پیشنهادات شش‌گانه سازندگان برای خروج مسکن از رکود

به گزارش ایسنا، از اوایل سال ۱۳۹۶ با بروز اولین نشانه‌های مثبت در بخش مسکن، اصلاح قانون پیش‌فروش به‌عنوان مهم‌ترین بازوی تامین نقدینگی بخش ساخت‌وساز کلید خورد اما باوجود رفت‌وبرگشت‌های مکرر بین مجلس و دولت، هنوز لایحه اصلاحی تدوین نشده است. تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی خرید نیز با توجه به جهش قیمت مسکن، کمک چندانی به جریان تولید مسکن نمی‌کند؛ چراکه بخش تقاضا به دلیل عدم توازن بین قیمت مسکن با قدرت پوشش دهی تسهیلات بانکی توان ایجاد تحرک در بازار مسکن را به‌طور کامل از دست داده است.

تحمیل ۲۰ نوع هزینه در پروانه‌های ساختمانی

باوجودآنکه کشور ایران سالیانه به تولید حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد بخش عرضه مسکن با قوانین مزاحمی همچون بیمه کارگران و مالیات‌های مستقیم درگیر است. افزایش شدید هزینه پروانه ساختمانی نیز به رکود این بخش دامن زده است. سال ۱۳۹۷ کمیسیون تلفیق املاک در تهران اعداد و ارقامی برای ارزش معاملاتی املاک لحاظ کرده که به اعتقاد انبوه‌سازان در صورت اجرا تورم بسیار سنگینی را در قالب ۲۰ نوع عوارض، مالیات و سایر وجوه پرداختی به صنعت ساختمان تحمیل می‌کند.

البته زمستان سال گذشته ۱۱۴ هزار پروانه مسکونی با میانگین ۲.۵ واحد برای هر پروانه در کشور صادر شده، اما علت اصلی این تحرک نسبی ارائه تخفیفات صدور پروانه از سوی شهرداری عنوان می‌شود. این موضوع به‌خوبی نشان می‌دهد درصورتی‌که قوانین دست و پاگیر از سر راه سازندگان برداشته شود، تولید مسکن می‌تواند تکافوی تقاضا را بدهد و بخش مسکن از نوسانات ادواری مصون خواهد ماند. بااین‌حال شواهد گویای آن است که بعد از فصل زمستان، تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی به‌طور محسوسی افت کرده و بخش تولید به‌نوعی مجددا وارد رکود شده است.

ضرورت اجرای قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن

چالش‌های شش‌گانه در بخش عرضه مسکن، انبوه‌سازان را بر آن داشته تا مشکلات این حوزه را طی نامه‌ای با محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی که به‌تازگی این سمت را در اختیار گرفته مطرح کنند. در این نامه با اشاره به مواد ٢ و ٣ قانون بهبود مستمر محیط کسب‌وکار، راهکارهایی برای برون‌رفت از وضعیت فعلی ارائه شده است.

ضرورت اجرای کامل قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن خصوصاً ماده یک آن به‌عنوان اولین ظرفیت قانونی است که به آن اشاره شده است. این قانون در سال ١٣٨٧ به‌منظور تحقق اصل ٣١ قانون اساسی که دولت را مکلف به تأمین مسکن مناسب برای آحاد جامعه با اولویت اقشار کم‌درآمد کرده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. طبق ماده یک این قانون دولت مکلف به تأمین زمین مناسب با کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام‌شده مسکن است و به‌موجب ماده ٦ آن کلیه وزارتخانه‌ها و مؤسسات و شرکت‌های دولتی موظف به واگذاری زمین‌های در اختیار خود، به‌صورت رایگان به وزارت راه و شهرسازی شدند. همچنین دولت در ماده ١ مکلف به تأمین تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت و اعمال معافیت مالیاتی شده است. اجرای کامل ماده ١ این قانون مغفول مانده و عزمی جدی می‌طلبد.

لزوم ایجاد اصلاحاتی در قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان

 تدوین آئین‌نامه، اصلاح یا حذف شیوه‌نامه‌های صادره از ناحیه وزارت راه و شهرسازی در خصوص قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ١٣٧٤ نیز از دیگر موارد اشاره شده در این نامه است. به استناد ماده ۲۹ قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان، وزارت مسکن و شهرسازی (راه و شهرسازی) موظف است حداکثر ظرف مدت ٦ ماه از تاریخ تصویب قانون (اسفند ١٣٧٤) آئین‌نامه نظام صنفی کارهای ساختمانی موضوع قانون را تهیه و جهت تصویب به هیئت‌وزیران پیشنهاد کند، اما هنوز پس از گذشت ٢٤ سال وزارت راه و شهرسازی اقدام مؤثری در این خصوص به عمل نیاورده است.

از دیگر معضلات اساسی در مورد اجرای قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان، شیوه‌نامه ابلاغی وزارتخانه در اجرای آئین‌نامه اجرایی ماده ٣٣ قانون فوق‌الذکر‌ است. به باور سازندگان، صرف‌نظر از آنکه آئین‌نامه مغایرت‌های قانونی دارد و فراتر از مفاد ماده ۳۳ قانون است. از آن مهم‌تر شیوه‌نامه ابلاغی نیز دارای ایرادات قانونی متعدد است که حتی برخی از مواد آن توسط دیوان عدالت اداری ابطال شده است. احترام به آرای صادره از دیوان عدالت اداری و اجرای آن توسط مقامات دولتی مورد انتظار است.

اخیراً دو فراخوان جهت مشارکت در ساخت از طرف سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ایران داده شده که انبوه‌سازان می‌گویند به دلیل یک‌طرفه بودن قرارداد و اینکه «شریک» در قالب «پیمانکار» دیده‌شده و نه «سرمایه‌گذار» مورد استقبال قرار نگرفته است. به قرارداد تنظیم‌شده از ناحیه سازمان ملی زمین و مسکن ۴۲ ایراد اساسی و به قرارداد تنظیمی شرکت بازآفرینی شهری ایران ۷ ایراد وارد بود که شرکت بازآفرینی شهری به نظرات این کانون توجه و اعلام کرد که ایرادات مذکور مرتفع خواهد شد اما در فرم قرارداد منتشرشده از ناحیه سازمان زمین و مسکن هیچ اصلاحی رؤیت نشد.

تسریع در اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان

همچنین سرعت بخشیدن به اصلاح قانون پیش‌فروش از دیگر موارد تاکید شده در این قانون است. انبوه‌سازان معتقدند قانون پیش‌فروش که در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید قانونی کاملا یک‌طرفه است و هیچ‌یک از مواد منافع مشروع تولیدکننده در آن نشده است. بسیاری از نمایندگان مجلس، مقامات قوه قضاییه و مجریه اذعان دارند که قانون مزبور باید اصلاح شود و هم‌اکنون نیز در کمیسیون قضایی مجلس پیشنهاد اصلاحی آن در دست بررسی است ولی روند بررسی بسیار کند پیش می‌رود و نیاز است از طرف وزارت راه و شهرسازی از طرق قانونی و مذاکره با نمایندگان محترم ضرورت تسریع موضوع تأکید شود.

 اصلاح ماده ۵ قانون بیمه‌های اجتماعی کارگران ساختمانی نیز یکی دیگر از خواسته‌های سازندگان عنوان شده است. تا قبل از سال ۱۳۸۶ حق بیمه کارگران پرداختی به سازمان تأمین اجتماعی ۴ درصد حداقل دستمزد روزانه بود در سال ۱۳۸۹ حق بیمه به ۴ درصد حداقل دستمزد ماهانه افزایش یافت (۳۰ برابر) و هدف از تصویب این قانون برخورداری کلیه کارگران ساختمانی از تمامی خدمات سازمان بود ولی با سهمیه‌بندی و تعیین محدودیت از طرف سازمان تامین اجتماعی این هدف قانون‌گذار تحقق نیافت و مجددا ماده ۵ اصلاح و مقرر شد این هدف با اخذ ۱۵ درصد از مجموع عوارض صدور پروانه ساختمان محقق شود. لکن کماکان کارگران شاغل در پروژه‌های انبوه‌سازان محروم از این خدمات هستند. مگر آنکه انبوه‌ساز یک‌بار ابتدای درخواست پروانه ساختمان بیمه کارگران را به سازمان پرداخت کند و یک‌بار هم آخر هرماه فهرست کارگران و کارکنان کارگاه خود را برای تامین اجتماعی ارسال کند. به‌هرحال انبوه‌سازان مجبور هستند بیمه کارگران را دو بار پرداخت کند.

از سوی دیگر ماده ۶۴ نحوه قیمت‌گذاری کمیسیون ماده ۶۴ بر اساس بلوک‌بندی و نه تعیین قیمت برای هر معبر متناسب باشد​ ارزش و مرغوبیت آن است و پهنه این بلوک‌بندی آن‌قدر وسیع است که هیچ مناسبتی بین املاک واقع در هر بلوک دیده نمی‌شود. ضمنا برخلاف سال‌های گذشته که قیمت‌گذاری کمیسیون ماده ۶۴ مبنای تعیین عوارض صدور پروانه ساختمانی بود شهرداری رأساً به تدوین دفترچه ارزش معاملاتی جهت تعیین عوارض اقدام کرده است. عبارت «سایر وجوه» مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ هنوز تعیین نشده و بعد از ۴ سال همچنان بلاتکلیف است.

پیشنهاد افزایش وام خرید تا ۳۰۰ میلیون تومان

افزایش تسهیلات بانکی برای خرید مسکن به‌عنوان آخرین راهکار برای رونق دهی به تولید و عرضه مسکن پیشنهاد شده است. با توجه به افزایش قابل‌توجه قیمت تمام‌شده ساخت و درنتیجه افزایش قیمت واحدها، مبلغ تسهیلات فعلی برای خرید مسکن انفرادی با سپرده‌گذاری قبلی به میزان ۶۰ میلیون تومان به‌اضافه ۲۰ میلیون تومان به‌عنوان جعاله، سهم ناچیزی در قیمت واحدهای مسکونی دارد و برای خانه‌دار شدن گروه هدف جامعه به‌هیچ‌عنوان کافی و مؤثر نیست. در این خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید و افزایش مبلغ قابل تقسیط همراه با افزایش مدت بازپرداخت می‌تواند موجب تسهیل و تقویت قدرت خرید متقاضیان و خانه‌دار شدن فاقدین مسکن، علی‌الخصوص گروه هدف جامعه گردد. انبوه‌سازان پیشنهاد داده‌اند سقف تسهیلات خرید به‌صورت انفرادی و با سپرده‌گذاری حداقل تا مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان افزایش‌یافته و مدت بازپرداخت آن نیز متناسباً افزایش داده شود. همچنین برای متقاضیان خرید بدون سپرده‌گذاری، تسهیلات خرید تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان و با سود تسهیلات حداکثر ۱۲ درصد پیش‌بینی شود.