بازی نامتعارف اجاره‌بها با قیمت مسکن و تورم

بر اساس آمارهای بانک مرکزی بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری در تیرماه سال جاری مؤید رشد به ترتیب معادل 8 / 24 و 5 / 22 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این رقم بنا به استناد آمارهای غیررسمی بازار در مردادماه نیز اندکی رشد داشته است.

این در حالی است که متوسط رشد قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی در تیرماه نسبت به ماه قبل 0.4 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 91.5 درصد رشد داشته است؛ بنابراین به‌وضوح می‌توان دید بازار اجاره مسکن در تیرماه نسبت به قیمت خریدوفروش مسکن با رشد قابل‌توجهی روبرو بوده است.

همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در خردادماه سال جاری مؤید رشد به ترتیب معادل 0 / 23 و 7 / 20 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این ارقام در حالی ارائه شد که متوسط قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی نسبت به ماه قبل 4.9 و نسبت به ماه مشابه سال قبل 104.3 درصد بوده است.

این آمارها نشان می‌دهد برای اولین بار در طی سال‌های اخیر یک نوع عقب‌ماندگی بین قیمت مسکن و اجاره‌بها ایجادشده و به گفته کارشناسان بازار مسکن تنها دلیل آن رشد نامتعارف بازار مسکن در طی ماه‌های اخیر است.

چنانچه ذکرشده قیمت متوسط هر مترمربع از واحد مسکونی در تیرماه نسبت به خردادماه حدود 0.4 درصد رشد داشته درحالی‌که این میزان در اجاره‌بها در تهران معادل 24.8 درصد بوده است. این ارقام در خردادماه نسبت به اردیبهشت در بخش مسکن 4.9 درصد و در بخش اجاره 23.0 درصد بوده است. به‌طورکلی از تحلیل رابطه اجاره‌بها و قیمت مسکن در تهران می‌توان دریافت که این فرمول از روند متعارف خود خارج‌شده است.

داده‌های رسمی از معاملات خرید و اجاره آپارتمان در مرداد نشان می‌دهد نسبت متوسط مبلغ اجاره به میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت 62 برابر شده است. این اختلاف قیمت در ماه خرداد به اردیبهشت حدود 42 برابر بوده است. به‌طورمعمول موجران بر اساس قیمت واحد، ارزش رهن کامل را محاسبه و درنهایت وزن رهن و اجاره ماهانه را تعیین می‌کنند. این در حالی است که افزایش قابل‌ملاحظه اجاره‌بها به قیمت مسکن در طی ماه‌های اخیر به‌شدت افزایشی بوده و نرخ‌های تعیین‌شده توسط موجران به‌هیچ‌عنوان منطقی نبوده و خارج از عرف است. همه این موارد گفته‌شده تا متوجه شویم در طی ماه‌های اخیر تورم عمومی تأثیر بسیار سنگینی بر قیمت اجاره داشته و موجران برای جبران کسری جیب خود به علت افزایش نرخ تورم دست در جیب مستأجران کرده‌اند. به باور کارشناسان بخش مسکن این زیاد خواهی موجران همچنان در ماه‌های آتی نیز تکرار خواهد شد چراکه با کاهش و تعدیل نرخ تورم، نرخ اجاره همچنان روند روبه بالایی دارد.

بنا بر آمارهای موجود 7 میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارد وبر اساس نتایج سرشماری سال ۹۵ آمار اجاره‌نشینی در مناطق شهری ایران به حدود ۳۷ درصد افزایش‌یافته است.

دولت و راهکار تنظیم اجاره‌بها

در همین زمینه به گفته کارشناسان حوزه مسکن، بازار مسکن در پی نوسانات اخیر،‌خط فقر تا بیش از ۵ میلیون تومان قد کشیده است و این در حالی است که حداقل مزد ماهیانه هنوز یک‌میلیون و 600 هزار تومان است و در اکثر مناطق کشور تنها کفایت اجاره یک واحد مسکونی را ندارد. است

به اعتقاد این عده مسکن اوج بی‌لیاقتی و آشفتگی عملکرد مسئولان است؛ و البته اوج توانایی مافیای مسکن که مردم و نظام را یکجا به‌زانو درآورده است.

به باور این عده در طی سال‌های اخیر علی‌رغم تأکیدات فراوان مسئولان دولتی و ذی‌نفعان بخش مسکن به اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، ایجاد مسکن‌های استیجاری و ورود دولت به بخش قیمت‌گذاری این بازار همچنان آشفته و خارج از عرف جامعه است.

این کارشناسان معتقدند اگر دولت به دنبال فقرزدایی از جامعه کنونی است باید نگرش بهتری به بخش مسکن داشته باشد و هر دم از یک طرح سوخته مانند تام کاد (مسکن برای کارمندان دولتی) رونمایی نکند. گفت: یکی از راهکارها مسکن استیجاری است. دولت می‌تواند با همکاری و همیاری نهادهای مختلف در این بخش به‌صورت جد ورود پیدا کند.

البته دولت همواره تأکید کرده که بودجه او به ته‌دیگ رسیده است اما باید این رویه ایجاد این مسکن‌ها را از طریق شبکه بانکی تأمین، عوارض، اخذ اجاره متعارف مسکن، اخذ مالیات از خانه‌های دوم و چندم اقساط آن را بازپرداخت کند. به‌طورکلی تجربه مسکن استیجاری سال‌های قبل توسط کشور هلند اجرا و این کشور توانست یک‌بار برای همیشه مشکل مسکن را رفع‌ورجوع کند. اجرای طرح‌هایی به‌مانند طرح مسکن استیجاری می‌تواند، سرآغازی برای سامان دادن به بازار مسکن، چه ازنظر معماری و ساخت و چه ازنظر کنترل نرخ اجاره و نرخ خانه باشد.

مسکن استیجاری راهکار کوچک در بازار اجاره

اما در این زمینه واسطه‌گران این صنعت معتقدند ضریب ایجاد مسکن استیجاری در بازار مسکن کشور بسیار کوچک است و مطابق با سرشماری سال 95 حدود 7.2 درصد از جمعیت کشور مستأجر بوده و بخش اعظمی از این افراد از توانمندی مالی بالایی برخوردار نیستند بنابراین دولت باید در این بخش به یک اقدام ملی بزرگ دست بزند تعداد واحدهای در نظر گرفته‌شده امکان تأثیر در بازار اجاره را ندارد.

بر اساس آمار منتشرشده تعداد مستأجران نسبت به پنج سال گذشته چهار درصد افزایش پیداکرده است. طبق این آمار مستأجرها از ۲۶.۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۳۰.۷ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش‌یافته است. طبق آمار بانک مرکزی در تیر سال ۱۳۹۷ رشد قیمت خریدوفروش مسکن شهر تهران ۵۴.۲ درصد به ثبت رسیده؛ درحالی‌که افزایش اجاره‌بها ۱۳.۶ درصد اعلام‌شده است؛ بنابراین فاصله ۴۰.۶ درصدی بین این دو شاخص وجود دارد؛ اما این مورد در تیرماه سال جاری وخیم‌تر شده چراکه بنا بر اعلام آمارهای بانک مرکزی در سال جاری فاصله افزایش اجاره‌بها نسبت به قیمت خریدوفروش مسکن بیشتر شده است

این طرح شاید در شهرهای کوچک نسخه نجات‌بخش باشد اما در شهرهای بزرگ به علت شکاف بین قیمت مسکن و توان خرید مردم، عمده تقاضاهای جدید بازار مسکن که ناشی از ازدواج و طلاق بر تعداد متقاضیان بازار اجاره تحمیل خواهد شد.

بر اساس آمارهای غیررسمی هزینه ماهانه در بازار اجاره بدون ودیعه در تهران و مناطق شهری از 500 هزار تومان تا چندین میلیون تومان است و بخش اعظمی از مستأجران مجبور هستند بخش کلانی از درآمد خود را هرماه به موجر تقبل کنند؛ بنابراین این عده اندوخته‌ای نخواهند داشت که بتوانند ملک شخصی خریداری کرده و ملک استیجاری را به دولت پس بدهند.

اگر در سال ۹۰ با حقوق ماهانه یک‌میلیون و ۸۵ هزار تومان و پس‌انداز مقداری از آن ۲۰ سال طول می‌کشید تا صاحب‌خانه‌ای ۷۵ متری در تهران شود، حالا با حقوق ماهانه ۳ میلیون و ۶۶۸ هزار تومان ۵۳ سال طول می‌کشد تا صاحب همین خانه شود بنابراین به نظر می‌رسد تنها راهکار برای رهایی از نرخ اجاره‌های سنگین نظارت شدید دولت بر بازار اجاره و تولید مسکن است.

بر اساس آمارهای رسمی متوسط هزینه پرداختی برای اجاره‌بها در انتهای سال ۱۳۹۱، مبلغی در حدود ۶ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان بود که در سال ۱۳۹۶ به ۱۴ میلیون تومان افزایش یافت و بنا بر آمارهای جمع‌آوری‌شده از کف بازار این قیمت با احتساب هزینه رهن به بالای 14 میلیون تومان رسیده است به‌عبارت‌دیگر هزینه پرداختی خانوارها برای اجاره‌بها در بازه‌های یادشده بیش از ۱۱۰ درصد است. همچنین بر اساس نتایج سرشماری عمومی سال ۱۳۹۰ تعداد خانوارهای اجاره‌نشین کشور ۵ میلیون و ۶۰۷ هزار خانوار بود؛ اما در سرشماری سال ۱۳۹۵ تعداد خانوارهای اجاره‌نشین به ۷ میلیون و ۲۵۰ هزار خانوار افزایش پیداکرده است که بیانگر افزایش ۲۹ درصدی جمعیت خانوارهای اجاره‌نشین در این ۵ سال است.

بر اساس آخرین آمارهای ارائه‌شده از بانک مرکزی شاخص بهای اجاره مسکن در مناطق شهری ایران در سه‌ماهه دوم سال 1397 به عدد 118.8 درصد و نسبت به سه‌ماهه مشابه سال قبل 3.6 و نسبت به سه‌ماهه مشابه سال قبل 11.8 درصد افزایش یافت. حال با توجه به آمارهای غیررسمی به‌دست‌آمده از بازار مسکن مطمئن این نرخ در سه‌ماهه ابتدای سال جاری نیز روند افزایشی داشته است.

به گفته واسطه‌گران در روزهای آتی شاهد کاهش نرخ اجاره به چند دلیل خواهیم بود این دلایل شامل اتمام فصل جابه‌جایی، کاهش بخش تقاضای مؤثر در بازار اجاره، تمدیدهای متعدد و تأثیر کاهش نرخ تورم عمومی بر بازار مسکن است.

به‌هرحال با این اوصاف به نظر می‌رسد لایحه تمدید مهلت قراردادهای اجاره مسکن در برهه کنونی بهترین راهکار برای کاهش قیمت اجاره‌ها باشد. لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر که در جلسه هیئت دولت تصویب‌شده بر اساس این ماده‌واحده، موجران واحدهای مسکونی در قراردادهای رسمی و یا عادی جاری اجاره مکلف‌اند پس از انقضای زمان قرارداد، در صورت درخواست مستأجر با رعایت ترتیبات مندرج در این قانون، قرارداد اجاره مربوط را برای یک سال دیگر تمدید کنند، به‌نحوی‌که حداقل مدت اجاره دو سال باشد.