نقش شهرداری در رکود ساخت‌وساز

به گزارش صما، سرمایه‌گذاری را در املاک برای دست‌یابی به سودهای کلان یا حفظ قدرت پولشان انتخاب می‌کنند. در این میان نکته حائز اهمیت برای اقتصاد این است که با ساختمان‌سازی چرخ بسیاری از صنایع دیگر به حرکت درمی‌آید و باعث ایجاد اشتغال می‌شود.

فقدان سیاست‌های کارآمد بانکی و پولی در بخش مسکن، سلطه سوداگری افسارگسیخته و همچنین نبود یک برنامه بلندمدت برای تولید در این بخش سبب شده تا همواره بعد از یک دوره رونق، شاهد رکود ساخت‌وساز باشیم که پیامد آن به شکل جهش قیمت‌ها جامعه مصرفی را دچار مشکل کرده است. هرچند بر اساس قانون، مسئول نظارت عالیه و برنامه‌ریزی برای بخش مسکن بر عهده وزارت راه و شهرسازی است اما این به معنای نفی نقش سایر نهادها مانند شهرداری‌ها که بیش از 70 درصد درآمدشان از محل صدور پروانه ساخت تامین می‌شود، نیست. با این مقدمه سراغ کارشناسان و مسئولان مدیریت شهری رفته و نظرات آنها را در خصوص «نقش شهرداری در رکود ساخت‌وساز» جویا شده‌ایم.

رتبه 70 تا 120 ایران در زمینه سرعت صدور مجوز

مهدی روانشادنیا، عضو سابق هیات‌مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان تهران و عضو هیئت‌علمی دانشگاه علوم تحقیقات گفت: بی‌شک شهرداری‌ها با تعیین تعرفه صدور پروانه بر هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز و رونق آن تأثیرگذار هستند.

وی افزود: معضل زمان‌بر بودن اخذ مجوز ساخت و دریافت پایان کار در عمده شهرداری‌های کشور به چشم می‌خورد و تلاش در جهت تسهیل مقررات می‌تواند در تسریع عرضه واحدهای مسکونی و همچنین کاهش قیمت تمام‌شده نقش غیرقابل‌انکاری ایفا کند.

روانشادنیا ادامه داد: هرساله گزارشی در رابطه با میزان سهولت کسب‌وکار در کشورها منتشر می‌شود که یک بخش این بررسی‌ها مربوط به صدور مجوز ساخت‌وساز در کشورهاست. کشور ما از این لحاظ معمولا در رتبه‌های 70 تا 120 قرار می‌گیرد و این نکته بدان معناست که ازنظر زمان صدور پروانه بسیار ضعیف عمل می‌شود.

عضو سابق هیئت‌مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان تهران با اشاره به اینکه صنعت ساختمان با بسیاری از رسته‌های شغلی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد، اظهار داشت: در رابطه با صدور پروانه ساخت باید از آخرین تجربیات کشورهای توسعه‌یافته برای تغییر این وضعیت استفاده کنیم.

صدور 48 ساعته مجوز ساخت در کشورهای توسعه‌یافته

ایرج رهبر، نایب‌رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران گفت: چنانچه شهرداری برای کاهش هزینه‌های صدور پروانه اقدامی انجام دهد، بی‌شک در افزایش ساخت‌وساز موثر خواهد بود.

وی افزود: شهرداری‌ها به تصور اینکه با افزایش میزان عوارض صدور پروانه می‌توانند درآمدشان را افزایش دهند، اقدام به اخذ عوارض می‌کنند درحالی‌که امروزه درآمد شهرداری‌ها به‌شدت کاهش یافته است چراکه افزایش هزینه‌ها باعث خروج سازندگان از بازار شده است. معتقدم چنانچه شهرداری‌ها به دنبال کاهش عوارض باشند، با استقبال بیشتر سازندگان درآمدزایی بیشتری خواهند داشت.

رهبر ادامه داد: بالا رفتن هزینه‌های ساخت، سازنده را مجبور به تعیین قیمت بالاتر ساختمان در زمان فروش می‌کند و از طرفی به دلیل اینکه مصرف‌کننده نهایی قدرت خرید لازم را ندارد، از بازار خریدوفروش خارج می‌شود. در چنین شرایطی طبیعی است که سازنده دست به احداث پروژه جدید نزند و همین اتفاق کمبود عرضه و درنتیجه جهش قیمت‌ها را در سال‌های آتی به دنبال دارد.

وی در ادامه به طولانی بودن فرایند صدور پروانه ساختمان اشاره کرد و گفت: در کشورهای توسعه‌یافته حضور فیزیکی برای دریافت پروانه لازم نیست. کارها سیستماتیک انجام می‌شود و سیستم نهایتاً ظرف مدت 48 ساعت اقدام به صدور پروانه می‌کند. چنانچه مشکلی با نقصی در مدارک متقاضی وجود داشته باشد، همان لحظه به‌صورت سیستماتیک به اطلاع متقاضی می‌رسد. این اتفاق ضمن اینکه از خواب سرمایه جلوگیری می‌کند، مانع بسیاری از زد و بندهای احتمالی می‌شود.

نایب‌رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران اظهار داشت: حدود 30 درصد هزینه‌های ساخت‌وساز ناشی از عوارض صدور پروانه، انشعابات و خدمات مهندسی است درحالی‌که با یک نگاه واقع‌بینانه می‌توان بسیاری از هزینه‌ها را کاهش داد.

تغییر قوانین در جهت درآمدزایی بیشتر

حسن صفری، سازنده دارای صلاحیت نیز گفت: متاسفانه در طول دو سال اخیر با تغییر برخی قوانین توسط شهرداری تهران، سازنده‌ها مجبور به پرداخت هزینه‌های بسیار بالا در فرایند ساخت‌وساز شده‌اند. به‌طور مثال قانون 2+60 (ساخت 60 درصد طول ملک بعلاوه دو متر) را ملغی کرده‌اند و فقط اجازه ساخت 60 درصد طول زمین می‌دهند. از طرفی با توجه به اینکه در گذشته ساخت‌وسازها با این قانون اجرا شده است، ساختمان‌های جدید دچار مشکلاتی مانند فقدان نور می‌شوند. برای رفع این مشکل، شهرداری پیشنهاد استفاده از نورگیر را به سازنده می‌دهد و بعد جریمه بسیار بالایی بابت همین نورگیر اخذ می‌کند.

وی با بیان اینکه شهرداری‌ها یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت ساخت‌وساز و رکود هستند، اظهار داشت: هزینه‌های ساخت‌وساز سر به فلک کشیده و سازنده ترجیح می‌دهد با پولش وارد بازارهایی مانند ارز، سکه شود. همین امروز میزان ساخت‌وساز به کمتر از 10 درصد دوران رونق رسیده و بسیاری از سازندگان به‌جای ساخت‌وساز رو به واسطه‌گری آورده‌اند.

این سازنده ادامه داد: دفاتر خدمات الکترونیک را با هدف برون‌سپاری وظایف شهرداری ایجاد کرده‌اند اما علاوه بر اینکه برای انجام خدمات از سازنده پول دریافت می‌کنند، در بسیاری موارد با شهرداری‌ها تداخل کاری دارند. به‌طور مثال نقشه‌های ملک هم در دفاتر بررسی می‌شود و هم در شهرداری.

صفری با بیان اینکه سازنده مجبور است هزینه‌های ساخت‌وساز را با بالا بردن قیمت‌ها پوشش دهد، خاطرنشان کرد: در کشوری مانند ژاپن ظرف دو ساعت مجوز ساخت‌وساز را صادر می‌کنند و در همین تهران در بهترین حالت 6 ماه طول می‌کشد و این گذر زمان قطعا با تورم در مصالح و کالاهای ساختمانی همراه خواهد بود.

تمام فرایند صدور پروانه دست شهرداری نیست

رسول کشت پور، شهردار منطقه دو در رابطه با صدور پروانه‌های ساخت‌وساز گفت: فرایند صدور پروانه ساختمانی طولانی است و نظر سازندگان را در این خصوص تایید می‌کنم اما مسئله اینجاست که تمام این فرایند در اختیار شهرداری نیست.

وی افزود: بخشی که در اختیار شهرداری است از سرعت لازم برخوردار است اما آنجایی که باید برای تاییدیه از نهادهایی مانند ثبت، سازمان نظام‌مهندسی، سازمان ملی زمین و مسکن و ...استعلام بگیریم، فرایند را طولانی می‌کند.

وی با بیان اینکه بر اساس بررسی‌هایی که سال گذشته در خصوص زمان صدور پروانه انجام شد، میانگین این مدت‌زمان در منطقه دو 47 روز بود، اظهار داشت: ما تمام پتانسیلمان را برای صدور سریع‌تر پروانه ساخت همواره در جهت تسریع امور سازندگان به کار می‌گیریم و قطعا با هم‌افزایی و تعامل بیشتر بین نهادهای مختلف این زمان هم کاهش خواهد یافت.

کشت پور در مورد اصلاحیه عوارض که ابتدای امسال در شورای شهر مورد تصویب قرار گرفت، اظهار داشت: در منطقه دو با توجه به قیمت مسکن که متاثر از شرایط اقتصادی کشور است، عوارض معقولی در نظر گرفته شده است و فقط در خصوص حذف پارکینگ عوارض بالاتر از حدود مدنظر است که به نظر می‌رسد نیازمند تجدیدنظر باشد.

شهردار منطقه دو اضافه کرد: به سازمان نظام‌مهندسی بر اساس توافقی دوطرفه 40 روز فرصت داده‌ایم که نقشه‌ها را بررسی و کنترل کنند. چنانچه ظرف این مدت نظام‌مهندسی این فرایند را انجام ندهد، پرونده به شهرداری برمی‌گردد و سایر اقدامات برای صدور پروانه انجام می‌شود.

وی با اشاره به اینکه میزان پروانه‌های صادره متاثر از شرایط اقتصادی کشور است، اظهار داشت: تقریبا 40 درصد کاهش صدور پروانه اتفاق افتاده است و این موضوع قطعا روی درآمدهای شهرداری منطقه دو تاثیر گذار است.

رکود ساخت‌وساز ربطی به شهرداری ندارد

محمدرضا جلیلیان، معاون شهرسازی و معماری منطقه سه تهران نیز گفت: در حال حاضر و در دوره جدید مدیریت شهری تاکید زیادی بر صدور پروانه‌ها در سریع‌ترین زمان می‌شود و هیچ‌گونه اتلاف وقتی در شهرسازی منطقه سه در بخش‌های از قبیل دستور نقشه، عوارض صدور پروانه، تهیه پیش‌نویس‌ها و ... نداریم.

وی افزود: یکی از عواملی که باعث تاخیر در صدور پروانه می‌شود مربوط به دفتر خدمات الکترونیک است که با آنها جلساتی برگزار کرده‌ایم و آنها را برای تسریع در امور توجیه کرده‌ایم. از طرفی بخش دیگری از مشکلات ما مربوط به مدیریت گذشته شهرداری است که به دلیل استارت صدور برخی مجوزهای عجیب‌وغریب هم‌اکنون مشکلاتی به وجود آمده است؛ بنابراین پرونده‌هایی که متعلق به دوره گذشته هستند، وارد سیستم شهرداری می‌شوند و به دلیل زمان‌بر بودن روی زمان صدور سایر پروانه‌ها تاثیر می‌گذارد.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه سه ادامه داد: از سال 90 عوارض صدور پروانه فقط طی دو مرحله جمعا 33 درصد افزایش یافت این در حالی است که تمام خدمات و کالاها از سال 90 تاکنون حدود 15 برابر افزایش یافته است. بر همین اساس شهرداری در اقدامی به‌موقع این عوارض را به سمت منطقی شدن پیش برد به‌گونه‌ای که از 70 تا 150 درصد افزایش عوارض صدور پروانه در مناطق 22 گانه منظور شد.

جلیلیان اظهار داشت: شهرداری در دوره جدید به دنبال مسائلی مانند تراکم فروشی نیست و از طرفی هزینه اداره شهر را باید تامین کند. از سوی دیگر تعداد پروانه‌ها در مقایسه با گذشته کاهش محسوسی داشته است؛ بنابراین طبیعی است که همگام با تورم عمومی و همچنین تورم بخش مسکن این عوارض افزایش یابد.

وی با بیان اینکه رکود بازار ساخت‌وساز ربطی به شهرداری ندارد، گفت: این اتفاق به دلیل فضای اقتصادی جامعه و همچنین تحریم‌های بین‌المللی است.