جابه‌جایی تورم مسکن در پایتخت+ قیمت

به گزارش ایسنا، آمار گویای آن است که مناطق ۱۱، ۱۶، ۱۷، ۱۲، ۱۵ و ۲۰ به ترتیب بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه ۱۳۹۸ را به خود اختصاص داده‌اند. میانگین قیمت مسکن در این مناطق ۷.۴ میلیون تومان است که بیشترین  نرخ  مربوط  به منطقه ۱۱ با میانگین متری ۹.۵ میلیون تومان و کمترین قیمت در این میان به منطقه ۲۰ با متوسط ۶.۶ میلیون تومان در هر مترمربع تعلق دارد.

شهریورماه سال گذشته مناطق ۵، ۲، ۱، ۹، ۱۳ و ۴ به ترتیب بالاترین میزان رشد قیمت سالیانه را تجربه  کردند. سال ۱۳۹۷ معمولا در هرماه مناطق ۵ و ۱ پیشتاز تورم ملکی در پایتخت بودند؛ درحالی‌که شهریورماه امسال منطقه یک با ۳۹ درصد افزایش قیمت سالیانه، کمترین نرخ رشد را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داد. آمار نشان می‌دهد که تورم ملکی در پایتخت از شمال به جنوب جابه‌جا شده اما پس از دو افت ۲.۴ و ۲.۸ درصدی قیمت مسکن در تهران طی  دو ماه اخیر، نرخ رشد در مناطق جنوبی نیز در مرداد و شهریور متوقف شده است.

قیمت آپارتمان در هسته مرکزی تهران

با تغییر مسیر بازار مسکن، بالاترین میزان رشد سالیانه قیمت در شهریورماه  ۱۳۹۸ به  منطقه ۱۱ در مرکز تهران شامل محله‌های آگاهی، اسکندری، باغشاه، پاستور، آذربایجان، جمال‌زاده، جمهوری، دخانیات و منیریه تعلق داشت اما قیمت آپارتمان در محله‌های مختلف این منطقه، متفاوت است. به‌طور مثال قیمت پیشنهادی آپارتمان نوساز در منیریه متری ۱۲ تا ۱۶ میلیون تومان است؛ درحالی‌که در اسکندری نرخ نوساز بین ۱۱ تا ۱۳ میلیون تومان تعیین می‌شود. هم‌اکنون بر اساس سن ساختمان و امکانات می‌توان با بودجه ۳۵۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان در محله اسکندری آپارتمان خریداری کرد. یک آپارتمان ۶۵ متری شش سال ساخت فول امکانات در اسکندری به مبلغ ۶۷۰ میلیون تومان (متری ۱۰ میلیون و ۳۰۰ هزار  تومان) به فروش می‌رسد. یک واحد ۴۸ متری دو ساله با امکانات کامل نیز ۶۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

در محله پاستور نرخ پیشنهادی یک آپارتمان ۸۰ متری ۱۴ ساله با پارکینگ و انباری، طبقه دوم، بدون آسانسور ۹۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. در محله جمهوری خیابان ۱۲ فروردین یک واحد ۷۵ متری دو سال ساخت، فول امکانات، رو به آفتاب ۹۰۰ میلیون تومان (متری ۱۲ میلیون تومان) فروخته می‌شود.

خانه در نازی‌آباد چند؟

در منطقه ۱۶ که دومین نرخ رشد قیمت سالیانه مسکن شهر تهران به میزان ۸۵ درصد را در شهریورماه داشت محله‌های نازی‌آباد،‌ یاخچی‌آباد، علی‌آباد، تختی، جوادیه و خزانه قرار دارد که میانگین قیمت مسکن در شهریورماه امسال در این منطقه ۷.۳ میلیون  تومان در هر مترمربع بود. البته در نازی‌آباد قیمت‌ها بالاتر از این میزان است و نرخ آپارتمان نوساز در این محله متری ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان تعیین می‌شود که برای آپارتمان‌های لوکس، قیمت‌ها تا متری ۱۵ میلیون تومان و حتی بیشتر هم می‌رسد. یک آپارتمان ۹۲ متری نوساز دارای امکانات کامل در نازی‌آباد یک میلیارد و ۱۰۴ میلیون تومان (متری ۱۲ میلیون) قیمت‌گذاری شده است. یک واحد ۷۳ متری شش سال ساخت دارای آسانسور و انباری، بدون پارکینگ در نازی‌آباد به مبلغ ۶۷۰ میلیون تومان (متری ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان) آگهی شده است. یک واحد ۵۷  متری ۱۸ ساله واقع در طبقه اول، بدون آسانسور و پارکینگ در محله نازی‌آباد به مبلغ ۴۶۰ میلیون تومان (متری ۸ میلیون) فروخته می‌شود.

شهریورماه احتمالا  کف معاملات مسکن بوده است

افزایش ناچیز حجم قراردادهای خریدوفروش مسکن شهر تهران در نیمه مهرماه نسبت به شهریورماه نشان می‌دهد از یک‌سو بازار از حالت طبیعی بر اساس عرضه و تقاضا خارج شده و از سوی دیگر می‌توان به این جمع‌بندی رسید که معاملات به کف رسیده است.

رکود تاریخی معاملات مسکن شهر تهران حاکی از آن است که در حال حاضر گروه غالب خریداران کسانی هستند که به دنبال آپارتمان زیر قیمت می‌گردند. این افراد نیز شامل دو گروه مصرفی و سرمایه‌گذار هستند؛ سرمایه‌گذارانی که نقدینگی مازاد در اختیار دارند و خود را برای رکود ۳ تا ۴ ساله آماده کرده‌اند.

معاملات مسکن در تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره (۲۷۸۷ فقره) رسیده و ارزیابی‌ها نشان می‌دهد احتمالا تعداد خریدوفروش کمتر از این مقدار نخواهد شد؛ چراکه آمار نیمه اول مهرماه نشان می‌دهد در آغاز پاییز که اصولا باید تعداد قراردادها در هر دو بخش خرید و اجاره نسبت به شهریورماه تا ۵۰ درصد کاهش پیدا کند، شاهد افزایش ۲۵ درصدی قراردادهای خریدوفروش بودیم. این نمایه می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که اولا بازار از حالت طبیعی خود بر اساس نظام عرضه و تقاضا خارج شده، دوما تعداد معاملات به کف رسیده و سوما قراردادها صرفا در فایل‌های زیر قیمت انجام می‌شود.

باوجودی که معاملات احتمالا به کف رسیده، نمی‌توان با قطعیت عنوان کرد که قیمت نیز به کف رسیده است؛ چراکه قیمت  مسکن در تهران دو افت  ۲.۴ و ۲.۸ درصد را به ترتیب در ماه‌های مرداد و  شهریور نشان داد و پس از آن‌که در خردادماه وارد کانال ۱۳ میلیون تومان شده بود مجددا در شهریورماه به کانال ۱۲ میلیون تومان برگشت و هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن شهر  تهران ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در هر مترمربع است.

خروج برخی فروشندگان از بازار مسکن

از سوی دیگر در روزهای اخیر اتفاق جدیدی در بازار مسکن رخ داده است. مشاوران املاک می‌گویند به دلیل پایین آمدن قیمت‌های پیشنهادی و قطعی مسکن، اخیرا بسازوبفروش‌ها در تکمیل واحدهای نیمه‌تمام تعلل نشان می‌دهند تا بتواند در زمان مناسب، آپارتمان‌های خود را وارد بازار کنند. از سوی دیگر برخی مالکان واحدهای کلیدنخورده که تا پیش از افت قیمت قصد فروش داشته‌اند به دفاتر اعلام کرده‌اند که فایل آن‌ها را موقتا از لیست فروش خارج کنند. به نظر می‌رسد شنیدن بعضی اخبار درخصوص احتمال افزایش قیمت سیمان و مصالح ساختمانی در این رفتار مالکان تاثیرگذار بوده است.

بااین‌وجود حجم انبوهی از آپارتمان‌های خالی برای فروش عرضه شده و می‌توان در میان آن‌ها بسیاری از فایل‌های زیر قیمت را مشاهده کرد. در حال حاضر تعداد بی‌شمار آگهی‌ها هیچ تناسبی با تعداد اندک خریداران ندارد. مشاوران املاک عنوان می‌کنند که از تیرماه امسال اوضاع بازار مسکن به نفع متقاضیان تغییر کرده و نشست‌ها معمولا به دلیل عقب‌نشینی خریداران لغو می‌شود.