الگوی جهانی برای کاهش قیمت مسکن در ایران

مهدی غلامی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: باوجود این‌که در دو ماه اخیر با افزایش تعداد معاملات مسکن مواجه بودیم اما اگر شاخص ۱۰ ماهه را برسی کنیم افت چشمگیر در تعداد معاملات را می‌بینیم. این افزایش معاملات و افزایش قیمت که در دو ماه گذشته اتفاق افتاده ناشی از رشد قیمت در مناطق شمالی تهران است ولی من فکر می‌کنم اگر اتفاق خاصی در سطح کلان اقتصاد نیفتد افزایش شدید قیمت مسکن در ماه‌های آینده بعید است.

وی افزود: جهش قیمت ملک در دو سال گذشته آن‌قدر جدی بوده که باعث شکاف بین توان خریداران واقعی و بازار مسکن شده است. تقاضایی که هم‌اکنون در بازار مسکن وجود دارد مصرفی نیست. یا از نوع سرمایه‌گذاری یا از نوع تبدیل به احسن است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان این‌که شش دهک درآمدی جامعه توان خرید مسکن را ندارند، تصریح کرد: با توجه به رشد سنگین قیمت‌ها تسهیلات مسکن بی‌تاثیر است. از طرف دیگر تعداد قابل‌توجهی مسکن خالی وجود دارد. در تهران ۵۰۰ هزار و در کشور ۲.۶ میلیون خانه خالی داریم. این تعداد اگر هم به بازار عرضه شود مردم قدرت خرید ندارند؛ بنابراین بازار مسکن دچار شکست شده است. بدین معنا که عرضه و تقاضا به شکل معمول نمی‌تواند خود را تنظیم کند؛ بنابراین نیاز به درمان‌هایی است و دولت‌ها باید از روش‌های کارآمد برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن استفاده کنند.

غلامی تاکید کرد: تجربه‌های جهانی موفقی در زمینه کنترل بازار مسکن وجود دارد. بحث مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر خانه‌های خالی اگر به شکل صحیح اجرا شود می‌تواند بازار از تقاضای سرمایه‌ای تخلیه کند.

وی، افزایش تولید را از دیگر ملزومات بازار مسکن دانست و گفت: به دلیل پرش قیمت‌ها بازار راکد شده و سازندگان نیز طبیعتا انگیزه ساخت‌وساز ندارند. از طرف دیگر پیش‌فروش به‌عنوان یک منبع تامین مالی، معطل مانده است. سال‌های قبل، متقاضیان از مدل پیش‌خرید استفاده می‌کردند که به‌تدریج به دلیل مسائلی ازجمله فروش به غیر، این نوع خریدها کاهش یافت. بعد از اصلاح قانون نیز این روش تامین مالی کارایی چندانی ندارد.

این کارشناس بازار مسکن گفت: حاکمیت مرکزی با استفاده از شیوه‌هایی باید از بعضی دهک‌ها حمایت کند. تجربه نشان داده در چرخه‌های رونق و رکود، دهک‌های بیشتری از جامعه از تامین مسکن مناسب محروم می‌شوند.

غلامی درباره پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ گفت: بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ رکودی در بخش مسکن حاکم بود که باعث شد قیمت ملک از تورم عمومی کمتر شود. تصورم این است که هم‌اکنون وارد چنین فضایی شده‌ایم مگر این‌که شاخص‌های اقتصاد کلان تغییرات جدی کند؛ ‌ زیرا با توجه به ماهیت سرمایه‌ای بازار مسکن در ایران، متاسفانه این بازار با شاخص‌های کلان، بالا و پایین می‌شود. بااین‌حال نظرم این است که نهایت افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ به‌اندازه نرخ تورم عمومی خواهد بود.

در دی‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر مترمربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و ۵۹ درصد افزایش داشت.