ظاهر و باطن وام مسکن ۹۹

به گزارش دنیای اقتصاد، باطن تسهیلات نشان می‌دهد برای دریافت وام بدون سپرده باید طول زمانی معین برای «رسوب حساب» طی شود و برای بخشی از وام، اوراق خریداری شود. دو مانع مقابل سازنده‌ها در مسیر دریافت تسهیلات وجود دارد. واکنش متقاضیان وام خرید و ساخت بررسی شده است.

فهرست ۳۶ دسته تسهیلات ساخت قابل پرداخت در شبکه بانکی بر اساس سقف و نرخ سودهای مختلف تشریح شد. بررسی ویژگی‌های هر یک از انواع این تسهیلات پرده از معمای واکنش منفی سازنده‌ها به تسهیلات جدید ساخت و کم‌رغبتی آن‌ها به دریافت این وام از شبکه بانکی برمی‌دارد.

با ابلاغ سیاست‌های اعتباری جدید در شبکه بانکی کشور، تکلیف سقف تسهیلات ساخت مسکن قابل پرداخت در کشور بر اساس چهار دسته انواع وام و سه دسته مکانی شامل تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر و سایر نقاط شهری (شهرهای کوچک)، مشخص شده است. همچنین سقف و سود این تسهیلات بر اساس «نوع سازنده» متغیر بوده و هر یک از سه گروه سازنده‌ها شامل سازنده‌های حرفه‌ای که از فناوری‌های نوین در ساخت استفاده می‌کنند، سازنده‌های حرفه‌ای که از این فناوری‌ها استفاده نمی‌کنند و سازنده‌های غیرحرفه‌ای از سقف و سود متفاوتی نسبت به یکدیگر برخوردار می‌شوند. به‌این‌ترتیب درمجموع با توجه به چهار نوع وام، سه نوع سازنده و سه گروه شهری، ۳۶ وضعیت مختلف برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در سال جاری وجود دارد.

جزئیات شرایط پرداخت انواع این تسهیلات هفته گذشته در برنامه «متراژ» شبکه اینترنتی «اکو ایران» که از طریق اینترنت در دسترس علاقه‌مندان است، با حضور یک مقام مسئول از شبکه بانکی بررسی و تشریح شد. برنامه «متراژ» که روزهای سه‌شنبه از شبکه اینترنتی اکوایران پخش می‌شود، آخرین تحولات بازار مسکن، رخدادهای مهم بخش مسکن، ارائه دیدگاه‌های کارشناسی درباره راه برون‌رفت از مشکلات بخش مسکن و نیز پیش‌بینی روند آتی این بازار را پوشش می‌دهد. آرشیو تمام برنامه‌های پخش‌شده از زمان آغاز به کار شبکه اکوایران تاکنون در دسترس عموم مخاطبان قرار دارد که برای دسترسی به آن لازم است علاقه‌مندان به نشانی اینترنتی این شبکه، www.ecoiran.com مراجعه کرده و از منوی سمت راست بالای صفحه وارد گزینه «متراژ» شوند تا به تمام آرشیو برنامه‌های ضبط‌شده دسترسی داشته باشند. جزئیات آخرین برنامه متراژ با عنوان «لیست وام‌های جدید ساخت» نیز که در حال حاضر از طریق این آرشیو قابل مشاهده است، در این گزارش آمده و از کم و کیف و ظاهر و باطن انواع وام‌های ساخت مسکن پرده برداشته است.

نوع اول وام ساخت که در شبکه بانکی تعریف‌شده، وام از محل خرید اوراق است. اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن که در حال حاضر به‌طور میانگین هر فقره از آن‌ها حدود ۴۵ هزار تومان قیمت دارد، پشتوانه پرداخت وام خرید و ساخت مسکن توسط شبکه بانکی به شمار می‌آید که خرید هر فقره از آن، امتیاز ۵۰۰ هزار تومان وام را عاید خریدار اوراق اعم از سازنده یا خریدار مسکن می‌کند.

سقف تسهیلات وام ساخت از محل اوراق به سازنده‌های گروه اول شامل سازنده‌های حرفه‌ای که از فناوری‌های نوین در ساخت استفاده می‌کنند، در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ ۸۰ میلیون و در سایر نقاط شهری ۶۰ میلیون تومان تعریف شده است. درعین‌حال سقف‌های مذکور در مورد این نوع از وام که در ازای خرید اوراق پرداخت می‌شود، در مورد گروه دوم سازنده‌ها یعنی حرفه‌ای‌هایی که از فناوری‌های نوین در پروژه ساختمانی خود استفاده نمی‌کنند و گروه سوم یعنی سازنده‌های غیرحرفه‌ای نیز برابر با حالت اول است. نرخ سود این وام‌ها همچون اغلب انواع وام اوراق قابل پرداخت در شبکه بانکی ۵/ ۱۷ درصد است.

در حال حاضر با توجه به اینکه قیمت اوراق تقریبا در پایین‌ترین محدوده دست‌کم سه سال اخیر قرار دارد، بهترین موقعیت برای استفاده از انواع وام اوراق به لحاظ پرداخت کمترین هزینه بابت دریافت وام حاکم است. به‌عنوان‌مثال برای دریافت بالاترین سقف قابل پرداخت این وام که مختص شهر تهران بوده و ۱۰۰ میلیون تومان است، باید ۲۰۰ فقره اوراق خریداری شود که هزینه‌ای بالغ‌بر ۹ میلیون تومان دارد و درنتیجه خالص وام دریافتی بدون احتساب هزینه اوراق، حدود ۹۱ میلیون تومان است.

نوع دوم وام ساخت قابل پرداخت در سال جاری به «وام بدون سپرده» شهرت دارد. این گروه از وام‌ها در ظاهر بدون سپرده است اما در باطن هم نیازمند رسوب سپرده نزد بانک بوده و هم به خرید اوراق نیاز دارد. درواقع وام‌های بدون سپرده به شکل مشروط پرداخت می‌شود. شرط اول این است که باید سازنده نزد بانک رسوب حداقل یک‌ساله به میزان مشخص داشته باشد و شرط دوم نیز این است که معادل بخشی از سقف این تسهیلات باید اوراق خریداری شود. یک تفاوت مهم این نوع وام با وام‌های گروه اول نیز در نرخ سود آن است که معادل ۱۸ درصد بوده و نیم درصد از وام اوراق بیشتر است. سقف این وام برای سازنده‌های گروه اول یعنی حرفه‌ای‌هایی که در پروژه خود از فناوری‌های نوین استفاده می‌کنند، در تهران ۲۵۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها ۲۲۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۱۸۰ میلیون تومان است. این سقف برای سازنده‌های گروه دوم یعنی حرفه‌ای‌هایی که از فناوری‌های جدید ساخت بی‌بهره هستند، در تهران ۲۰۰ میلیون تومان در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها ۱۷۰ میلیون تومان و در سایر نقاط شهری ۱۴۰ میلیون تومان است. سازنده‌های غیرحرفه‌ای نیز در تهران تا سقف ۷۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ تا سقف ۶۰ میلیون و در سایر شهرها تا سقف ۵۰ میلیون تومان می‌توانند از این نوع وام‌ها استفاده کنند.

برای دریافت این وام لازم است متقاضی تا سقف ۲۰ درصد از کل وام را اوراق بخرد و معادل ۱۵ درصد از باقی‌مانده وام قابل پرداخت نیز رسوب یک‌ساله سپرده نزد بانک عامل پرداخت‌کننده تسهیلات داشته باشد.

سومین گروه از انواع وام‌های ساخت که اکنون در شبکه بانکی قابل پرداخت است، مختص «بافت‌های فرسوده شهری» تعریف شده است. ظاهر این وام به لحاظ سقف‌های پرداخت کاملا مشابه وام نوع دوم یعنی وام بدون سپرده است و علاوه بر رعایت دو شرط مذکور، مزایایی نسبت به نوع قبلی دارد. ویژگی این نوع از وام‌ها این است که بخشی از آن مشمول سود تک‌رقمی مختص بافت‌های فرسوده می‌شود. درواقع ۵۰ میلیون تومان از وام پرداخت‌شده در تهران، ۴۰ میلیون تومان از وام مختص شهرهای بزرگ و ۳۰ میلیون تومان از وام شهرهای کوچک با نرخ سود ۹ درصد محاسبه خواهد شد. از الباقی سقف باقی‌مانده این وام‌ها نیز در تهران ۱۰۰، در شهرهای بزرگ ۸۰ و در سایر نقاط شهری ۶۰ میلیون تومان در ازای خرید اوراق پرداخت و با نرخ سود ۱۶ درصد محاسبه می‌شود. درنهایت الباقی سقف وام به هر میزان که باشد با تبعیت از نرخ سود ۱۷ درصدی پرداخت می‌شود. به‌این‌ترتیب وام‌های قابل پرداخت در بافت‌های فرسوده از سه جزء با سه نرخ سود متفاوت ۹، ۱۶ و ۱۷ درصدی تشکیل شده است.

به‌عنوان‌مثال وام ۲۵۰ میلیون تومانی بافت فرسوده که در تهران به سازنده‌های حرفه‌ای که از فناوری‌های نوین در ساخت‌وساز بهره می‌برند، پرداخت می‌شوند، شامل ۵۰ میلیون تومان تسهیلات ۹ درصدی، ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات ۱۶ درصدی در ازای خرید اوراق و ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده با نرخ ۱۷ درصد در ازای رسوب سپرده نزد بانک است. درواقع مزیت این نوع وام نسبت به وام‌های بدون سپرده مربوط به نرخ سود آن است. نرخ سود این تسهیلات با توجه به اینکه ویژه نوسازی بافت‌های فرسوده پرداخت می‌شود، در الباقی تسهیلات نیز یک واحد درصد از نرخ سود تسهیلات عادی بدون سپرده کمتر و معادل ۱۷ درصد است. به‌این‌ترتیب اگرچه سقف‌های این تسهیلات و تسهیلات بدون‌سپرده یکسان است، اما مزیت پنهان وام‌های بافت فرسوده در نرخ پایین‌تر سود آن‌هاست.

چهارمین نوع وام ساخت قابل پرداخت در سال ۹۹ مختص تعاونی‌های مسکن تعریف شده است. سود این وام‌ها نیز ۱۸ درصد تعریف شده و شرایط دوگانه پرداخت نوع دوم وام (تسهیلات بدون سپرده) شامل خرید اوراق و رسوب سپرده باید در این گروه نیز رعایت شود. سقف وام ویژه تعاونی‌ها برای سازنده‌های گروه اول در تهران ۱۵۰ میلیون، در شهرهای بزرگ ۱۳۰ میلیون و در سایر نقاط شهری ۱۰۰ میلیون تومان است. این سقف برای سازنده‌های گروه دوم در تهران ۱۳۰، در شهرهای بزرگ ۱۱۰ و در سایر شهرها ۸۰ میلیون تومان تعیین شده است. سازنده‌های غیرحرفه‌ای نیز در تهران می‌توانند حداکثر ۷۰ میلیون، در شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون و در سایر شهرها از ۵۰ میلیون تومان از این نوع وام استفاده کنند.

هریک از انواع چهارگانه وام ساخت مسکن که اکنون در شبکه بانکی قابل پرداخت است، پس از پیشرفت ۲۰ درصدی پروژه‌های ساختمانی به متقاضیان پرداخت می‌شود. میزان پوشش این وام از ساخت‌وسازها بر اساس موقعیت مکانی و متراژ واحدها متفاوت است، اما اگر نیاز به واحدهای نقلی و میان‌متراژ به‌ویژه در شهرهای بزرگ را مبنا قرار دهیم، این وام‌ها می‌تواند بین ۷۰ تا ۸۰ درصد از هزینه‌های ساخت هر واحد مسکونی را پوشش دهد.

 سبد تسهیلات خرید مسکن ۹۹

امسال سبد تسهیلات خرید مسکن شامل وام اوراق و خانه اولی‌ها بدون تغییر نسبت به سال گذشته اعمال خواهد شد، چراکه آخرین نوبت تغییرات این تسهیلات در دی‌ماه سال گذشته پیاده شد.

به‌این‌ترتیب در حال حاضر سقف تسهیلات انفرادی خانه‌اولی‌ها با نرخ سود ۸ درصد (در بافت‌های فرسوده ۶ درصد) که در ازای رسوب حداقل یک‌ساله سپرده پرداخت می‌شود، در تهران ۸۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان است. در نوع زوجین این تسهیلات نیز سقف آن در هر یک از دسته‌بندی نقاط شهری همچون گذشته دو برابر ارقام انفرادی است.

وام‌های اوراق خرید مسکن نیز که از دی‌ماه با افزایش سقف همراه شده، در حال حاضر در حالت انفرادی در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۸۰ و در سایر نقاط شهری ۶۰ میلیون تومان به متقاضیان پرداخت می‌شود. نرخ این تسهیلات نیز در حال عادی ۵/ ۱۷ درصد و در بافت‌های فرسوده ۱۶ درصد پیش‌بینی شده است. سقف وام زوجین اوراق نیز در تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب ۲۰۰، ۱۶۰ و ۱۲۰ میلیون تومان است. البته به انواع تسهیلات زوجین و انفرادی از محل اوراق یا سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) ۴۰ میلیون تومان جعاله نیز در صورت درخواست متقاضی قابل‌ افزودن است.

اما سؤال اینجاست که در میان انواع وام‌های ملکی ۹۹، کدام گروه از این تسهیلات با سقف‌های فعلی استقبال خواهند کرد؟ آیا سازنده‌ها تمایل بیشتری به استفاده از این تسهیلات نشان می‌دهند یا اینکه خریداران مسکن از وام‌های ملکی استقبال بیشتری خواهند داشت؟ به نظر می‌رسد هر دو گروه خریدار و سازنده با مشکلاتی در اخذ تسهیلات روبه‌رو هستند که در صدر این مشکلات نرخ سود بالای تسهیلات مذکور از سوی دو طرف عنوان می‌شود.

درعین‌حال احتمالا گروه استقبال‌کننده از وام‌های ملکی، خریداران خواهند بود؛ چراکه سازنده‌ها کمترین ارتباط را با وام‌های جدید برقرار می‌کنند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از سازنده‌ها نشان می‌دهد میانگین هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در حال حاضر بین ۴ تا ۵ میلیون تومان است. به‌این‌ترتیب بیشترین سقف وام ساخت قابل پرداخت در حال حاضر یعنی وام ۲۵۰ میلیون تومانی، هزینه ساخت دست‌کم ۵۰ مترمربع از یک واحد مسکونی را به‌طور کامل پوشش می‌دهد که در مقایسه با میزان پوشش تسهیلات خرید مسکن بسیار بیشتر است چراکه در حال حاضر وام‌های خرید مسکن در تهران عموما بیش از ۱۰ مترمربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش نمی‌دهد.

اما وجود دو مانع مهم مقابل سازنده برای گرفتن وام ساخت، زمینه‌ساز استقبال کمتر از این وام نسبت به وام‌های خرید است. سازنده‌ها در مناطقی از تهران مثل منطقه ۲ که اتفاقا عمدتا از نوع مصرفی هستند، حاشیه سود خود را ۲۰ درصد اعلام می‌کنند. حتی اگر محاسبه حاشیه سود ساخت‌وساز، کاملا بی‌طرفانه صورت گیرد، به نظر می‌رسد این حاشیه سود حدود ۲۵ درصد خواهد بود. به‌هرحال ازنظر سازنده‌ها این میزان سود با نرخ سود تسهیلات بانکی ساخت تناسبی ندارد و قابل‌جمع نیست. درواقع اگر آن‌ها از وام برای ساخت‌وساز استفاده کنند، باید عمده عایدی خود از ساخت یک پروژه مسکونی را صرف پرداخت سود بانکی کنند. به‌این‌ترتیب نرخ سود بالای وام ساخت، مانع اول بر سر راه رونق استفاده از این نوع تسهیلات است.

مانع دوم که قدمت بیشتری هم دارد و در همه‌ سال‌های گذشته مانع رغبت استفاده یک گروه از سازنده‌ها از وام ساخت شده است، مربوط به «مالکیت زمین پروژه‌های ساختمانی» است. در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد از پروژه‌های ساخت‌وساز که توسط سازنده‌های حرفه‌ای کلید می‌خورد، از جنس «تخریب و مشارکت» است. در این پروژه‌ها عموما یا سازنده سهمی از زمین دارد یا اینکه مالک بخشی از زمین نمی‌شود و طی قراردادی سهم وی از ساختمان تکمیل‌شده مشخص می‌شود. به‌این‌ترتیب حتی اگر سازنده با نرخ سود مشکلی نداشته باشد و به نحوی با آن کنار بیاید، مسئله قرار گرفتن سند ملک در رهن بانک پیش‌روی سازنده وجود دارد که چه در زمین سهم داشته باشد و چه نداشته باشد، دردسرهای ارائه وثیقه ملکی برای وام ساخت با توجه به مشارکت سازنده با مالک بسیار زیاد است و این موضوع همواره سبب‌شده سازنده‌ها تا حد امکان از اخذ تسهیلات ملکی خودداری کنند.

در یک سال گذشته در کل کشور بالغ‌بر ۴۰ هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن پرداخت شد که این میزان سهم بسیار کمی از کل ساخت‌وسازهای کشور که بالغ‌بر ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد است را شامل می‌شود. البته سقف تسهیلات ساخت در سال گذشته از ارقام فعلی کمتر بوده و به‌طور مثال تسهیلات ۲۵۰ میلیون تومانی سازنده‌های گروه اول در تهران، پارسال با سقف ۱۷۰ میلیون تومان پرداخت می‌شد. بااین‌حال به همان نسبت و به‌خصوص در نیمه اول سال گذشته هزینه‌های ساخت نیز به‌مراتب کمتر از سال‌جاری بوده است؛ بنابراین پاسخ معمای کم‌رغبتی به وام ساخت مسکن ارتباطی با سقف وام و میزان پوشش آن ندارد و علت آن را باید در سود بالای این وام‌ها و نیز شرایط دشوار ارائه وثیقه ملکی در ساخت‌و‌سازهای مشارکتی جست‌وجو کرد.