نقشه کم‌ریسک برای ساخت‌وسازهای جدید در سال 99

به گزارش دنیای اقتصاد، آخرین آمارهای رسمی از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران مربوط به بازه زمانی اسفندماه سال ۹۸ نشان می‌دهد بیشترین میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن - اسفند ۹۷-مربوط به واحدهای مسکونی با متراژ تا ۸۰ مترمربع یا همان واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ بوده است. درحالی‌که میانگین رشد قیمت واحدهای مسکونی در این بازه زمانی-اسفند ۹۸ در مقایسه با اسفند ۹۷-برابر با حدود ۴۰ درصد بوده است در همین زمان میانگین قیمت هر مترمربع مسکن با مساحت تا ۸۰ مترمربع حدود ۴۷ درصد افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد سازنده‌های این گروه از واحدهای مسکونی سود بیشتری در مقایسه با سازنده‌ها در کل بازار مسکن و همچنین سازنده‌های مسکن با متراژ بیش از ۸۰ مترمربع به دست آورده‌اند. از سوی دیگر بیشترین میزان تقاضای مسکن در همین بازه زمانی در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران نیز مربوط به همین بازه متراژی بوده است. به این معنا که بیشترین سهم از واحدهای مسکونی خریداری‌شده از بازار مسکن در اسفندماه سال گذشته مربوط به آپارتمان‌های با مساحت تا ۸۰ مترمربع بوده است. حدود ۵۰ درصد از کل واحدهای مسکونی معامله‌شده در بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه به این بازه متراژی تعلق داشته است. درحالی‌که این میزان در بازه‌های متراژی بزرگ‌تر تا چند برابر کمتر بوده است.

این روال تنها مختص اسفندماه سال گذشته نبوده است. در سایر ماه‌های سال نیز واحدهای مسکونی کوچک متراژ عمدتا بنا بر دو دلیل عمده نه‌تنها بیشترین میزان تقاضا برای خرید از سوی متقاضیان مسکن را داشته‌اند بلکه تغییرات قیمتی آن‌ها به‌مراتب بیشتر از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر بوده است و درنهایت سود بیشتری از این تغییرات قیمتی از ناحیه فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ عاید سازنده‌ها یا همان سمت عرضه مسکن شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون ساخت، عرضه و فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ به‌منزله پل مشترک برای خروج بازار معاملات مسکن از یک‌سو و خروج بازار ساخت‌وساز از سوی دیگر از شرایط رکودی یا دست‌کم کاهش عمق رکود در هر دو سمت از بازار مسکن (سمت عرضه و تقاضای مسکن) است.

ساخت این واحدها درمجموع هم به نفع سمت تقاضای مسکن وهم به نفع سمت عرضه مسکن است. در صورت تعریف مسیر ساخت‌وسازهای سال ۹۹ بر مبنای منافع مشترک سمت عرضه و تقاضای مسکن و قرار گرفتن ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در اولویت الگوی ساخت‌وسازها نه‌تنها عمق رکود در بازار مسکن در سال جدید کاهش می‌یابد یا دست‌کم رکود سنگین‌تر نخواهد شد بلکه سازنده‌ها نیز به سود بیشتری ناشی از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در مقایسه با میزان نوسانات افزایشی قیمت واحدهای مسکونی با مساحت بزرگ‌تر دست خواهند یافت. آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند.

ازآنجاکه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ فاصله کمتری نسبت به واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر با قدرت خرید متقاضیان واحدهای مسکونی دارند این واحدها با استقبال بیشتری از سوی هر دو نوع متقاضیان مسکن اعم از متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی روبه‌رو می‌شوند. سرمایه‌گذاران و متقاضیان غیرمصرفی به دلیل سهولت بیشتر در فروش این واحدها ترجیح می‌دهند حتی در صورت در اختیار داشتن سرمایه کافی برای خرید واحدهای بزرگ‌متراژ به‌جای خرید یک واحد بزرگ‌متراژ اقدام به خرید دو یا چند واحد کوچک‌متراژ کنند. چراکه این واحدها نه‌تنها زودتر در بازار اجاره از سوی مستاجران اجاره خواهد شد و روند اجاره آن‌ها به سهولت و سرعت بیشتری انجام می‌شود بلکه در زمان فروش نیز مالک با سرعت و سهولت بیشتری موفق به فروش این واحدها می‌شود.

در مورد تقاضای مصرفی نیز به دلیل نزدیک‌تر بودن این واحدها به قدرت خرید متقاضیان، استقبال بیشتری برای خرید آن‌ها وجود دارد.

ازاین‌رو ساخت واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع و کمتر از آن را می‌توان به‌عنوان نقشه راه ساخت‌وسازهای سال ۹۹ به سازنده‌ها توصیه کرد. تاکنون عمده تاکید‌های مطرح‌شده در خصوص ضرورت ورود سازنده‌ها به ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ مربوط به بیشتر بودن تعداد متقاضیان این واحدها بود. درواقع تا پیش‌ازاین اعلام می‌شد ازآنجاکه بخش عمده تقاضای خرید مسکن مربوط به واحدهای کوچک‌متراژ است بهتر است سازنده‌ها توان خود را صرف ساختن این واحدها کنند اما هم‌اکنون این موضوع و توصیه از یک زاویه دیگر که نفع سازنده نیز در آن مستتر است قابل پیشنهاد است. اطلاعات آماری و رسمی نشان می‌دهد ساخت و عرضه این واحدها به بازار مسکن نه‌تنها به نفع سمت تقاضای مسکن است بلکه به نفع سمت عرضه مسکن نیز است. فروش سریع‌تر و راحت‌تر این واحدها از یکسو و سرعت بالاتر رشد قیمت این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی با متراژ بیشتر از سوی دیگر موجب شده است ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ برای تامین منافع دو طرف عرضه و تقاضای مسکن به‌عنوان نقشه راه ساخت‌وسازهای سال ۹۹ به سازنده‌ها پیشنهاد شود. درحالی‌که مطابق با تازه‌ترین آمارهای رسمی در خصوص جزئیات معاملات مسکن شهر تهران مربوط به مقطع زمانی اسفند سال ۹۸، سهم معاملات واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع از کل معاملات مسکن حدود ۵۰ درصد است پیام دریافت شده از این‌ رویداد آن است که کانون تقاضای مسکن در این بخش از بازار قرار گرفته است. درواقع بازار معاملات واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ را می‌توان به‌عنوان کانون تقاضای مسکن معرفی کرد که بیشترین میزان تقاضا برای خرید مسکن در این بخش از بازار مسکن متمرکز شده است. قیمت این گروه از واحدهای مسکونی در اسفندماه ۹۸ در مقایسه با اسفند سال ۹۷ با رشد ۴۷ درصدی همراه شد. این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت مسکن در کل بازه‌های متراژی حدود ۴۰ درصد افزایش یافت.

این موضوع به این معناست که رشد قیمت مسکن در این بخش از بازار یعنی بازار فروش آپارتمان‌های کوچک‌متراژ (تا ۸۰ مترمربع)، بیش از سایر بازه‌های متراژی است. این موضوع در ماه‌های قبل نیز در بازار مسکن وجود داشته و قابل رصد است. از سوی دیگر روند رشد قیمت مسکن در این بازه متراژی-آپارتمان‌های کوچک‌متراژ با مساحت تا ۸۰ مترمربع-بیش از سایر متراژ‌ها بوده است. درحالی‌که در این بازه متراژی میانگین قیمت مسکن در اسفند سال گذشته در مقایسه با اسفند ۹۷ حدود ۴۷ درصد رشد کرده است در همین بازه زمانی میانگین قیمت مسکن با مساحت ۸۰ تا ۱۰۰ متر ۴۵ درصد، ۱۲۰ تا ۲۰۰ متر ۴۰ درصد و بالای ۲۰۰ متر ۳۲ درصد افزایش داشته است.

به‌این‌ترتیب آن دسته از سازندگانی که در این بازه زمانی اقدام به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی با مساحت کمتر به بازار کرده‌اند بیش از سازنده‌های دیگر سود ناشی از تغییرات قیمت مسکن در یک بازه زمانی یک‌ساله را به دست آورده‌اند.

بااین‌حال، همواره رفتار سمت عرضه مسکن روند معکوس را در پیش گرفته است. درحالی‌که در همه‌سال‌های اخیر عمده تقاضای مسکن به‌خصوص تقاضای مصرفی در سمت بازار فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ متمرکز بوده است اما سمت عرضه مسکن در همه این سال‌ها بیشترین توان و تمرکز خود را به ساخت واحدهای بزرگ‌متراژ اختصاص داده است. همین موضوع منجر به‌جاماندگی عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ به لحاظ تیراژ عرضه این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ شده است. درواقع رفتار سازنده‌ها درست برخلاف آن چیزی بوده است که بیشترین تعداد از متقاضیان خرید مسکن خواهان آن بوده‌اند. این موضوع دلیل بیشترین افت در سهم معاملات مسکن واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ واقع در بازه مساحتی تا ۸۰ مترمربع نسبت به میزان افت تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر است.

درحالی‌که در اسفندماه ۹۸ حجم معاملات واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع نسبت به اسفندماه ۹۷ با افت حدود ۳۰ درصدی همراه شد این میزان در سایر بازه‌های متراژی کمتر بوده است. دلیل این موضوع عرضه کمتر این گروه از واحدهای مسکونی در مقایسه با واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ است.

نه‌تنها در سال‌های اخیر حجم کل ساخت‌وسازها کاهش یافت بلکه میزان عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ نیز در حالت حداقلی قرار داشت. از سوی دیگر در برخی از موارد سازنده‌ها با مشاهده وجود ظرفیت و کشش برای کسب سود بیشتر از بازار عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در ماه‌های بعد، از عرضه این واحدها به بازار خودداری کردند تا در زمان دیگری با سطح قیمت بالاتر به فروش برسانند. چراکه تقاضا برای خرید این واحدها برخلاف واحدهای بزرگ‌متراژ همواره و حتی در شرایط جهش قیمتی وجود دارد. بر اساس آخرین آمارها مربوط به میانگین مساحت واحدهای مسکونی که در سال ۹۸ در شهر تهران پروانه و مجوز ساخت دریافت کردند میانگین مساحت این واحدها ۱۶۵ مترمربع بوده است این در حالی است که این میزان حتی از دو برابر حداکثر متراژ واحدهای مسکونی پرتقاضای بازار مسکن-واحدهای مسکونی با مساحت حداکثر ۸۰ مترمربع- بیشتر است.

درواقع واحدهای مسکونی که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند دست‌کم دو برابر حداکثر متراژ در استطاعت عمده‌ترین گروه متقاضی بازار مسکن یعنی متقاضیان خرید واحدهای مسکونی با حداکثر مساحت ۸۰ مترمربع، مساحت داشتند. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون نوعی شکاف عمیق و قابل‌توجه بین مساحت واحدهای در استطاعت خرید در بازار مسکن و واحدهای مسکونی که ساخته می‌شوند وجود دارد که آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کنند.

این در حالی است که با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن برای آنکه رکود معاملاتی و ساخت‌وساز در بازار مسکن عمیق‌تر نشده و به‌مرور از عمق آن کاسته شود و از بین برود لازم است این شکاف از سوی سازنده‌ها ترمیم شود. به این صورت که سازنده‌ها به‌جای ساخت واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ تا حد امکان توان و تمرکز خود را صرف ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ کنند.

درواقع این پل مشترک که تأمین‌کننده منافع سازنده‌ها و خریداران مسکن به‌صورت دوجانبه است باید از سوی سازنده‌ها ایجاد شود. درصورتی‌که سازنده‌ها رفتار خود را از بزرگ‌سازی به سمت کوچک‌سازی مسکن تغییر دهند می‌توان امیدوار بود نه‌تنها این اقدام منجر به افزایش عرضه مسکن به بازار مسکن منطبق با جنس تقاضای اکثر متقاضیان بازار شود بلکه نفع بیشتری از پروسه ساخت‌وساز ناشی از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی به سمت عرضه برسد. به‌خصوص آنکه هزینه‌های تمام‌شده مربوط به ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و بزرگ‌متراژ جز در برخی موارد استثنا یکسان است و کوچک‌سازی با بزرگ‌سازی برای سازنده‌ها نسبتا با هزینه یکسان قابل‌انجام است. این در حالی است که در زمان فروش، سود بیشتری از محل تغییرات قیمت کوچک‌متراژ‌ها نسبت به واحدهای بزرگ‌متراژ نصیب سازنده‌ها می‌شود. بر اساس آخرین آمارهای رسمی هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع زیر ۱۲ میلیون تومان است. این میزان در بازه متراژی ۶۰ تا ۸۰ مترمربع به‌طور متوسط برابر با ۱۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان، آپارتمان‌های ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع کمتر از ۱۷ میلیون تومان، واحدهای ۱۲۰ تا ۱۵۰ مترمربع حول‌وحوش ۲۰ میلیون تومان، ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربع حدود ۲۸ میلیون تومان و بیش از ۲۰۰ مترمربع به‌طور متوسط ۳۴ میلیون تومان و بالاتر به ازای هر مترمربع است.

علت این اختلاف قیمت در بازه قیمتی واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و بزرگ‌متراژ مربوط به اختلاف جغرافیای ساخت این واحدها و هزینه‌های تمام‌شده ساخت آن‌ها به‌خصوص اختلاف قیمت زمین است. ازآنجاکه عمده واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در مناطق ارزان‌تر به لحاظ قیمت زمین احداث می‌شود درنتیجه میانگین قیمت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ از واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ که عموما در مناطق گران‌تر و لوکس شهر تهران احداث می‌شوند کمتر است. همچنین هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساخت واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ عمدتا بیشتر از واحدهای مسکونی کوچک‌متراژی است که در مناطق معمولی پایتخت ساخته می‌شوند.

بااین‌حال حتی اگر در یک منطقه مشابه میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ کمتر از میانگین قیمت فروش واحدهای بزرگ‌متراژ باشد به دلیل سرعت و سهولت بیشتر فروش واحدهای کوچک‌متراژ بازهم نفع سازنده در ساخت و عرضه این گروه از واحدها نسبت به واحدهای با مساحت بیشتر است. هم‌اکنون و بر اساس تازه‌ترین آمارها، قیمت واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع ۲۳ درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران است، از سوی دیگر میانگین قیمت واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع نیز ۱۷ درصد پایین‌تر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران است. این موضوع یکی از اصلی‌ترین دلایلی است که منجر به حضور پررنگ تقاضا در این بخش از بازار مسکن شده است. حتی در این بخش قدرت وام خرید مسکن نیز نسبت به سایر بازه‌های متراژی-واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر-بیشتر است.

بااین‌حال هم‌اکنون سازنده‌ها برای تمرکز در بازار ساخت واحدهای کوچک‌متراژ با دو مانع عمده مواجه هستند. مانع اول موضوع تامین پارکینگ برای ساخت تعداد بیشتر واحد در متراژ‌های کمتر در یک قطعه زمین به‌جای تعداد کمتر واحد در همان زمین با متراژ بزرگ‌تر است. ازآنجاکه تامین پارکینگ یک الزام مهم برای ساخت‌وسازهاست لازم است شهرداری به‌عنوان بزرگ‌ترین مالک زمین‌های شهری اقدام به ساخت و تامین پارکینگ‌های محله‌ای کند تا برای آن دسته از پروژه‌هایی که امکان تامین پارکینگ برای همه واحدها به جهت ساخت تعداد بیشتری واحد بر روی یک قطعه زمین وجود ندارد به علت عدم دسترسی به پارکینگ‌های محله‌ای فروش واحدها با دشواری همراه نشود. مانع دوم هزینه سنگین تامین انشعابات است. اگر قرار باشد در یک قطعه زمین به‌جای ساخت مثلا ۱۰ واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی سازنده ۲۰ واحد ۵۰ مترمربعی احداث کند باید به‌جای پرداخت هزینه تامین انشعابات برای ۱۰ واحد هزینه تامین انشعابات برای ۲۰ واحد را بپردازد؛ بنابراین سیاست‌گذار مسکن درصورتی‌که قصد دارد به خروج بازار مسکن از حالت رکود کمک کند و رونق ساخت‌وساز و افزایش عرضه مطابق با الگوی غالب تقاضا را ترویج دهد باید یارانه‌ها و معافیت‌هایی برای هزینه‌های مربوط به تامین انشعابات برای آن دسته از سازنده‌هایی که قصد ساخت واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع دارند را در نظر گرفته و اعمال کند.