چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۹۸

به گزارش ایبنا، انتشار آمار تحولات مسکن در اردیبهشت‌ماه از سوی اداره بررسی‌های اقتصادی بانک مرکزی نشان داد نه‌تنها روند افزایش قیمت مسکن در شهر تهران متوقف نشده بلکه رکورد جدیدی را در افزایش ماهانه قیمت به ثبت رسانده است. قیمت در بازار مسکن حرکت صعودی خود را از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ شروع و در سال ۱۳۹۷ روند آهسته صعودی خود را (البته به‌جز در فروردین‌ماه) حفظ کرد.

حتی بعد از کاهش التهابات بازار ارز و آرام گرفتن نسبی این بازارها، بازار املاک دست از افزایش قیمت برنداشت تا این‌که زنگ خطر به‌نوعی با گزارش‌های ابتدای سال به صدا درآمد چراکه نرخ متوسط قیمت مسکن در تهران برای اولین بار از سطح ۱۰ ­میلیون تومان فراتر رفت؛ رقمی که به اعتقاد برخی غیرقابل‌باور بود و زمینه رکود را در این بازار فراهم می‌آورد؛ اما روند بازار در دو ماه ابتدایی سال جاری نشان داد که فعلا بازار قصد ورود به دامنه کاهشی قیمت را نداشته و رکود حاصله نیز نه از بابت قیمت بالای واحدها برای فروش بلکه از بابت نااطمینانی بازار بوده که عرضه ملک را کاهش داده است.

به عبارت دقیق‌تر متقاضی برای خرید به‌خصوص در مناطق متوسط و پایین‌شهر وجود دارد اما مالکان به دلیل احتمال افزایش قیمت در آینده و یا ترس از عدم امکان خرید جایگزین، فروش ملک خود را به تعویق می‌اندازند. نکته جالب‌تر آن‌که در دو ماه اسفند ۹۷ و اردیبهشت ۹۸ شاهد بالاترین نرخ تورم ماهانه از ابتدای مهرماه ۱۳۹۶ تا پایان اردیبهشت ۹۸ بودیم که سبب شده متوسط قیمت در تهران به حدود دوازده میلیون و هفتصد هزار تومان به ازای هر مترمربع برسد.

به‌طورکلی بررسی تاریخی بازار مسکن در کشور نشان می‌دهد که نمودار قیمت مسکن به‌صورت پلکانی بوده است؛ به‌عبارت‌دیگر، در چند سالی که بازار با رکود مواجه بوده، شاهد ثبات قیمت‌ها و یا رشد قیمتی بسیار ملایم بوده‌ایم (رشد قیمتی گاهی حتی کمتر از تورم بوده است) و در مقطعی کوتاه­ با شکل‌گیری رونق در بازار شاهد افزایش شدید قیمتی بوده‌ایم. آخرین رشد شدید قیمتی در زمینه مسکن مربوط به سال ۱۳۹۱ بود که پس‌ازآن در حدود ۵ سال بازار در آرامش نسبی بود.

اوایل سال ۱۳۹۶ آرام‌آرام زمان شروع دوره رونق بود که ناگاه با خروج آمریکا از برجام و شروع دوباره تحریم‌ها مصادف شد و خواه‌ناخواه بر روی انتظارات تورمی جامعه تاثیر ­گذاشت و بازارهای مختلف کشور را تحت تاثیر قرار داد به‌طوری‌که تمایل مردم برای حفظ دارایی خود در قالب خرید کالاهای منقول و غیرمنقول و سایر دارایی‌ها افزایش یافت. حال سوال این است که آیا بازار مسکن همچنان قصد ادامه روند افزایشی خود را در سال ۱۳۹۸ دارد یا به روزهای توقف و ثبات و وارد شدن دوباره به دوران رکود رسیده است؟

این نکته را باید در نظر داشت که رشد قیمت مسکن نسبت به بازارهای دیگر ازجمله دلار، سکه و طلا کمتر بوده است. در ۲۰ ماه گذشته (از ابتدای مهرماه ۱۳۹۶ تا آخر اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۸) قیمت متوسط ملک در تهران در حدود ۱۷۲ درصد رشد داشته درحالی‌که مثلا در بازار سکه رشد قیمتی بیش از ۳۵۰ درصد بوده است، در کنار این امر نباید از افزایش قیمت تمام‌شده ساخت نیز غافل شد چراکه آخرین گزارش مرکز آمار در رابطه با تورم نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد در سال ۱۳۹۷ نسبت به سال پیش از آن با افزایش حدود ۴۸ درصدی قیمت نهاده‌ها روبرو بوده‌ایم.

این تورم بیشترین میزان تورم در سال‌های اخیر است و حتی در سال ۱۳۹۱ که وضعیت اقتصادی ازنظر جهش دلار و افزایش قیمت‌ها مشابه سال گذشته بود باز میزان تورم نهاده‌های ساختمانی کمتر از این میزان بود؛ بنابراین ما ازیک‌طرف با افزایش هزینه تمام‌شده در قسمت عرضه روبرو هستیم و از طرفی برای حفظ ارزش پول با هجوم نقدینگی به بازارها به‌خصوص بازار مسکن و افزایش تقاضای آن مواجه هستیم؛ یعنی تعادل بازار از هر دو سوی عرضه و تقاضا تحت‌فشار قرار گرفته و باید دید هرکدام از این بخش‌ها تا چه میزان نقطه تعادل را تغییر داده و توان افزایش قیمت را دارند.

بازار مسکن ازآنجاکه معاملات در آن زمان‌برتر از سایر بازارها و نیازمند میزان سرمایه بالاتری است رشد آهسته‌تری نسبت به دیگر بازارها دارد اما درعین‌حال نوسانات آن نیز بسیار کمتر و کاهش قیمت‌ها در آن آرام‌تر است؛ بنابراین انتظار کاهش قیمت در این بازار با ادامه وضعیت کنونی (ادامه تحریم‌ها از سوی آمریکا) بعید است و احتمالا همچنان با رکود تورمی روبرو خواهیم بود. بازار مسکن ازآنجاکه تقریبا یک بازار با مشارکت بخش خصوصی است و بخش دولتی کمتر در آن نقشی دارد، امکان مداخله دولت در آن برخلاف دیگر بازارها کمتر است.

البته دولت و مجلس نیز در نظر دارند با تصویب طرح‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و یا مالیات بر روی املاک دوم به بعد افراد با فشار برای افزایش عرضه کمی از میزان التهابات بخش تقاضای بازار بکاهند که البته لزوم کار کارشناسی دقیق را می‌طلبد.