازارهای موازی و دنباله‌روی مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها، ثبات قیمت مسکن در سال‌های پیشین، ساختار بازار مسکن (به‌طور مثال: عدم تقارن اطلاعات، زمان‌بر بودن ساخت‌وساز)، کاهش عرضه‌ی واحدهای کوچک متراژ، افزایش هزینه‌های تولید، تأثیر شهرسازی نامتقارن بر تمرکز تقاضای مسکن بر برخی مناطق خاص و نقش عوامل روانی و نا اطمینانی در آغاز جهش قیمتی پیدا کرد.

اعلام وصول طرح مالیات بر عایدی املاک

در این شرایط روز چهارشنبه ۷ شهریورماه، نمایندگان مجلس طرح مالیات بر عایدی املاک را اعلام وصول کردند. طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک که باهدف حمایت از تولید و عرضه، کاهش نوسانات بازار مسکن، جلوگیری از سوداگری و حمایت از خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف تدوین شده، با امضایِ ۱۱۷ نماینده مجلس شورای اسلامی، اعلام وصول شد.

اقدامات دولت برای کنترل بازار مسکن

در هفته‌های اخیر عباس آخوندی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ لوایحی را به دولت ارسال کرد. تعدیل بازار مسکن با افزایش عرضه واحدها برای فروش و اجاره، کنترل سوداگری در بازار مسکن با استفاده از قوانین مالیاتی، حمایت فوری از مستاجران در برابر تحولات بازار مسکن از طریق قراردادهای دوساله و تعیین سقف ۱۰ درصد برای افزایش اجاره‌بهای سالیانه و لایحه دوفوریتی پیش‌نویس قانون پیش‌فروش ساختمان، اهم برنامه‌های جدید وزیر ساختمان دادمان را تشکیل می‌دهد.

مشاوران املاک می‌گویند بازار کاملا راکد است

حسام عقبایی ـ نایب‌رئیس اتحادیه املاک می‌گوید: با توجه به قیمت مسکن شهر تهران که رشد ۶۲ درصدی داشته، از تیرماه شاهد کاهش حجم معاملات بودیم و پیش‌بینی ما این بود که در صورت ادامه این وضعیت، بازار مسکن به سمت کاهش حجم معاملات پیش برود؛ اما شاهد بودیم که در مردادماه رکود چشمگیر و عمیقی بازار مسکن را فرا گرفته است؛ بنابراین می‌توانیم بگوییم که بازار مسکن قبل از پیش‌بینی‌ها به‌طور کامل وارد رکود شد. این افت شدید حجم خریدوفروش در صنف مشاوران املاک کاملا مشهود است.

وی کاهش قدرت خرید متقاضیان، افزایش شدید قیمت مسکن، ورود سفته‌بازان و سپس خروج آنان از بازار مسکن را از دلایل افت معاملات دانست و افزود: مشاوران املاک عنوان می‌کنند که بازار مسکن در مردادماه قفل‌شده و خریدوفروش به‌ندرت انجام می‌شود.

کاهش ۳۳ درصدی معاملات در مردادماه

در مردادماه ۱۳۹۷ متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران حدود ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۶.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل تا ۶۲.۱ درصد رشد دارد. بیشترین رشد متوسط قیمت مربوط به منطقه ۵ با ۸۱.۸ و کمترین میزان به منطقه ۱۲ با ۲۵.۳ درصد نسبت به مردادماه سال گذشته اختصاص دارد.

این در حالی است که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد در مردادماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در تهران به ۱۲ هزار واحد رسیده که نسبت به تیرماه ۱۱.۲ و در مقایسه با مردادماه سال قبل ۳۳.۲ درصد کاهش دارد.