پاسخ به هشت سوال درباره آینده بازار مسکن

به گزارش ایسنا، بهراد مهرجو در ادامه در روزنامه سازندگی، این معادله چطور رخ‌داده است؟ آیا معاملات بازار مسکن از جایی به‌غیراز خریدوفروش‌های عادی متقاضیان طبقه متوسط اداره می‌شود؟ این گزارش سعی کرده اطلاعاتی در مورد این سوالات ارائه دهد.

تورم چقدر است و مسکن چقدر گران شده است؟

۱- میان افزایش نرخ تورم و رشد بهای مسکن معادله دقیقی وجود ندارد. برآوردها نشان می‌دهد بهای مسکن طی یک سال گذشته به‌طور متوسط ۳۰ درصد افزایش یافته است. این نرخ ۱۰ درصد از تورم هم پایین‌تر است ولی هم‌زمان قیمت متوسط هر مترمربع آپارتمان در تهران هم به رقم ۱۷ میلیون تومان رسیده است. بر این اساس موضوع مسکن بیش از قیمت مربوط به فاصله گرفتن قیمت‌ها از توان خرید شهروندان عادی است.

وام مسکن چقدر مهم است؟

۲- شش سال قبل برآوردها تایید می‌کرد که یک خانواده طبقه متوسط برای خرید خانه در شهر تهران نیاز به ۱۲ سال پس‌انداز دارد. در آن دوره زمانی متوسط بهای ملک در تهران ۹۰۰ هزار تومان بود. این رقم در حال حاضر ۱۷ برابر شده ولی میزان دستمزد و نرخ پس‌انداز خانوارهای طبقه متوسط تغییر قابل‌توجهی نکرده به‌طوری‌که متوسط دریافتی کارمندان و کارگران از ماهیانه یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به حداکثر ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است. در مورد کارمندان میزان حقوق دریافتی ماهیانه آن‌ها با جمع اضافه‌کاری و سایر پرداخت‌های تشویقی به حداکثر ۴ میلیون تومان می‌رسد. در این وضعیت، یک کارمند برای خرید یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران نیاز به پس‌انداز کامل ۴ ماه حقوق دارد. در صورت که او تمام حقوق‌اش را پس‌انداز کند، بعد از ۲۰ سال می‌تواند یک آپارتمان ۶۰ متری در تهران خریداری کند؛ اما محاسبات خرید مسکن به این روش انجام نمی‌شود. به‌طور متوسط یک‌سوم از درآمد مازاد هر خانوار صرف هزینه مسکن می‌شود؛ بنابراین کارمندان با بیشترین میزان دریافت حقوق ماهیانه پس از ۶۰ سال امکان خرید یک واحد آپارتمان ۶۰ متری را پیدا می‌کنند. در این وضعیت وام مسکن قدرت خریدی کمتر از ۱۱ مترمربع است. هم‌زمان برای دریافت ۲۴۰ میلیون تومان وام مسکن، نیاز به پرداخت هزینه حداقلی ۲۰ میلیون تومانی وجود دارد و این هزینه یک مترمربع از قدرت خرید وام مسکن کم می‌کند.

رکود یا رونق کدام برای ما مفید است؟

۳- فعلا بازار مسکن در رکود مطلق است. تعداد معاملات به‌شدت کاهش یافته است. هم‌زمان روزانه ۱۰۰ هزار نفر به سهامداران بورس افزوده شده است. این اطلاعات نشان می‌دهد طبقه متوسط قدرت حضور در بازار مسکن را از دست داده و بازارهای جدید را جایگزین کرده است. بااین‌وجود حتی در دوره رکود،‌ بازهم قیمت مسکن روند صعودی را ادامه داده است.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آمارهای جدیدی در مورد وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه منتشر کرده که نشان می‌دهد، باوجود رکود حاکم بر بازار قیمت‌ها به قیاس یک سال قبل بیش از ۵ میلیون تومان برای هر مترمربع افزایش یافته است. خلاصه اطلاعات آماری بازار مسکن به نقل از وزارت راه و شهرسازی چنین است: «متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت‌ماه سال گذشته ۱۲ میلیون و ۷۱۲ هزار و ۶۰۰ تومان بود که طی یک سال رشد ۴ میلیون و ۳۰۰ هزارتومانی در هر متر داشته است. همچنین تعداد مبایعه‌نامه‌های صادرشده در بخش مسکن در اردیبهشت امسال ۱۱ هزار و ۵۶۹ واحد بوده، درحالی‌که در اردیبهشت‌ماه سال گذشته ۱۲ هزار و ۳۱۷ واحد مسکونی به فروش رسیده است، بنابراین تعداد مبایعات در اردیبهشت امسال نسبت به ماه قبل (فروردین ۹۹) که هزار و ۶۰۰ واحد معامله شد، معادل ۷۸۹.۹ درصد رشد داشته اما نسبت به ماه مشابه سال قبل (اردیبهشت ۹۸) معادل منفی ۶.۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. قیمت مسکن نیز در تهران در اردیبهشت‌ماه امسال نسبت به فروردین‌ماه رشد ۹.۴ درصدی و نسبت به اردیبهشت‌ماه سال گذشته رشد ۳۳.۸ درصد داشته است. گران‌ترین منطقه تهران مانند یک دهه اخیر، منطقه یک با متوسط قیمت ۳۴ میلیون و ۱۹۹ هزار و ۴۰۰ تومان بود. ارزان‌ترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با متوسط قیمت ۷ میلیون و ۷۴۳ هزار و ۶۰۰ تومان در نظر گرفته شده است. در معاملات مسکن اردیبهشت‌ماه ۷ منطقه تهران میانگین قیمت زیر متری ۱۰ میلیون تومان داشتند و در ۱۵ منطقه دیگر متوسط قیمت هر متر مسکن بیش از ۱۱ میلیون تومان اعلام شده است. بیشترین تعداد معاملات به منطقه پنج با یک هزار و ۶۰۸ فقره و کمترین تعداد معاملات به منطقه ۱۹ با ۶۴ فقره معامله اختصاص دارد.» رکود و گرانی بدترین اتفاقی است که در بازار مسکن تداوم پیدا می‌کند.

حذف قیمت‌ها چقدر موثر بود؟

۴- «قیمت‌ مسکن از سایت دیوار حذف شد.» این راهکاری است که دولت برای کنترل وضعیت بازار پیش گرفت ولی حتی پس از به‌کارگیری این روش بازهم روند افزایش قیمت‌ها ادامه پیدا کرد. اقدامات دولت برای کنترل بازار مسکن بیش از آنکه قدمی اجرایی باشد، به حرکت‌های نمادین تبدیل شده است.

مسکن ارزان می‌َشود؟

۵- هیچ احتمالی در مورد کاهش احتمالی قیمت مسکن وجود ندارد. حتی در مورد کاهش سرعت رشد قیمت مسکن هم گزینه‌ جدی مطرح نشده است. بخصوص اینکه محاسبات نشان می‌دهد قیمت تمام نهادهای تولید با رشدی بین ۳۰ تا ۵۶ درصدی مواجه بوده‌ است. هم‌زمان پیش‌بینی می‌شود نرخ تورم طی ماه‌های آینده و برخلاف اظهارنظرهای سیاسی رئیس‌کل بانک مرکزی کاهش نداشته باشد. تنها طی ماه‌های آینده و به دلیل تحرکات سیاسی چهره‌های تکنوکرات و مدیران ارشد کشور برای حضور در انتخابات ریاست جمهوری، انواع نقل‌قول‌های رسانه‌ای در مورد آینده قیمت‌‌ها و احتمال کاهش تورم صورت گیرد ولی هیچ‌کدام از این نظرات در وضعیت واقعی اقتصاد ایران انعکاس نمی‌یابد.

تعداد مستاجرها کم شده است؟

۶- نسبت تعداد مالکان به مستاجران هیچ تغییری به سمت افزایش تعداد مالکان نداشته است. ۳۰.۸ درصد از جمعیت ایران اجاره‌نشین هستند. درحالی‌که ابتدای دهه ۹۰ این عدد روی ۲۶ درصد مانده بود. در حال حاضر به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۶ تقاضا وجود دارد. افزایش قیمت مسکن و کاهش شاخص پس‌انداز هم سبب شده تا امکان خرید خانه توسط طبقه متوسط به‌شدت کاهش پیدا کند. طبقات فرودست هم به‌کلی از موقعیت خرید خانه فاصله گرفته‌اند.

مالیات بر خانه‌های خالی درمان درد بازار مسکن است؟

۷- چه کسانی اجازه نمی‌دهند مالیات بر خانه‌های خالی دریافت شود؟ پاسخ به این سوال را تقریبا تمام سیاست‌گذاران بازار مسکن می‌دانند. به‌طور خاص در مجلس قبل برخی نمایندگان که مالک بیش از سه آپارتمان بودند با تصویب این قانون مخالفت می‌کردند. تعدادی از چهره‌های سیاسی که سرمایه‌هایشان را به بازار مسکن برده‌اند، حاضر به اجرای این ایده نیستند و تقریبا تمام ذی‌نفعان این بازار در مقابل اجرای قانون سنگ‌اندازی می‌کنند. برآوردی از جمعیت این جامعه ذی‌نفعان نیست ولی قدرت سیاسی آن‌ها چنان است که طی یک دهه گذشته اجازه‌ای اجرای قانون را نداده‌اند. برآوردها نشان می‌دهد ۲۵ میلیون خانوار در کشور وجود دارد. در مقابل ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی هم ساخته شده است. محاسبات نشان می‌دهد حداقل ۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور خالی است که امکان دریافت مالیات از آن‌ها به دلیل مخالفت‌های سیاسی ممکن نیست. هم‌زمان ایده مالیات بر عایدی سرمایه هم در بازار مسکن معطل مانده است. عدم اجرای این قانون باعث شده مسکن در اختیار بخش واقعی تقاضا قرار نگیرد. گزارشی که یک سال قبل خبرگزاری ایسنا منتشر کرد، نشان می‌دهد: «طی یک دهه گذشته، تعداد خانوارهای موجود در کشور به حدود ۲۵ میلیون خانوار افزایش یافته اما تعداد واحدهای مسکونی در اختیار تقاضای واقعی در این ۱۰ سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر ۲۳ میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحدها (به تعبیری ۳ میلیون واحد در کل کشور) جنبه مصرفی نداشته و توسط سرمایه‌داران بخش خصوصی، به‌عنوان سرمایه و در قالب املاک خالی از سکنه، بی‌استفاده باقی مانده است. در توضیح بهتر این رخداد، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در سال ۱۳۹۲ (۶ سال پیش) ۸۳۴ هزار دستگاه در کل کشور بوده که این رقم در ۳ ماهه نخست سال ۱۳۹۷ به ۱۰۰ هزار دستگاه کاهش یافته است.»

چه کسانی به بازار اجازه آرامش نمی‌دهند؟

۸- تقریبا هیچ دوره زمانی در اقتصاد ایران نبوده که امکان بهبود وضعیت برای مستاجران رقم بخورد. طی ۳۵ سال گذشته ۱۴ درصد جمعیت مالکان کشور به طبقه مستاجران سقوط کرده‌اند. شاخص دسترسی به مسکن برای خانوارهای شهری در حال حاضر به رقم ۱۶ سال نزدیک شده درحالی‌که سند چشم‌انداز پیش‌بینی کرده بود تا سال ۱۴۰۰ میزان انتظار خانوارها برای خرید خانه به رقم ۵ سال برسد. محاسبات دیگری نشان می‌دهد نسبت پس‌انداز خانوارهای طبقه متوسط برای خرید خانه در تهران نزدیک به ۵۶ سال شده است. ساکنان دهک‌های متوسط و پایین کشور در دسته جمعیت ۳۷ درصدی غیرمالک به‌حساب می‌آیند که باید هزینه‌های افزایش ۲۳ درصدی نرخ اجاره‌بها در شهرستان‌ها و بیش از ۵۰ درصدی در تهران را پرداخت کنند. بین سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، ده میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده، درحالی‌که در همین دوره زمانی تنها ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار جدید صاحب‌خانه شده‌اند. این محاسبات نشان می‌دهد ۷۷ درصد تقاضای خرید مسکن در کشور مصرفی نیست. همگی این اطلاعات تایید می‌کند، در بازار مسکن تحولاتی رخ‌داده که این بخش را از قاعده عرضه و تقاضا خارج کرده است. میزان گردش مالی بازار مسکن به‌طور متوسط سالیانه هزار هزار میلیارد تومان برآورد می‌َشود درحالی‌که ۱۵ سال قبل این رقم، ۴۲۰ هزار میلیارد تومان بود. در بازاری به این وسعت منافع زیادی در پس هر تصمیم برای تغییر شرایط درخطر قرار می‌گیرد.