آینده بازار مسکن درگرو ۷ متغیر بی‌ثبات
- شنبه 13 اردیبهشت 1399 ساعت 10:59
به گزارش ایسنا، بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ شرایط پیچیده و عجیبی را پشت سر گذاشت. این بازار اوایل سال را با رشد قیمت شروع کرد، ماه پایانی تابستان که طبیعتاً می‌بایست معاملات و قیمت افزایش پیدا کند با افت تاریخی خریدوفروش و کاهش قیمت همراه بود؛ تا جایی که معاملات در تهران به ۲۸۵۵ فقره رسید که گفته می‌شود کمترین میزان از سال ۱۳۶۶ تاکنون بوده است و قیمت‌ها نیز ۳.۵ درصد افت کرد. در پایان سال هم باوجود گمانه‌زنی‌ها مبنی بر افت قیمت ناشی از شیوع ویروس کرونا، رشد ۸.۷ درصدی ماهیانه قیمت اتفاق افتاد که از اردیبهشت‌ماه که نرخ ماهیانه ۱۱.۴ درصد بالا رفت بی‌سابقه بود.
همین رفتار غیرقابل‌پیش‌بینی بازار مسکن در سال گذشته، هر نوع گمانه‌زنی از چشم‌انداز این بازار در سال جاری را دشوار می‌کند. بااین‌حال کارشناسان معتقدند سقف‌های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ وجود دارند که می‌توانند قیمت‌ها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند؛ اتفاقی که تقریباً در سال ۱۳۹۸ نیز رخ داد. طبق آماری که مرکز آمار در اسفندماه ۱۳۹۸ ارائه کرد نرخ تورم عمومی سالیانه ۳۴.۸ درصد بود. وزارت راه و شهرسازی نیز تورم نقطه‌به‌نقطه در اسفندماه ۱۳۹۸ شهر تهران را ۴۲ درصد اعلام کرد. این رقم کمتر از نصف تورم ۹۵.۶ درصد پایان سال ۱۳۹۷ بخش مسکن بود.
رشد ۲۵۴ درصدی قیمت مسکن ظرف سه سال
از سوی دیگر آمار نشان می‌دهد که قیمت مسکن در تهران ظرف سه سال ۲۵۴ رشد کرده است. میانگین قیمت مسکن در پایتخت از ۴.۴ میلیون تومان در هر مترمربع در اسفند ۱۳۹۵ به متری ۱۵.۶ میلیون تومان در اسفند ۱۳۹۸ رسید. با توجه به این موضوع، توان متقاضیان مصرفی به‌شدت کاهش یافته و احتمالاً نمی‌توان در سال ۱۳۹۹ ردپایی از آن‌ها در بازار مسکن پیدا کرد و کماکان این بازار در قبضه ۷۷ درصد سفته‌باز که مدام بر طبل گرانی مسکن می‌کوبند باقی می‌ماند؛ مگر آنکه با اعمال سیاستهای مالیاتی، زمینه دور شدن دلالان از این بازار فراهم شود تا بلکه متقاضیان واقعی مشروط به ثبات قیمت مسکن تا چند سال آینده فرصت خرید پیدا کنند.
احتمال افزایش نرخ اجاره باوجود توان پایین مستاجران
ناتوانی از خرید مسکن عمده متقاضیان خرید را به سمت بازار اجاره سوق داده است. بر اساس آمار میزان افزایش اجاره‌بها در شهر تهران از پاییز ۱۳۹۶ تا پاییز ۱۳۹۸ بالغ‌بر ۷۶ درصد بوده و با توجه به رشد ۱۴۵ درصدی قیمت مسکن تهران در همین بازه زمانی، نرخ رشد اجاره‌بها تقریباً نصف میزان افزایش قیمت مسکن بوده است؛ اما به دلیل اینکه معمولاً بازار اجاره در میان‌مدت، خود را با رشد قیمت در بخش خریدوفروش بالانس می‌کند احتمال افزایش نرخ اجاره در سال ۱۳۹۹ وجود دارد. بااینکه مرکز آمار، میزان افزایش اجاره‌بها برای پایتخت در پاییز ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۷ را ۳۱ درصد اعلام کرده، گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد در بعضی مناطق پر تقاضا همچون مناطق ۲، ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ میانگین افزایش نرخ‌ها تا ۵۰ درصد می‌رسد. طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته ۴۴ هزار و ۳۴۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و سن بنای ۱۴ سال بوده است. نرخ اجاره زمستان هنوز اعلام نشده است.
برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای بر روی کاغذ
البته وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را در برنامه‌های خود گنجانده است؛ طرحی که فعلاً بر روی کاغذ قرار دارد. اواخر سال گذشته، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اعلام اینکه دولت در حال تدوین نظام اجاره‌داری حرفه‌ای است، گفته بود: ورود استارتاپ‌ها را به حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این روش مهم حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم.
طرح دیگر دولت، استفاده از واحدهای مسکونی نوساز یا در حال احداث برای اختصاص به بازار اجاره است. پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این خصوص می‌گوید: هم‌اکنون پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام و تمام‌شده‌ای هستند که قابلیت الحاق به طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را دارند. واحدهای مسکونی تکمیل‌شده و در دست تکمیل در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای برای گروه‌های مختلف درآمدی که توان تامین مسکن خود را ندارند یا بخش عمده درآمد آن‌ها به اجاره‌بها اختصاص یافته است، با بهای متناسب با درآمد، اجاره داده می‌شود.
مهاجرت تدریجی حدود ۲۰۰ هزار خانوار از تهران به سه شهر اقماری
با توجه به جهش قیمت مسکن ظرف ۲.۵ سال گذشته، بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید و حتی اجاره در پایتخت به شهرهای اطراف کوچ کرده‌اند. پرند، پردیس، هشتگرد، کرج، محمد شهر، اندیشه و دیگر شهرهای اقماری مقصد خانوارهای اجاره‌نشین شده است. بررسی‌های میدانی نشان‌دهنده افزایش جمعیت در برخی از شهرهای مذکور است. در پردیس از ۸۲ هزار واحد مسکن مهر بیش از ۴۵ هزار تحویل شده و با توجه به جهش قیمت مسکن در تهران بسیاری از متقاضیان در حال مهاجرت به این شهر هستند. در شهر جدید پرند از ۹۶ هزار واحد اولیه که به دلیل نبود متقاضی حالا به ۹۰ هزار رسیده ۷۰ هزار واحد تحویل و ۲۰ هزار باقی ماند. در هشتگرد هم که ۳۵ هزار واحد مسکن مهر در برنامه شرکت عمران است تاکنون ۲۱ هزار واحد تحویل شده و ۱۴ هزار واحد نیز به‌زودی تحویل می‌شود. طبق مشاهدات، جمعیت هر سه شهر مذکور در حال افزایش است.
کاهش انگیزه ساخت باوجود رشد ۸ درصدی پروانه‌های ساختمانی
رکود بازار مسکن، نبود تقاضای معنی‌داری از سوی متقاضیان مصرفی و رشد قیمت مصالح ساختمانی، انگیزه سازندگان را برای تولید و عرضه مسکن کاهش داده است. البته طبق آمار تا دی‌ماه سال ۱۳۹۸ ساخت ساز در شهر تهران حدود ۸ درصد نسبت به ۱۰ ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۷ افزایش نشان می‌دهد. از ابتدای سال ۱۳۹۸ تا پایان دی‌ماه برای احداث ۵۴ هزار و ۹۱۰ واحد مسکونی، پروانه ساخت صادر شده است؛ اما در صورت ادامه رکود بازار مسکن، احتمال افت ساختوساز وجود دارد. کما اینکه بعد از شیوع کرونا، فعالیت‌های ساختمانی به‌طور چشمگیری کاهش نشان داد.
سقوط ۸۹ درصدی معاملات ظرف یک ماه
اما شاید مهم‌ترین اتفاقی که در سال ۱۳۹۸ برای بازار مسکن افتاد، افت شدید معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا بود. دفاتر املاک در پایان اسفندماه از فعالیت منع شدند. برخی هم به دلیل نبود مشتری از نیمه اسفند فعالیت را متوقف کرده بودند. به همین دلیل فروردین‌ماه ۱۳۹۹ معاملات در تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۷۰ درصد و در کل کشور ۵۲ درصد کاهش یافت. در شهر تهران فقط ۱۲۵۰ فقره معامله ملک انجام شد که ۸۹ درصد کمتر از اسفندماه ۱۳۹۸ بود. در کل کشور نیز تنها ۱۴ هزار و ۹۹۶ قرارداد خریدوفروش ملک به امضا رسید که نسبت به اسفند پارسال ۷۰ درصد و نسبت به فروردین پارسال ۵۲ درصد افت کرد. در اولین روزهای بازگشایی بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۹ باوجود افزایش معاملات، تغییر محسوسی در قیمت‌ها مشاهده نشد.
ادعای یک مقام دولتی درباره کنترل بازار مسکن با طرح اقدام ملی
از سوی دیگر یک مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی گفته است که طرح اقدام ملی مسکن تا حدودی از رشد چشمگیر قیمت مسکن به‌ویژه در سال ۱۳۹۸ جلوگیری کرد.
پروانه اصلانی اظهار کرد: سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان مسکن با اجرای طرح اقدام ملی توانستند شرایط بسیار مطلوبی را برای خود رقم بزنند چراکه طرح اقدام ملی مسکن با همکاری بخش خصوصی و سازندگان حرفه‌ای ساخته می‌شود و همین موضوع می‌تواند زمینه‌ساز افزایش تولید مسکن باشد.
نظر یک انبوه‌ساز درباره آینده بازار مسکن
اما سید محمد مرتضوی، عضو هیئت‌رئیسه کانون انبوه‌سازان نه‌تنها معتقد است طرح اقدام ملی از ظرفیت اثرگذاری بر بازار مسکن برخوردار نیست بلکه پیش‌بینی رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ را دارد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش دستمزدها منجر به رشد قیمت سایر کالاها خواهد شد تصریح کرد: اتفاقی که سال ۱۳۹۸ در بخش مسکن افتاد، تبعیت کردن از تورم عادی بود که در جامعه اتفاق افتاد. در سال جاری هم با توجه به کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت مصالح ساختمانی به‌خصوص آهن‌آلات و افزایش حدود ۴۰ درصدی باید بعد از پایان یافتن شیوع کرونا منتظر افزایش احتمالی قیمت مسکن باشیم.
مرتضوی درباره میزان اثرگذاری طرح اقدام ملی در بازار مسکن گفت: صرف‌نظر از مقیاس این پروژه ابتدا باید در نظر گرفت چنین طرح‌هایی در صورتی می‌تواند مفید باشد که قیمت زمین را به صفر برساند؛ اما موضوع این است که دولت تا چه اندازه می‌تواند مسکن تولید کند. به اعتقاد من ظرفیت طرح اقدام ملی به‌اندازه‌ای نیست که منجر به تعادل بخشی در بازار مسکن شود.
ثبت نظر
