۲۳ میلیون خانه به ازای ۲۵ میلیون خانوار ایرانی

به گزارش ایسنا، بررسی دلایل جهش قیمت مسکن در یکی دو سال گذشته که از اواخر پاییز ۱۳۹۶ آغاز و تا پایان بهار ۱۳۹۸ ادامه داشت، نیاز به بازبینی سیاست‌ها و اتفاقات چند سال اخیر را ضروری می‌سازد تا با درک درست و واقعی از شرایط به وجود آمده، بتوان تحلیلی منطقی و جامع از بحران مسکن در کشور داشت. جدا از نوسانات نرخ ارز که به ایجاد تورم در سطح کلان اقتصاد انجامید، کمبود عرضه مسکن در سال‌های اخیر به تورم این بخش دامن زد.

مطابق سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود ۲۵ میلیون خانوار در ایران زندگی می‌کنند و موجودی مسکن کشور کمی بیش از این تعداد یعنی ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی بوده است؛ اما آنچه در اختیار مصرف‌کنندگان واقعی قرار دارد حدود ۲۳ میلیون واحد است و به‌عبارت‌دیگر با ۲.۵ میلیون مسکن خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه‌خالی که حداکثر شش ماه از سال مورداستفاده قرار می‌گیرد مواجهیم.

از سوی دیگر مطابق طرح جامع مسکن باید سالیانه یک‌میلیون واحد مسکونی در ایران ایجاد شود اما رکود بخش ساختمان طی سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ تاثیر خود را بر تولید و عرضه مسکن ایجاد کرد و تولید به یک‌سوم تقاضای مطلق رسید. مطابق پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال ۱۳۹۷ برآورد می‌شود که تولید مسکن در کشور حدود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی باشد.

درواقع رکود حدود ۶۵ ماهه باعث شد تا تراکم خانوارها در واحدهای مسکونی، همچنان عددی بالاتر از یک باقی بماند؛ یعنی به ازای هر ۱۰۶ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی وجود داشته باشد و این اعداد و ارقام یعنی تقاضای مسکن در این سال‌ها بیشتر از عرضه آن بوده است. این در حالی است که برای تعادل در بازار مسکن، تعداد واحدهای مسکونی باید حداقل ۴ الی ۵ درصد بیشتر از تعداد خانوارها باشد.

نکته جالب اینجاست که طی یک دهه گذشته، تعداد خانوارهای موجود در کشور به حدود ۲۵ میلیون خانوار افزایش یافته اما تعداد واحدهای مسکونی در اختیار تقاضای واقعی در این ۱۰ سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر ۲۳ میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحدها ( به تعبیری ۳ میلیون واحد در کل کشور) جنبه مصرفی نداشته و توسط سرمایه‌داران بخش خصوصی، به‌عنوان سرمایه و در قالب املاک خالی از سکنه، بی‌استفاده باقی‌مانده است.

در توضیح بهتر این رخداد، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در سال ۱۳۹۲ (۶ سال پیش) ۸۳۴ هزار دستگاه در کل کشور بوده که این رقم در ۳ ماهه نخست سال ۱۳۹۷ به ۱۰۰ هزار دستگاه کاهش یافته است.

سرفصل دیگر آماری حاکی از افزایش آمار مستاجران در بازار مسکن کشور است که از سونامی ساخت‌وساز لوکس در اوایل دهه ۹۰ تاثیر گرفته است. درواقع ازآنجاکه ساخت‌وسازهای لوکس تاثیری در خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی نداشته، آمار مستاجران در سال ۱۳۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۰ با افزایش روبه‌رو شده است. در سال ۱۳۹۰ حدود ۲۶.۶ درصد از ایرانیان اجاره‌نشین بودند که این آمار در سرشماری ۱۳۹۵ با حدود ۴ درصد افزایش به ۳۰.۸ درصد رسیده است.

بالطبع با این وضعیت در سال‌های اخیر تعداد خانوارهای اجاره‌نشین به نسبت خانوارهای مالک مسکن افزایش قابل‌توجهی داشته و متعاقب کاهش تولید مسکن و افزایش تقاضا که درنهایت ازدیاد قیمت ملک را به دنبال داشته، درمجموع قدرت خرید واحد مسکونی برای طیف وسیعی از مردم جامعه کاهش یافته است.

کارشناسان معتقدند باید با وضع مالیات، همانند کشورهای توسعه‌یافته ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه‌خالی را وارد بازار مصرف کرد. از سوی دیگر، وجود تعداد خانه‌های خالی نباید ما را از تولید و عرضه مسکن غافل کند؛ چراکه سالیانه حدود ۷۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که با احتساب واحدهای فرسوده باید حدود یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور ایجاد و نوسازی شود.