سرعت رشد مسکن در آذرماه کم شد

به گزارش ایسنا، آمارهای جدید حاکی از آن است که در ۲۴ روز ابتدای آذرماه ۱۳۹۷ شاخص قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران به ۹ میلیون و ۲۹۹ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۳ و ۸۸.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. این در حالی است که بر اساس معیارهای همین سامانه رشد قیمت مسکن پایتخت در آبان ماه ۵.۶ درصد بوده که در آذرماه سرعت رشد آن ۲.۳ درصد کاهش یافته است.

چند روز قبل، مصطفی‌قلی خسروی - رئیس اتحادیه مشاوران املاک - از فروکش تلاطم بازار مسکن در ماه‌های پیش رو خبر داده بود. در ادامه گزارشی با عنوان تکمیل دوره رونق مسکن ارسال کردیم. هم‌اکنون نیز بر اساس جدیدترین داده‌های تحلیلی مرکز مطالعات کلان داده شهر فناوران، از ۲۴ روز ابتدای آذرماه ۱۳۹۷ شاخص قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران به ۹ میلیون و ۲۹۹ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل ۳.۳ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸۸.۲ درصد افزایش یافته است. آبان ماه امسال این ارقام بر اساس داده‌های همین سامانه به ترتیب ۵.۶ و ۸۷ درصد بوده است. در مهرماه نیز شاخص قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران ۸ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان بود؛ بنابراین معادلات از افت ۶۹ درصدی سرعت رشد ماهیانه حکایت دارد.

تفاوت این محاسبه با سایر گزارش‌های آماری که معمولا ارائه می‌شود این است که در این بررسی، نحوه تغییرات قیمت خانه در محدوده زمانی و مکانی مشخص مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. به‌طور مثال باید ببینیم که در شش ماه گذشته درصد تغییرات قیمت خانه‎های منطقه ۲ تهران به چه صورت بوده یا قیمت ملک چند درصد کاهش یا افزایش داشته است؟ پاسخ این سوال با نگاه به شاخص قیمت مسکن میسر می‌شود. میزان این تغییرات برای خریداران، سرمایه‎گذاران حوزه‎ی مسکن و مالکان در منطقه موردنظر بسیار مهم است. روشی که برای محاسبه‎ی این شاخص استفاده شده، با تغییرات میانگین قیمت، متفاوت است. همان‌طور که دانشمندان علم اقتصاد می‌گویند میانگین قیمت، تغییرات بازار مسکن را به‌درستی بیان نمی‎کند؛ برای نمونه اگر در یک منطقه تهران یک خانه‎ خاص باقیمت بالا معامله شود، میانگین قیمت را بسیار تغییر می‎دهد. ولی آیا یک خانه‎ خاص، واقعیت تغییرات قیمت تمام خانه‎های آن منطقه را نشان می‎دهد؟ شاخص مدنظر برخلاف روش میانگین، ویژگی‎های ظاهری خانه‎های معامله‎شده (مانند متراژ، سال ساخت و ...) و دیگر عوامل تعیین‎کننده را در نظر گرفته و تاثیر آن‎ها را در محاسبه این شاخص در بررسی می‌کند.

از سوی دیگر مقایسه رفتار بازار مسکن در دو بازه جهش قیمتی یعنی سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ حاکی از آن است که شیب افزایش قیمت باید در ماه‌های آینده کند شود. از پایان سال ۱۳۹۱ تا روز ۲۴ آبان ماه ۱۳۹۷ شاخص قیمت دلار به  ۱۷۳ درصد افزایش رسیده و قیمت مسکن نیز در همین بازه زمانی ۱۳۴ درصد رشد کرده است. اگر تکمیل دوره رونق امسال را با سال ۱۳۹۱ مقایسه کنیم و همان تجربه تکرار شود، قیمت اسمی مسکن هم‌اکنون در نقطه اوج خود قرار دارد و ازاین‌پس دوران تثبیت قیمت آن آغاز می‌شود.

بر اساس آمار بانک مرکزی در آبان ماه سال جاری قیمت مسکن شهر تهران نسبت به زمان مشابه سال قبل افزایش ۹۱ درصدی نشان می‌دهد. این پرش قیمتی باعث شده تا معاملات ۵۴ درصد افت کند؛ یعنی افزایش اسمی قیمت مسکن منجر به رونق آن نشده است؛ این در حالی است که جهش ۷۲ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ با رشد چشمگیر معاملات همراه بود. علت این تفاوت ماهیتی به افت شدید قدرت خرید متقاضیان واقعی مربوط می‌شود. برآوردهای آماری نشان می‌دهد حتی اگر قیمت اسمی مسکن در ماه‌های آینده به روند صعودی خود ادامه دهد با ورود به دوره رکود، قیمت واقعی آن در تمامی ماه‌های پیش رو حداقل تا ۱۲ فصل پایین‌تر از نرخ تورم قرار خواهد گرفت.

آخرین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در آبان ۱۳۹۷ نشان می‌دهد متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۹ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات انجام‌شده طی این ماه ۶۹۰۰ فقره بود که نسبت به آبان ماه سال گذشته کاهش ۵۳.۶ درصدی و نسبت به ماه گذشته نیز کاهش ۲۶.۷ درصدی را نشان می‌دهد.