سقوط قدرت وام مسکن

به گزارش دنیای اقتصاد، ناکارآمدی وام مسکن باعث شده متوسط قیمت فروش امتیاز وام مسکن -اوراق- در روزهای کاری گذشته از فروردین ۹۸، با ۱۹ درصد کاهش نسبت به مدت مشابه پارسال، در کف ۶ ساله خود قرار بگیرد. وضعیت فعلی بازار اوراق بیانگر مواجهه خانه‌اولی‌ها با چالش اعتباری است که عواقب آن سمت عرضه مسکن را نیز به باتلاق رکود می‌کشاند. برای جراحی بازار وام مسکن ۴ پیشنهاد مطرح است.

وام مسکن با تنزل ارزش ریالی نسبت به قیمت مسکن در تهران دچار سکته کامل شد و ارزش خود را به‌کلی از دست داد. ناتوانی جزئی تسهیلات خرید مسکن که در سال ۹۷ تحت تأثیر رشد قیمت مسکن رخ داد، در بهار ۹۸ به دنبال جهش ۹ درصدی قیمت مسکن در پایان سال گذشته در پایتخت کامل شد و کارآمدی وام مسکن از محل خرید اوراق حق تقدم تسهیلات کاملاً از بین رفت. آنچه اکنون به‌عنوان تسهیلات انفرادی خرید مسکن از محل اوراق توسط بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود تنها تکافوی خرید حداکثر ۵ مترمربع آپارتمان را می‌کند که این میزان یک‌دهم حداقل مساحت مسکن کوچک‌متراژ مناسب زوج‌های کم‌درآمد است. ازاین‌رو فعالان بازار مسکن از این وام درحال‌حاضر با تعبیر «وام خرید متری» یاد می‌کنند و آن را به‌عنوان تسهیلات خرید مسکن به رسمیت نمی‌شناسند. هم‌زمانی این اتفاق با افت شدید قیمت هر فقره اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن سبب شده یک واقعه تاریخی که پیش‌تر در بهار سال ۹۲ در بازار مسکن رخ داده بود، تکرار شود.

میانگین قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن که هر فقره از آن امکان استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را فراهم می‌کند، در فروردین امسال به کف شش‌ساله رسید. بهای میانگین اوراق مسکن مبادله شده در روزهای کاری فروردین تا پایان روز بیست‌وپنجم این ماه ۵۰ هزار و ۶۰۰ تومان است که مرز دو کانال قیمتی ۴۰ و ۵۰ هزار تومان به شمار می‌آید. این سطح قیمتی اوراق مسکن از بهار ۹۲ تاکنون سابقه نداشته است. در برخی از روزهای اخیر بهای فروش برخی از نمادهای اوراق مسکن در بازار رسمی فرابورس که تقاضای خرید برای آن‌ها کمتر بوده حتی به زیر ۵۰ هزار تومان نیز رسیده و به قیمت حول‌وحوش ۴۸ تا ۴۹ هزار تومان فروخته شده است. به‌این‌ترتیب در فروردین امسال قیمت اوراق به پایین‌ترین حد خود از سال ۹۲ تاکنون تنزل یافت. این در حالی است که در طول دوره شش‌ساله ۹۲ تا ۹۸ سابقه افزایش قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزارتومانی وام مسکن به ۱۰۰ هزار تومان نیز وجود داشته است.

میانگین قیمت فروش اوراق مسکن در فروردین‌ماه تاکنون در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۱۹ درصد افت داشته است. در طول سال ۹۷ نیز که بازار مسکن یک دوره رونق را پشت سر گذاشت و به‌آرامی وارد فاز رکود و خواب زمستانی شد، بازار اوراق مسکن وضعیت نسبتاً طبیعی را پشت سر گذاشت و به‌تدریج با کاهش ارزش تسهیلات از محل اوراق، از قیمت این اوراق نیز کاسته شد؛ طوری که میانگین قیمت اوراق مبادله شده در طول یک سال گذشته ۶۱ هزار تومان بود که نسبت به یک سال ۹۶ افت ۱۸ درصدی داشته است.

ارزش واقعی وام مسکن در پایتخت

درحال‌حاضر امکان اخذ تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی مسکن با خرید ۱۲۰ فقره اوراق با هزینه شش میلیون تومان وجود دارد؛ اما حتی بدون در نظر گرفتن هزینه شش‌میلیونی دریافت این تسهیلات، ارزش این وام به حدی افت کرده که دیگر سهم قابل‌توجهی از حداقل قیمت یک واحد آپارتمان با کف متراژ قابل سکونت زوج (۵۰ مترمربعی) را هم پوشش نمی‌دهد. با اخذ این تسهیلات می‌توان بهای خرید ۵ مترمربع آپارتمان در تهران را با توجه به میانگین بین ۱۰ تا ۱۱ میلیونی قیمت درحال‌حاضر تأمین کرد و تأمین مالی برای خرید ۴۵ متر باقی‌مانده از چنین آپارتمانی کاملاً بر عهده خریدار است.

این اتفاق در سال ۹۲ نیز رقم خورد، طوری که قدرت خرید وام مسکن در آن سال نیز به پایین‌ترین حد خود رسید و تکافوی خرید ۵ مترمربع آپارتمان را می‌کرد. سال ۹۲ همان سالی است که پس از هشت سال پیاپی تثبیت سقف ریالی وام مسکن از سوی دولت وقت، قیمت مسکن به بالاترین حد رسید و سپس بازار، مسیر رکود چندساله را در پیش گرفت. نکته قابل‌توجه این است که در همان فاصله هشت‌ساله تثبیت سقف وام مسکن بین ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان، به بهانه اینکه ممکن است تعدیل سقف وام سبب رشد قیمت مسکن شود، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران پنج برابر شد و از ۷۰۰ هزار تومان در سال ۸۴ به سه میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در سال ۹۲ رسید. در سال ۹۲ پس از هشت سال سقف وام خرید مسکن از ۲۰ به ۳۵ میلیون تومان افزایش پیدا کرد و در سال‌های ۹۴ و ۹۵ نیز سقف این وام به ۶۰ و ۸۰ میلیون تومان (با احتساب جعاله) رسید.

از اواسط سال ۹۲ به بعد بازار مسکن رویه متفاوتی را در پیش گرفت و با کاهش حجم معاملات، فاز رکود آغاز شد. به‌این‌ترتیب با ثبات نسبی قیمت مسکن از یکسو و تعدیل سقف وام در زمستان ۹۲ و سپس سال‌های ۹۴ و ۹۵ از سوی دیگر، ارزش وام خرید مسکن در سال ۹۵ به اوج خود رسید، طوری که هزینه خرید ۱۵ مترمربع آپارتمان در تهران را بر اساس میانگین قیمت وقت پوشش می‌داد؛ اما قدرت خرید این وام در سال ۹۶ و ۹۷ سیر نزولی پیدا کرد و اکنون در بهار ۹۸ به ۵ مترمربع رسیده است. به همین دلیل است که فعالان بازار مسکن از وام اوراق به‌عنوان «وام خرید متری» یاد می‌کنند. این تعبیر کنایه‌ای از ارزش پایین این وام است که نقشی در قدرت خرید خریداران مصرفی بازار مسکن ندارد.

همان‌طور که تشریح شد، پی‌درپی شدن رشد قیمت مسکن از زمستان سال ۹۶ تا بهار ۹۸ عملاً وام مسکن را که پارسال سکته ناقص کرده و دچار ناتوانی جزئی بود، دچار ناتوانی فراگیر و کامل کرد و به همین خاطر می‌توان از این مسئله با تعبیر «سکته کامل» یاد کرد. در این میان سقف وام اوراق نیز از سقف تسهیلات خرید مسکن خانه‌اولی‌ها ۲۰ میلیون تومان کمتر است که کارایی این وام را بیشتر زیر سوال برده و به افت قیمت اوراق نیز منجر شده است.

اما مرور رخدادهای بهار سال ۹۲ در بازار مسکن نشان می‌دهد در آن زمان نیز در شرایطی که قیمت مسکن به بالاترین حد رسید و پس‌ازآن شاهد کاهش قیمت واقعی مسکن در یک روند تدریجی در سال‌های رکود بودیم، هم‌زمان قیمت اوراق مسکن نیز به پایین‌ترین حد رسید. فرآیند کاهش ارزش اوراق که در سال‌های ۹۰ و ۹۱ بین ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان بود، با اوج‌گیری قیمت مسکن در بهار ۹۲ شروع شد و قیمت این اوراق در اردیبهشت آن سال به ۴۹ هزار تومان، در خرداد به ۴۸ هزار تومان و در تیر و مرداد به ۴۲ و ۳۹ هزار تومان رسید. سطح قیمت اوراق در شهریور آن سال حتی از این ارقام هم پایین‌تر رفت و به کانال ۳۷ هزار تومان وارد شد.

این رخداد و تکرار آن در بهار ۹۸ نشان می‌دهد دقیقاً در زمانی که قیمت مسکن به اوج می‌رسد و روند کاهش قیمت واقعی مسکن آغاز می‌شود، همان برهه‌ای است که شاهد ریزش قیمت اوراق نیز هستیم و معاملات اوراق نیز کاهش می‌یابد. به‌این‌ترتیب برخلاف ادعای برخی سایت‌ها و کانال‌های فضای مجازی که افت قیمت اوراق به زیر ۵۰ هزار تومان را بی‌سابقه توصیف کرده بودند، این ماجرا سابقه داشته است. در بهمن سال ۹۲ شورای پول و اعتبار پس از هشت سال مقاومت در برابر تعدیل سقف ریالی وام مسکن، آن را به ۳۵ میلیون تومان افزایش داد و بر جذابیت وام اوراق افزود. به‌این‌ترتیب در بهار سال ۹۳ قیمت اوراق به ۸۰ هزار تومان رسید و در خرداد تا حول‌وحوش ۸۴ هزار تومان نیز صعود کرد.

نسخه‌های درمانی برای بازار اوراق

افت شدید ارزش وام اوراق مسکن سبب روشن شدن چراغ هشدار در این بازار شده است. بسیاری از متقاضیان مسکن در ماه‌های اخیر به‌اجبار از خیر دریافت وام مسکن گذشتند چراکه بر ناکارآمدی این وام واقف بودند. عده‌ای هم که برای خرید مسکن ناگزیر به دریافت وام بوده‌اند و بدون آن اصلاً قدرت خرید مسکن نداشتند، عمدتاً بازار مسکن را ترک کرده‌اند و به افزایش سقف وام در آینده نزدیک امیدوار هستند. چنین وضعیتی همان‌طور که در روزهای گذشته در «دنیای اقتصاد» تشریح شد، به ثبت بیشترین رشد معاملات مسکن در مناطق یک تا ۶ منجر شده است، چراکه عمده خریداران مسکن در این مناطق از وام مسکن استفاده نمی‌کنند. اغلب استفاده‌کنندگان از وام مسکن، متقاضیان خرید در مناطق نیمه جنوبی تهران هستند و ازآنجاکه ارزش وام تنزل یافته و میل به استفاده از آن در میان متقاضیان مسکن کاهش یافته، عملاً شاهد کاهش رشد خرید مسکن در مناطق نیمه جنوبی هستیم.

این وضعیت پیام ضرورت اصلاح فوری ابزارهای بازار مسکن را به سیاست‌گذار مخابره می‌کند. کارشناسان چهار نسخه درمانی برای بازار اوراق مسکن به‌عنوان بازار بالادست بازار مسکن توصیه می‌کنند که می‌تواند هم سطح تقاضای اوراق را تعدیل کند و هم با حضور دوباره تقاضای مصرفی در بازار مسکن، این بازار را از کما نجات دهد. اولین نسخه پیشنهادی کارشناسان، افزایش سقف تسهیلات جعاله از ۲۰ به ۵۰ میلیون تومان است. این تسهیلات به‌عنوان مکمل وام مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود و در زمره وام‌هایی است که برای دریافت آن باید اوراق خریداری شود. نسخه دوم افزایش سقف تسهیلات از محل اوراق به سقف وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه‌اولی‌ها) است. در این صورت قدرت خرید وام بدون سپرده اوراق و وام یکم برابر خواهد شد، طوری که سقف وام انفرادی ۶۰ میلیونی اوراق به ۸۰ و سقف وام زوجین اوراق به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش خواهد یافت.

سومین نسخه‌ای که کارشناسان برای اصلاح ابزارهای تسهیلاتی بازار مسکن پیشنهاد می‌دهند، صدور مجوز ترکیب دو وام اوراق و صندوق یکم برای متقاضیان است. برخی از سیاست‌گذاران بخش مسکن بر این باور هستند که افزایش سقف تسهیلات مسکن می‌تواند موجب رواج سو استفاده متقاضیان غیر مصرفی شود؛ اما اگر امکان ترکیب این دو وام ایجاد شود، دغدغه سیاست‌گذار در این خصوص که شاید دسترسی متقاضیان غیر مصرفی به وام مسکن بیشتر شود و اثر افزایش وام بر بازار مسکن کم باشد، از بین می‌رود. طبیعی است کسانی که خانه اولی به شمار می‌آیند و در صندوق یکم سپرده‌گذاری کرده‌اند، قطعاً متقاضیان مصرفی مسکن هستند که با ایجاد این امکان می‌توانند سقف تسهیلات دریافتی خود را افزایش دهند. در این صورت البته باید فرمول جدیدی برای تعدیل اقساط ماهانه نیز طراحی شود.

نسخه چهارم پیشنهادی کارشناسان برای درمان بازار وام مسکن و به دنبال آن بازار مسکن، ترکیبی از روش‌های ذکرشده با اولویت‌بخشی به دریافت‌کنندگان وام نوسازی بافت فرسوده است. به‌عنوان‌مثال می‌توان برخی از این موارد را به‌عنوان امتیاز مضاعف خرید ملک در بافت فرسوده پیش‌بینی کرد تا به‌این‌ترتیب ضمن تحریک نوسازی بافت فرسوده، تقاضای مصرفی نیز برای خرید مسکن در این بافت‌ها انگیزه پیدا کند. همچنین اشکال دیگری از ترکیب این روش‌ها قابل طراحی است. به‌عنوان نمونه می‌توان به نحوی عرضه و تقاضا را در ارتباط مستقیم با یکدیگر قرار داد، به این معنا که دریافت تسهیلات توأم اوراق و صندوق یکم در صورتی مجاز باشد که فرد نسبت به خرید خانه نوساز اقدام کند. در این صورت هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا از دغدغه‌مندی سیاست‌گذار منتفع خواهند شد.

آنچه بدیهی به نظر می‌رسد این است که رها کردن بازار تسهیلات مسکن به شکل فعلی می‌تواند عواقب بدتری در پی داشته باشد و علاوه بر ضربه‌ای که به بازار اوراق مسکن وارد کرده و قیمت و معاملات را در این بازار کاهش می‌دهد، در صورت ادامه وضعیت فعلی کمای بازار مسکن را عمیق‌تر کند و آثار جبران‌ناپذیری برای این بخش اقتصادی به دنبال داشته باشد. هر قدر صف متقاضیان خرید مسکن طولانی‌تر شود، دشواری مسیری که سیاست‌گذار برای پایان دادن به وضعیت فعلی بازار مسکن باید طی کند نیز بیشتر خواهد شد.