تحلیل یک کارشناس از آینده بازار مسکن

مهدی روانشادنیا در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: در کلان اقتصاد، نوعی انجماد در دارایی‌ها ایجادشده و بازار مسکن نیز با توجه به تاثیرپذیری از بازارهای موازی مثل ارز، طلا و بورس وارد رکود شده است. دوره اخیر افزایش قیمت مسکن که حدود ۱۸ ماه طول کشید به‌طور عجیبی طولانی شد. پیش‌بینی کارشناسان این بود که پایان سال ۱۳۹۷ رشد قیمت مسکن متوقف شود اما دیدیم که تا خردادماه ۱۳۹۸ روند افزایشی ادامه پیدا کرد. بااین‌وجود هم‌اکنون به نقطه‌ای رسیده‌ایم که تقاضای واقعی مسکن به جهت محدودیت در توان خرید به پایین‌ترین حد خود رسیده است. هم‌چنین تقاضای سوداگانه به این دلیل که منفعتی از جهت افزایش قیمت‌ها ندارد دچار عقب‌گرد شده است.

وی افزود: با توجه به تعداد واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران اگر فرض کنیم هر واحد یک‌بار خریدوفروش شود با تعداد ۳۳۰۰ قرارداد خریدوفروش که در مردادماه داشتیم حداقل هزار ماه زمان می‌برد که یک معامله برای هر واحد انجام شود. این مسئله این موضوع را به ذهن متبادر می‌کند که انجماد دارایی‌ها به بخش مسکن هم رسیده است.

در بطن بازار مسکن دو نوع تقاضا وجود دارد

این کارشناس بازار مسکن با بیان این‌که طبیعی است باید به فکر آینده باشیم گفت: در بطن بازار مسکن، دو نوع تقاضای بالقوه از بعد جمعیتی و بافت‌های ناکارآمد شهری وجود دارد. در بعد جمعیتی، تغییر سبک زندگی اجتماعی و کوچک شدن بعد خانوار، تقاضای جدید به لحاظ نوع خاصی از واحدها را ایجاد می‌کند.

روانشادنیا تاکید کرد: تقاضا برای مسکن به‌صورت لایه زیرین رکود فعلی وجود دارد و طبیعی است که این تقاضا با یک تحول در اوضاع اقتصادی می‌تواند در دوره افزایش قیمت بعدی تشدید شود. دوره رکود فعلی تا رونق بعدی این فرصت را به سیاست‌گذار حوزه مسکن می‌دهد تا برای تامین مسکن در استطاعت اقدام کند.

وی با اشاره به برنامه‌ریزی دولت برای رونق‌دهی بخش مسکن در قالب طرح اقدام ملی تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی گفت: این اقدام می‌تواند محرکی برای عرضه در بخش‌هایی از تقاضای مسکن باشد ولی آنچه تولید مسکن را متحول خواهد کرد ورود بخش خصوصی است. توان دولت بسیار محدود است و باید بازار را از این جنبه تحلیل کنیم که چطور می‌توان جذابیت سرمایه‌گذاری برای بخش مسکن از طریق بخش خصوصی فراهم کرد. تسهیلات بانکی می‌تواند بخشی از این برنامه باشد اما واقعیت این است که تولیدکنندگان با مشکلات زیادی ازجمله طولانی شدن زمان صدور پروانه‌ها، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش دستمزد مواجه شده‌اند.

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی از وضعیت آینده اظهار کرد: تصور نمی‌کنم که در بازار مسکن قابلیتی برای رشد قیمت وجود داشته باشد؛ چراکه مهم‌ترین محرک بازار مسکن یعنی توان تقاضا به‌شدت کاهش یافته است. تنها در صورت افزایش نرخ ارز می‌توان رشد قیمت اسمی و نه رشد واقعی قیمت مسکن را متصور شد.

طبق اعلام بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در مردادماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳۳۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۳۱.۳ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۲.۶ درصد کاهش را نشان می‌دهد. همچنین در این ماه متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱۳ میلیون و ۳۰ هزار تومان بود که نسبت به تیرماه کاهش ۲.۴ درصدی داشته اما نسبت به مردادماه سال گذشته ۷۶ درصد افزایش‌یافته است.