تهرانی‌ها به خانه‌های کوچک‌تر رو آورده‌اند

به گزارش ایسنا، طی سال‌های پس از ۱۳۹۲ واحدهای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع همواره بیشترین سهم را از تعداد معاملات مسکن شهر تهران به خود اختصاص می‌دادند تا این‌که آذرماه ۱۳۹۷ برای اولین بار این رتبه از آن واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع شد که نشان می‌دهد جهش قیمت مسکن منجر به سوق یافتن تقاضا به سمت واحدهای کوچک متراژ شده است. این روند با نوساناتی در ماه‌های آینده مواجه شد و در تیرماه ۱۳۹۸ واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع با ۱۴.۶ درصد از کل معاملات، بالاترین سهم را در توزیع فراوانی تعداد معاملات شهر تهران برحسب سطح زیربنای و احد مسکونی از آن خود کردند. خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متر و خانه‌های ۷۰ تا ۸۰ مترمربع نیز به ترتیب با ۱۳.۸ و ۱۱.۹ درصد از کل معاملات در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند.

از سوی دیگر آمار گویای آن است که طی پنج سال گذشته خریداران به‌تدریج به واحدهای قدیمی‌تر روی آورده‌اند. فروش آپارتمان‌های با عمر شش سال به بالا طی پنج سال گذشته از ۴۵ درصد به ۶۰ درصد افزایش یافته است. مهرماه سال ۱۳۹۳ آپارتمان‌های با عمر بنای شش سال به بالا ۴۴.۷ درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند. این رقم در مهر سال ۱۳۹۴ به ۴۴.۹ درصد رسید. مهرماه ۱۳۹۵ آپارتمان‌های مذکور ۴۸.۳ درصد از کل معاملات را در بر گرفتند. مهر ۱۳۹۶ واحدهای مسکونی بالای شش سال ۵۳.۸ درصد خریدوفروش را به خود اختصاص دادند. در مهرماه ۱۳۹۷ نیز سهم آپارتمان‌های بالای شش سال از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران ۵۵.۵ درصد شد. تیرماه ۱۳۹۸ خانه‌های بالای شش سال ساخت ۶۰ درصد از کل معاملات پایتخت را به خود اختصاص دادند.

هم‌چنین مهرماه ۱۳۹۳ واحدهای بیش از ۲۰ سال ۶.۶ درصد از کل معاملات را در بر می‌گرفت. این رقم در تیرماه ۱۳۹۸ به ۱۰.۴ درصد رسیده است. خریدوفروش خانه‌های ۱۶ تا ۲۰ سال نیز از ۶.۱ درصد در مهرماه ۱۳۹۳ به ۱۶.۱ درصد از کل معاملات در تیرماه ۱۳۹۸ رسید.

باوجودی که تعداد قراردادهای خریدوفروش در تیرماه با ۴۸۰۰ فقره ۶۵ درصد و در ۱۵ روز ابتدای مردادماه با ۲۰۲۰ فقره ۷۸ درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته کاهش داشته، حرکت طرف تقاضا به سمت واحدهای قدیمی و کوچک متراژ از نمایه‌های اصلی بازار مسکن در ماه‌های اخیر بوده است. رسیدن تعداد معاملات به کمتر از ۵۰۰۰ فقره در شرایطی که ۲ میلیون و ۶۵۰ هزار واحد مسکونی در پایتخت وجود دارد به این معناست که معاملات تقریبا قفل شده است.

سکونت ۷۷ درصد تهرانی‌ها در خانه‌های زیر ۱۰۰ متر

بازار مسکن شهر تهران به دلیل سوددهی بالا در بخش مسکن لوکس و نیمه لوکس که طی دهه‌های گذشته وجود داشته با تناقضاتی مواجه شده که هنوز لاینحل باقی مانده است؛ به‌طوری‌که باوجود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران، همچنان روند تولید مسکن تناسبی با الگوی مصرف ندارد.

مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در شهر تهران تقاضا برای واحدهای کوچک و عرضه در واحدهای بزرگ انجام می‌شود بیان می‌کند: آمار ارائه‌شده از آذرماه ۱۳۹۷ نشان می‌دهد بالغ‌بر ۲۳ درصد مردم تهران در خانه‌های بالای ۱۰۰ مترمربع و ۷۷ درصد در خانه‌های کوچک‌تر زندگی می‌کنند اما همچنان میانگین متراژ واحدها در پروانه‌های صادره بالای ۱۰۰ مترمربع است.

وی می‌گوید: تقاضا برای واحدهای کوچک و عرضه واحدهای بزرگ منجر به گرانی شدید و کمبود واحدهای کوچک ازیک‌طرف و حدود ۵۰۰ هزار خانه خالی در استان تهران شده است.

کمترین تورم مسکن در ۵ منطقه جنوبی تهران

پنج منطقه‌ پیشتاز تورم ملکی در شهر تهران طی سه سال اخیر به ترتیب مناطق ۲، ۵، ۲۲، ۱۴ و ۲۱ با ۲۵۵، ۲۴۸، ۲۳۸، ۲۳۸ و ۲۳۶ درصد رشد قیمت نسبت تیرماه ۱۳۹۵ بوده‌اند.

کمترین میزان رشد نیز در مناطق ۲۰، ۱۲، ۱۹، ۱۵ و ۱۸ به ترتیب با ۱۶۸، ۱۷۹، ۱۸۴، ۱۸۵ و ۱۸۹ درصد افزایش اتفاق افتاده است. همان‌طور که آمار نشان می‌دهد کمترین میزان افزایش قیمت در مناطق جنوبی بوده و در بین این نقاط، بالاترین میزان رشد قیمت مسکن به منطقه ۱۴ با ۲۳۸ درصد افزایش قیمت تعلق داشته است.

برای ظرفیت سنجی بازار مسکن در مناطق تهران، سال ۱۳۹۵ به‌عنوان یکی از سال‌هایی که بازار در رکود قرار داشت ملاک ارزیابی قرار گرفته است. تیرماه ۱۳۹۵ مطابق آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران چهار میلیون و ۲۳۰ هزار تومان بود که با رشد ۲۱۵ درصدی به ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در تیرماه ۱۳۹۸ رسیده است.

رصد وضعیت کنونی بازار حاکی از آن است که مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت به اشباع قیمت رسیده‌اند اما ممکن است مناطق جنوبی ظرفیت اندکی برای افزایش تا پایان شهریورماه ۱۳۹۸ داشته باشند. بااین‌حال هنوز بیشترین تعداد معاملات در مناطق ۵، ۲ و ۴ انجام می‌شود که در تیرماه ۱۲.۳، ۹ و ۹ درصد از کل قراردادهای خریدوفروش در تهران را به خود اختصاص دادند.