تغییر ترکیب در بازار مسکن

به گزارش ایسنا، فعالان بازار مسکن از تردید طرف عرضه برای عقد قرارداد خبر می‌دهند. واسطه‌های ملکی می‌گویند که طی روزهای اخیر حجم ورودی فایل‌ها به دفاتر املاک به حدود یک‌سوم کاهش یافته و این در حالی است که به دلیل قرار گرفتن در بازه زمانی شب عید، فشار تقاضا مقداری افزایش پیدا کرده است. خروجی این فرآیند به رشد کاذب قیمت‌های پیشنهادی منجر شده اما کماکان عمده خریدوفروش‌ها از نوع تبدیل به احسن و سفته‌بازی است و با توجه به افت توان متقاضیان واقعی ظرفیت پرش قیمتی وجود ندارد.

به دنبال تغییر قیمت بنزین و تنش‌های منطقه‌ای بسیاری از مالکان، فروش را به حالت تعلیق درآورده‌اند. برخی متقاضیان هم که به دنبال فایل‌های مرغوب می‌گردند از خرید خانه در شرایط فعلی منصرف شده‌اند اما معدود خریداران آماتور با این پیش‌فرض که ممکن است با رشد قیمت در ماه‌های آینده مواجه شوند از ایده‌آل‌های خود در خصوص خانه‌ موردنظر کوتاه می‌آیند. آسیب دیگر این روزها از طرف واسطه‌های غیرحرفه‌ای به بازار ملک وارد می‌شود. بدین‌صورت که مالک، واحد خود را با قیمت نامتعارف به یک مشاور نابلد می‌سپارد و پذیرش قیمت از سوی مشاور به توهم قیمتی دامن می‌زند.

مکانیزم بازار مسکن بدین‌صورت است که معمولا از آذرماه تعداد معاملات افزایش پیدا می‌کند. این رفتار دست‌کم طی دو سال قبل وجود داشته و تا خردادماه سال بعد ادامه یافته است. سپس بازار وارد رکود می‌شود. بنگاهی‌ها بیان می‌کنند که این وضعیت معمولا با مقداری شدت و ضعف همواره طی دهه‌های اخیر در بازار حاکم بوده اما تفاوت این دوره با سایر دوره‌ها در این است که ظرفیت جهش قیمتی وجود ندارد. خریدوفروش افزایش یافته اما اغلب متقاضیان برای حفظ ارزش پول اقدام به خرید می‌کنند. ممکن است قیمت‌های اسمی در این شرایط بالا برود اما اگر خواب سرمایه در دوره رکود را در نظر بگیریم سوددهی مناسبی برای آن دیده نمی‌شود.

طی دو ماه اخیر معاملات افزایش یافته است. آذرماه تعداد قراردادهای خریدوفروش ۱۳۵ درصد نسبت به آبان بالا رفت. آمار اتحادیه املاک گویای آن است که معاملات در دی‌ماه نیز ۱۷ درصد نسبت به آذرماه افزایش یافته اما بسیاری از مشاوران سنتی چنین رونقی را احساس نمی‌کنند. بررسی علت این مسئله نشان می‌دهد عمده قراردادها در دفاتری به امضا می‌رسد که از ابزارهای نوین و نیروهای آموزش‌دیده استفاده می‌کنند. هرچه میزان تسلط مشاوران به امکانات به‌روز، بیشتر باشد، امکان عقد قرارداد از سوی آنان افزایش پیدا می‌کند.

اولین سیگنال بازار مسکن در زمستان

آمار ارائه‌شده از اولین روزهای زمستان، رشد ۱۷ درصدی قراردادهای خریدوفروش ملک نسبت به ماه پایانی پاییز را نشان می‌دهد. این در حالی است که تحت تاثیر تنش‌های اخیر، بازار برای حدود یک هفته تقریبا متوقف بود اما حجم معاملات قبل از ۱۳ و بعد از ۱۸ دی‌ماه به‌اندازه‌ای بوده که به رشد قراردادها در حالت کلی نسبت به آذرماه منجر شده است.

در ۲۲ روز ابتدای دی‌ماه ۱۳۹۸ در شهر تهران ۸۷۱۲ قرارداد خریدوفروش ملک به امضا رسیده که نسبت به ۲۲ روز ابتدای ماه گذشته ۱۷ درصد و نسبت به زمان مشابه سال گذشته ۳۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.

مطابق آمار اتحادیه مشاوران املاک تهران هم‌چنین در کل کشور از ابتدا تا ۲۲ دی‌ماه ۱۳۹۸ بالغ‌بر ۴۱ هزار و ۱۱ قرارداد خریدوفروش ملک منعقدشده که نسبت به آذرماه امسال ۲۵ درصد و نسبت به همین زمان در سال قبل ۱۲ درصد رشد پیدا کرده است.

در خصوص قراردادهای اجاره اما تغییر محسوسی ایجاد نشده است. در ۲۲ روز ابتدای دی‌ماه ۱۳۹۸ بالغ‌بر ۸۲۹۱ اجاره‌نامه در تهران به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه ماه قبل و سال قبل به ترتیب ۵ و ۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. در کل کشور نیز از یکم تا بیست و دوم دی‌ماه امسال ۳۲ هزار و ۳۲۲ قرارداد اجاره منعقدشده که نسبت به آذرماه امسال ۴ درصد پایین آمده و نسبت به دی‌ماه پارسال ۳ درصد بالا رفته است.

تحلیل یک کارشناس از آینده بازار مسکن

مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن درباره علت ایجاد رونق زودتر از انتظار در بازار مسکن، گفت: آمار شهریور و مهرماه که تعداد معاملات تهران به‌شدت پایین آمده بود و به حدود ۳۰۰۰ فقره رسیده بود یک استثنا است و نمی‌توان روی آن تحلیلی ارائه داد. حالت طبیعی این است که ماهیانه حدود ۱۰ هزار معامله در شهر تهران داشته باشیم که این اتفاق در آذرماه افتاد. در سه ماه آخر سال هم احتمالا این روند ادامه می‌یابد اما آن‌طور که قیمت‌ها ۸.۵ درصد بالا رفت شاهد چنین رشد قیمتی نخواهیم بود.