نقشه بازار مسکن تهران در خرداد 98

به گزارش همشهری، تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه امسال به 5 هزار و 986 فقره رسیده که نسبت به ماه قبل 50 درصد و نسبت به خرداد پارسال 60 درصد کاهش دارد. این تعداد معامله نسبت به اردیبهشت 92، یعنی اوج رونق بازار مسکن 75 درصد کاهش را تجربه کرده و ازنظر صنف مشاوران املاک، از مرز بحران عبور کرده درحالی‌که در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی به 13 میلیون و 300 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل 4.95 درصد و نسبت به خرداد سال قبل 104.3 درصد افزایش دارد. این قیمت در مقایسه با قیمت دوره ثبات بازار مسکن یعنی دوره سال‌های 92 تا 95، معادل 230 درصد افزایش را تجربه کرده و بخش عمده افزایش نرخ ارز در آن تخلیه شده است. نکته قابل‌تأمل اینکه تعداد معاملات بازار مسکن تهران در بهار 98، حتی از بازار بهار 96 نیز که هنوز در وضعیت رکودی قرار داشت، کمتر شده است.

مناطق پررونق بازار مسکن در خردادماه

بر اساس اطلاعاتی که اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه 98 منتشر کرده، در این ماه مطابق معمول منطقه 5 تهران با سهم 15 درصدی از کل معاملات، بیشترین قراردادها را به خود اختصاص داده است. از منظر قیمت اما در خردادماه امسال بیشترین رشد متوسط قیمت مسکن نسبت به خرداد پارسال به منطقه 10 اختصاص داشته است. میانگین قیمت در این منطقه 134.2 درصد رشد داشته و در مقابل کمترین میزان رشد معادل 89 درصد به منطقه یک تهران تعلق داشته که اتفاقا گران‌ترین منطقه تهران نیز به‌حساب می‌آید. بر اساس آمارها در خرداد امسال میانگین قیمت مسکن در این منطقه به 26 میلیون و 810 هزار تومان رسیده و در مقابل منطقه 18 با میانگین قیمت 6 میلیون تومان برای هر متر عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران را به خود اختصاص داده است.

بررسی معاملات بازار مسکن تهران بر اساس توزیع فراوانی برحسب قیمت هر مترمربع زیربنا نشان می‌دهد در خردادماه امسال 55.2 درصد از کل معاملات با قیمتی کمتر از میانگین قیمت بازار (13 میلیون و 300 هزار تومان) منعقد شده است. همچنین بررسی توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنا نیز نشان می‌دهد در این ماه 54.7 درصد از معاملات به واحدهای با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع اختصاص داشته است. از سوی دیگر بررسی توزیع تعداد معاملات برحسب ارزش واحدهای مسکونی دادوستد شده نیز نشان می‌دهد در خردادماه امسال 50 درصد معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 900 میلیون تومان اختصاص دارد. به گزارش همشهری، در شرایط فعلی، میانگین قیمت یک واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف در شهر تهران به یک میلیارد تومان نزدیک شده، درحالی‌که قیمت این واحد مسکونی در خردادماه 96 بالغ‌بر 340 میلیون تومان و در خردادماه پارسال قیمت آن به 480 میلیون تومان می‌رسید. مقایسه رشد این رقم با میزان رشد مجموع درآمد خانوارهای تهران در 3 سال اخیر به‌خوبی نشان می‌دهد شاخص دسترسی به مسکن در این 3 سال چه نوسان قابل‌توجهی داشته و باعث شده طول دوره انتظار خانوارها برای خرید مسکن از مرز 50 سال هم بگذرد.

بازار ناکارآمد مسکن و آخرین امید

هرچند بعد از جهش نرخ ارز، قیمت انواع کالا هم چند برابر افزایش پیدا کرد و رشد قیمت مسکن نیز چیزی خارج از این قاعده نبوده اما به‌واسطه اینکه مسکن بیشترین سهم را در سبد هزینه خانوار دارد و بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری یک خانوار محسوب می‌شود، جهش قیمت آن ناترازی بزرگی در درآمد و هزینه خانوارها ایجاد کرده و بسیاری را دچار بحران کرده است. به گزارش همشهری، یک خانوار شهری اگر در سال 96 برای خرید یک واحد مسکونی 340 میلیونی مثلا 100 میلیون تومان کسری داشت، هم‌اکنون با احتساب بازده 20 درصدی برای پس‌انداز خانوار و با فرض ذخیره 30 درصد از مجموع درآمد سالانه خانوار در 2 سال گذشته، فعلا کسری خانوار مذکور برای خرید همان واحد مسکونی به بیش از 500 میلیون تومان می‌رسد؛ چراکه در جریان جهش قیمت مسکن، از یک‌سو رشد ارزش پس‌انداز خانوار به دلیل تورم معکوس شده و از سوی دیگر کسری خانوار برای خرید خانه به دلیل پرش قیمت مسکن به‌صورت تصاعدی افزایش یافته است. در این وضعیت، خانه‌دار شدن برای اغلب خانوارها در حال تبدیل به یک آرزوی دست‌نیافتنی است و وزارت راه و شهرسازی می‌خواهد با اجرای سیاست‌هایی در قالب طرح اقدام ملی، جلوی این اتفاق را بگیرد. افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن با قابلیت تبدیل به فروش اقساطی یکی از دستاویزهای وزارت راه و شهرسازی برای کمک به طرف تقاضا در بازار مسکن است که مصوبه تکمیلی آن برای افزایش مبلغ تسهیلات به‌شرط توان پرداخت اقساط نیز در دستور کار قرار دارد. اسلامی از ابلاغ قریب‌الوقوع این مصوبه خبر داده و گفته است: در این مصوبه مقرر شده اگر زوجی تا 5 میلیون تومان در ماه توانایی بازپرداخت وام مسکن را داشته باشد، بتواند در قالب توافق سه‌جانبه بین بانک، سازنده و خریدار بیشتر از ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن از بانک دریافت کند.

 3 سیاست برای توسعه تولید و عرضه مسکن

وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: برای توسعه تولید و عرضه مسکن در کشور 3 تصمیم یا سیاست اتخاذ شده است که در سیاست نخست، زمین موردنیاز تولید مسکن در قالب قرارداد مشارکتی به انبوه‌ساز واگذار می‌شود. به گفته اسلامی، سیاست دوم این است که طبق تصمیم اسفندماه 97 شورای پول و اعتبار، بانک‌ها ۸۰ درصد از نقدینگی موردنیاز ساخت مسکن با کسر قیمت زمین را در اختیار سازنده قرار می‌دهند و مدل تأمین مالی ۸۰ به ۲۰ برای ساخت مسکن پیاده‌سازی می‌شود. در سیاست سوم هم آن‌گونه که وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: ایجاد گشایش در فرایند مصوبات شورای عالی شهرسازی است به‌نحوی‌که در شهرهایی که معابر اجازه می‌دهد یعنی بارگذاری‌های سنگینی ندارد و تجهیزات و تأسیسات زیربنایی کافی وجود دارد تراکم افزایش یابد تا جذابیت برای توسعه ساخت‌وساز شکل گیرد اما در شهرهایی که تراکم به حد انفجار رسیده است عوارض مضاعف برای ساخت‌وساز ایجاد شود تا از جذابیت ساخت‌وساز کاسته شود اما در کنار آن ایجاد شهرک‌های مسکونی کوچک، باکیفیت و با تراکم پایین در حریم شهرها دنبال می‌شود. اسلامی کاهش هزینه مصالح ساختمانی در قالب مشارکت بین بنیاد مسکن و بانک مسکن، با پیش‌خرید یا سفارش دادن مصالح به‌صورت انبوه را نیز یک راه مؤثر برای حمایت از چرخه تولید مسکن می‌داند.