آمادگی برای رکود سه‌ساله بازار مسکن

به گزارش فلزات آنلاین و بر اساس گزارش بانک مرکزی که ایسنا آن را منتشر کرده است، تحولات ماهانه بازار معاملات مسکن به این شکل است که بعد از ۱۵ ماه افزایش قیمت مداوم، قیمت مسکن سرانجام در مردادماه سال جاری روندی کاهشی را پیش‌گرفته است. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن، متوسط در مردادماه با کاهشی ۲.۴ درصدی نسبت به تیرماه از یا ۳۲۵ هزار تومان به حدود ۱۳ میلیون تومان رسیده است.

با کاهش قیمت مسکن در مردادماه سال جاری این امیدواری برای خریداران ایجاد شده است که روند کاهش قیمت در این بازار آغاز شده و حتی برخی از مسئولان بخش مسکن ازجمله محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی مردم را تشویق به خرید مسکن نموده است. وی در ۹ شهریورماه ۱۳۹۸ در مصاحبه‌ای گفت: افزایش حباب گونه قیمت مسکن تقریباً متوقف‌شده و قیمت‌ها روند نزولی گرفته است و کسانی که حقوق‌بگیر هستند و می‌خواهند منزلی تهیه کنند در این شرایط می‌توانند خانه بخرند.

حالا پرسش این است که آیا روند کاهش قیمت مسکن که در مردادماه سال جاری آغاز شده است، ادامه خواهد یافت؟ وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری و سال‌های آینده چگونه خواهد بود؟ آیا دوران رکود بازار مسکن فرا رسیده است؟ این رکود تا کی به طول خواهد انجامید؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن گفت: پیش‌بینی‌هایی که هم‌اکنون می‌توان در مورد وضعیت بازار مسکن انجام داد عمدتاً بر مبنای الگو‌هایی است که بازار در طول دوره‌های گذشته طی کرده است. حدود چهار دهه است که آمار‌های مربوط به مسکن تهیه و منتشر می‌شود و بررسی این آمار‌ها نشان می‌دهند که بازار مسکن چرخه‌های نسبتاً منظمی را طی نموده است که یک دوره کامل این چرخه‌ها حدود ۵ الی ۶ سال به طول می‌انجامد.

وی ادامه داد: بخش کمتری از این ۵ الی ۶ سال چرخه، معمولاً مربوط به دوران رونق است و بخش بیشتری نیز مربوط به دوران رکود است. این چرخه‌ها به‌صورت اتفاقی رخ نداده‌اند بلکه این چرخه‌ها بر اساس یک ریشه‌های بنیادی ازجمله ساختار بازار مسکن و نحوه تولید مسکن شکل گرفته‌اند.

این تحلیلگر حوزه مسکن با بیان این موضوع که از چند ماه پیش اکثر کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند که بازار مسکن به سمت رکود حرکت کند و در سال ۹۸ یک رکود در بازار مسکن رخ دهد، افزود: هم‌اکنون داده‌هایی که در این زمینه وجود دارد صحت پیش‌بینی‌های کارشناسان در مورد رکود را تایید می‌کند و بر این مبنا می‌توان گفت که بازار عملا وارد یک دوره رکودی شده است که این دوره ممکن است ۲ الی ۳ سال به طول بیانجامد.

سلطان محمدی ادامه داد: در این دوره رکودی اتفاقی که می‌افتاد این است که:

۱- ازنظر قیمت می‌توان گفت که میزان رشد قیمت مسکن کند می‌شود به‌طوری‌که این رشد قیمت از تورم عقب خواهد افتاد. به‌عنوان نمونه اگر تورم در سال آینده ۳۰ درصد باشد، رشد قیمت در بازار مسکن ۱۰ درصد خواهد بود که در این حالت قیمت‌ها به میزان ۲۰ درصد به‌صورت نسبی کمتر از تورم خواهد بود.

۲- ازنظر حجم معاملات مسکن، می‌توان گفت: حجم معاملات در این مدت کاهش خواهد یافت و دلیل آن این است که در دوره کاهش قیمت‌ها، از یک‌سو فروشندگان به دلیل چسبندگی قیمت‌ها آمادگی عرضه واحد‌های خود به قیمت‌های پایین‌تر را ندارند و از سوی دیگر خریداران به این امید که بازار مسکن دیگر توانی برای افزایش قیمت ندارد، خرید خود را به تعویق خواهند انداخت.

۳- حجم ساخت‌وساز هم به فاصله زمانی یک‌ساله به سمت کاهش سوق داده خواهد شد.

این کارشناس حوزه مسکن در مورد طولانی بودن دوره رکود در چرخه فعلی در مقایسه با چرخه‌های قبل گفت: دلایلی وجود دارد که نشان می‌دهد این رکود در مقایسه با رکود‌های قبلی می‌تواند عمیق‌تر باشد. اولین و مهم‌ترین دلیل این است که اقتصاد کشور در حال حاضر ضعیف‌تر از دور‌های قبل است و درآمد خانوار‌ها رشد کافی ندارد. این موضوع باعث شده است که مردم توان خرید مسکن را نداشته باشند و به نظر نمی‌رسد که در دو الی سه سال آتی این قدرت خرید به طرز محسوسی افزایش یابد؛ بنابراین ازنظر تقاضا بازار ضعیف است. دومین دلیل این است که میزان افزایش قیمت مسکن در سال‌های ۹۶ و ۹۷ بیش‌ازحد انتظار بود و به‌اصطلاح فعالین بازار، بازار اُورشوت کرده است.

سلطان محمدی ادامه داد: درعین‌حال دلایلی نیز وجود دارد که در خلاف جهت این گفته‌ها عمل می‌کند که از آن جمله می‌توان به این موضوع اشاره کرد که معمولاً در چرخه‌های قبلی هنگامی‌که بازار مسکن در دوران رونق بود میزان ساخت‌وساز شدیداً افزایش پیدا می‌کرد، اما دوران رونق اخیر این‌گونه نبود. به‌عنوان نمونه در سال‌های ۸۹ و ۹۰ که بازار مسکن با رونق همراه بود میزان ساخت‌وساز به نزدیک یک‌میلیون واحد نیز رسید، اما در دوران رونق قبلی میزان ساخت‌وساز حتی به سقف ۴۰۰ هزار واحد هم نتوانست برسد؛ یعنی در دوران رونق قبلی میزان عرضه مسکن زیاد نبوده است که بتواند دوران رکود را طولانی‌تر کند.

وی ادامه داد: اما درمجموع برآیند این دلایل این است که دوران رکود فعلی بازار مسکن از دوره‌های قبلی طولانی‌تر خواهد بود.

سلطان محمدی در انتهای صحبت‌های خود گفت: نتیجه آن‌که نمی‌توان چشم‌انداز نویدبخشی را برای افزایش قیمت‌ها و رشد تقاضا در بازار مسکن متصور بود.