مانیتورینگ بازار بر اساس آمارهای غیررسمی؛
افت فشار بازار مسکن
- دوشنبه 9 اردیبهشت 1398 ساعت 10:33
به گزارش ایسنا، آمارهای غیررسمی از کاهش سرعت رشد ماهیانه قیمت مسکن در فروردین‌ماه حکایت دارد؛ هرچند با توجه به افت ۷۷ درصدی معاملات نسبت به اسفندماه، میانگین قیمت فروردین‌ماه نمی‌تواند چندان قابل‌اعتنا باشد. بااین‌حال بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه به ۱۱ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در هر مترمربع رسیده که نسبت به فروردین‌ماه ۱۳۹۷ بالغ‌بر ۱۰۳ درصد و نسبت به اسفندماه ۱۳۹۷ بالغ‌بر ۳.۱ درصد رشد یافته است. کارشناسان می‌گویند به‌شرط ثبات قیمت ارز، رشد ماهیانه قیمت مسکن در ماه‌های آینده به صفر می‌رسد.
واسطه‌های ملکی از وجود نوعی «گیجی» در بازار مسکن صحبت می‌کنند که اجازه تصمیم‌گیری را از فروشندگان گرفته است. کارشناسان دفاتر املاک می‌گویند به دلیل سردرگمی بازار در روزهای اخیر بسیاری از نشست‌ها لغو شده و معدود افرادی هم که قیمت‌های متعارف برای ملک خود تعیین کرده‌اند، فروشندگان پول لازم هستند. هرچند به دلیل افت بیش‌ازحد قدرت خرید طرف تقاضا، برای فایل‌های زیر قیمت نیز به‌ندرت مشتری واقعی پیدا می‌شود. طبق برآورد میدانی خبرگزاری اسپوتنیک از بازار مسکن شهر تهران، خریدوفروش واقعی امسال در مقایسه با سال گذشته حدود ۹۰ درصد کاهش یافته است. بر اساس ادعای این خبرگزاری «امروزه بیشتر خریدوفروش‌ها توسط دلال‌ها انجام می‌شود که بخش کوچکی از قیمت املاک را به صاحبان پرداخت می‌کنند و از مالک مهلت می‌گیرند تا بقیه پول را طی مدتی حدود سه ماه تهیه کنند و طی این سه ماه تلاش می‌کنند ملک را به فرد سومی با قیمت بالاتر بفروشند و درنهایت اگر ملک با قیمت بالاتر فروش نرود به ترفندهایی پول خود را از مالک پس می‌گیرند و قولنامه را به هم می‌زنند.»
افت ۴۰ درصدی معاملات مسکن شهر تهران
طبق آماری که مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک از معاملات مسکن کل کشور و شهر تهران طی فروردین‌ماه ۱۳۹۸ ارائه کرده، خریدوفروش در کل کشور چهار درصد بالا رفته اما در تهران ۴۰ درصد کاهش یافته است. خسروی علت این کسادی را تعیین قیمت‌های نجومی از طرف برخی مالکان می‌داند که سایت‌های فروش ملک نیز به آن دامن می‌زنند. او می‌گوید که جو فعلی در آینده فروکش می‌کند و قیمت‌ها متعادل خواهد شد.
بر اساس آماری که خسروی ارائه کرد در ۳۱ روز فروردین‌ماه ۱۳۹۸ بالغ‌بر ۳۲ هزار و ۲۱ قرارداد خریدوفروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل چهار درصد افزایش یافته است. تعداد قراردادهای اجاره اما کاهش ۱۷ درصدی نشان می‌دهد. در فروردین‌ماه امسال ۱۹ هزار و ۸۳ اجاره‌نامه در کل کشور به امضا رسیده است.
اما کسادی بازار مسکن شهر تهران، موضوعی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک، دلیل اصلی آن را اثرپذیری از بازارهای ارز و طلا می‌داند. به گفته خسروی، در فروردین‌ماه ۱۳۹۸ بالغ‌بر ۳۹۳۸ قرارداد خریدوفروش در تهران به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۴۰ درصد کاهش نشان می‌دهد. هم‌چنین ۵۰۳۷ قرارداد اجاره امضا شده که کاهش ۲۶ درصدی نسبت به فروردین سال گذشته دارد.
چهار عامل سردرگمی بازار مسکن
مهدی روانشاد نیا، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: اگر بر مبنای رفتار گذشته، بازار مسکن را تحلیل کنیم پایان سال ۱۳۹۷ می‌بایست پایان افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن باشد؛ اما چهار عامل در سال ۱۳۹۸ به سردرگمی فعالان بازار منجر شده که از شرایط اقتصادی عمومی کشور نشأت می‌گیرد. اولین عامل به بحث تحریم‌ها مربوط می‌شود که جو روانی ایجاد کرده است. این سردرگمی منجر به این شده که طرف عرضه یا نسبت به فروش تردید کند یا قیمت‌های نامتعارف برای ملک خود در نظر بگیرد. استدلال فروشندگان این است که اگر واحد خود را بفروشم چه‌بهتر، اگر نفروشم ریسک‌های خود را به‌نوعی پوشش داده‌ام.
وی افزود: رفتار بازارهای موازی، دومین عامل رشد قیمت‌های اسمی در بازار مسکن ارزیابی می‌شود. قابلیت پیش‌بینی قیمت ارز و طلا چندان آسان نیست. نوسانات بازار ارز، قابلیت اطمینان نسبت به ریال برای انجام معاملات را کاهش می‌دهد که بازارها را در شرایط ابهام باقی می‌گذارد.
روانشاد نیا، افزایش هزینه‌های تولید مسکن را سومین پارامتر اثرگذار بر نا اطمینانی بازار مسکن دانست و افزود: قیمت مصالح ساختمانی طی یک سال اخیر بالا رفته است. هم‌چنین در ابتدای سال عوارض شهرداری‌ها به‌طور قابل‌توجهی افزایش پیدا کرده که در شهر تهران این افزایش چشمگیر بوده است به همین دلیل تولیدکننده نمی‌تواند برآورد دقیقی از قیمت تمام‌شده واحد خود به دست آورد و این موضوع را در قیمت واحدی که هم‌اکنون برای عرضه دارد، اعمال می‌کند.
به گفته وی، عامل چهارم محدودیت‌های ایجادشده برای سود بانکی است. با توجه به این‌که در ایران فعالیت‌های تولیدی متنوعی برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد، مسکن کارکرد سرمایه‌گذاری پیدا می‌کند. در این شرایط عده‌ای برای حفظ ارزش دارایی‌های خود و همسویی با تورم عمومی، پول‌های خود را از بانک‌ها خارج و در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند.
این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: در ماه‌های پایانی سال گذشته سرعت نرخ رشد قیمت مسکن کاهش یافت و به مرز صفر نزدیک شده بود اما به‌یک‌باره در اسفندماه شاهد رشد ۹ درصدی قیمت بودیم. به نظر می‌رسد این موضوع به حضور خریداران عادی مربوط شد که تسلط چندانی به بازارها ندارند اما برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود، آن را به ملک تبدیل کردند. سپس در فروردین‌ماه شاهد افت ۴۰ درصدی معاملات بودیم. همین موضوع به‌شرط آرامش بازار ارز، ایجاد ثبات قیمتی بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه را محتمل کرده و به اعتقاد من در ماه‌های آینده رشد قیمت محسوسی در بازار مسکن اتفاق نخواهد افتاد.
ثبت نظر
