اثرگذاری ناچیز تغییر نرخ بنزین بر بازار مسکن

مهدی سلطان‌محمدی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: با تغییر نرخ بنزین، فرضیه‌ای به جامعه القا شد که گویی قیمت همه‌ی کالاها به همان میزان بالا می‌رود و شاهد تورم غیرقابل‌کنترل خواهیم بود. متاسفانه بعضی اقتصاددانان هم این موضوع را مطرح کردند درحالی‌که فرضیه‌ی درستی نبود.

وی افزود: بنزین سهم مشخصی از سبد خانوار را شامل می‌شود و به لحاظ منطقی می‌توان پیش‌بینی کرد که اثر افزایش قیمت بر همه‌ی بازارها ازجمله بازار مسکن ناچیز باشد و همین اتفاق هم افتاد. افزایش قیمت بنزین به ۳۰۰۰ تومان تاثیر ۲ تا ۳ درصد در شاخص تورم ایجاد کرد که برای یک‌بار اتفاق می‌افتد و محو می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن با بیان این‌که بسیاری از مالکان از رونق ایجادشده در آذرماه استفاده کرده و واحدهای خود را به فروش رساندند گفت: ادراک و برداشت بخشی از جامعه این بود که ما با یک تورم افسارگسیخته پس از تغییر قیمت سوخت مواجه می‌شویم و این باعث شد که خریداران به صرافت بیافتند که قبل از گران شدن، خرید خود را انجام دهند. بعضی فروشندگان هم که فکر می‌کردند بازار به سمت رکود می‌رود از این رونق استفاده کردند و واحد خود را فروختند. این باعث شد که حجم معاملات بالا برود و قیمت‌ها مقداری اندکی افزایش یابد اما به نظر من این شرایط پایدار نخواهد بود و این‌طور نیست که دوباره شاهد رشد غیرقابل‌کنترل قیمت‌ها باشیم.

سلطان محمدی تصریح کرد: چشم‌انداز بازار مسکن به لحاظ قیمت‌های اسمی، قوی نیست؛ مگر این‌که تورم را لحاظ کنیم. ما در تحلیل‌ها بحث تورم را خارج می‌کنیم و قیمت‌های حقیقی را در نظر می‌گیریم.

رشد قیمت در منطقه ۱ ناشی تغییر ترکیب بازار بود

وی درباره افزایش ۳۴ درصدی ماهیانه قیمت مسکن در منطقه یک تهران گفت: اولا تعداد معاملاتی که در منطقه یک انجام می‌شود خیلی بالا نیست، لذا مقایسه قیمت در دو ماه مختلف نمی‌تواند ملاک باشد. از سوی دیگر تغییر ترکیب واحدهای فروش رفته باید مدنظر قرار گیرد. مشکل آماری که مراکز ارائه می‌دهند این است که اثر تغییر قیمت را در نظر نمی‌گیرد و میانگین را ملاک قرار می‌دهند. حال آن‌که در یک ماه ممکن است واحدهای ضعیف‌تر فروش رود و در ماه بعد واحدهای مرغوب‌تر فروخته شود. این به معنای افزایش قیمت نیست بلکه ناشی از تغییر سبد قیمت‌های بازار بوده است.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: در اکثر کشورهای جهان اثر کیفیت را در تغییر شاخص قیمت لحاظ می‌کنند و در تحلیل خود، واحد فروش رفته را به واحد استاندارد تبدیل می‌کنند. بدین‌صورت که بر اساس امکاناتی که واحدها دارند قیمت را تعدیل می‌کنند. ولی در شاخص‌های ایران قیمت میانگین لحاظ می‌شود و به همین دلیل ممکن است در شاخص‌های ماهیانه نویزهایی را شاهد باشیم. تفاوت قیمت واحدها در منطقه یک تهران خیلی بالاست و ازقضا فروشندگانی که در بازار مسکن منطقه یک فعالیت می‌کنند فروشندگان تحلیل‌گری هستند. بسیاری از این افراد برداشتشان این بود که در این شرایط باید بفروشند و با توجه به این‌که واحدهای مرغوب به فروش رفت در شاخص کلی قیمت تاثیر گذاشت.

به گفته سلطان محمدی، در بازار مسکن قضاوت روی شاخص‌های ماهیانه چندان قابل‌اتکا نیست و شاخص‌های سه‌ماهه خروجی بهتری ارائه می‌دهد.

آذرماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان در هر مترمربع رسید که نسبت به ماه آبان ۶.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹.۹ درصد افزایش یافت. این اولین رشد قابل‌توجه ماهانه از اردیبهشت‌ماه امسال تاکنون بوده است. بر اساس اعلام دفتر مسکن هم‌چنین در آذرماه ۱۳۹۸ تعداد ۹۶۶۴ قرارداد خریدوفروش مسکن در تهران به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۳۷ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.