سرمایه‌گذاری مسکن در حاشیه

به گزارش صما، میانگین قیمت مسکن در شهرهای حومه پایتخت نسبت به نیمه دوم سال گذشته با افزایش روبه‌رو شده است؛ موضوعی که نشات گرفته از مهاجرت متقاضیان سرمایه‌ای مسکن از پایتخت به این شهرهای اقماری است. درحالی‌که سال گذشته یک گروه اصلی از مشتریان ملکی شهرهای جدید، متقاضیان مصرفی مسکن بودند که بودجه آن‌ها کفاف خرید آپارتمان در جنوب تهران را نداد، اما امسال متقاضیان سرمایه‌ای مسکن از تهران، شهرهای جدید را برای سرمایه‌گذاری ملکی انتخاب کرده‌اند. این قشر نه‌تنها از دهک‌های پایین نیستند، بلکه عمدتا به دهک متوسط رو به بالا تعلق دارند که از رشد بیشتر قیمت مسکن در تهران در کوتاه و میان‌مدت ناامید شده‌اند و چشم‌انداز روشنی از تغییرات قیمت مسکن در حومه طی سال‌های آتی دارند. تغییرات قیمتی مسکن در حومه تهران طی سه سال گذشته، روندی متفاوت از آنچه در پایتخت رخ داد را نشان می‌دهد. در اغلب شهرهای اطراف تهران اعم از شهرهای جدید و شهرهای اقماری قدیمی حومه، در سال ۹۷ و درحالی‌که قیمت مسکن در پایتخت در حال جهش بود، میانگین قیمت آپارتمان مسکونی نوسان اندکی داشت. درواقع روند تغییرات قیمتی مسکن در سال رونق بازار معاملات پایتخت، در شهرهای حومه همچون شهرستان‌های اطراف تهران بود. از اواخر سال ۹۷ به دنبال جهش اجاره‌بها در تهران، شاهد مهاجرت مستاجران به حومه بودیم، طوری که بسیاری از مستاجران ساکن نیمه جنوبی تهران ناگزیر شدند از شهر مادر خارج شوند و ساکن حومه شوند. از آن زمان به بعد دامنه جهش قیمت مسکن تهران به حومه نیز رسید و میانگین قیمت مسکن در شهرهای اطراف پایتخت افزایش قابل‌توجهی داشت، چراکه پس از مهاجرت مستاجران، گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن نیز که قبلا متقاضی خرید ملک در محله‌های ارزان‌قیمت تهران بودند، با مشاهده فاصله زیادی که بین بودجه خود با سطح قیمت‌ها ایجاد شد، روانه اطراف تهران شدند. درواقع مهاجرت از تهران خود زمینه‌ساز رشد قیمت مسکن در شهرهای حومه شد؛ هرچند با توجه به بر هم خوردن فاصله قیمت مسکن تهران و حومه، انتظار طبیعی هم این بود که به‌تدریج تغییرات افزایشی قیمت در شهرهای اطراف تهران نیز آغاز شود.

به‌عنوان‌مثال در سال‌های ۹۵ و ۹۶ میانگین قیمت مسکن مهر قابل معامله در پرند مترمربعی ۹۰۰ هزار تا یک میلیون تومان بود که این قیمت در سال ۹۷ تغییر محدودی داشت، طوری که در تابستان آن سال، حداکثر قیمت در معاملات مسکن مهر پرند یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. البته در همان مقطع زمانی هم امکان خرید مسکن مهر به بهای مترمربعی ۸۰۰ هزار تومان نیز در تهران وجود داشت.

به‌این‌ترتیب انتظار بازیابی رابطه ازدست‌رفته قیمت مسکن تهران و حومه و نیز نقل‌مکان گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن از پایتخت به شهرهای اطراف، زمینه‌ساز رشد قیمت مسکن در شهرهای جدید شد. این مهاجرت که در سال ۹۸ به اوج خود رسید، تنها به مقصد پردیس، پرند و هشتگرد که در زمره شهرهای جدید هستند، صورت نگرفت، بلکه حتی در شهرستان‌های قدیمی حومه پایتخت همچون، ورامین، شهریار و اندیشه نیز چنین مهاجرت‌هایی صورت گرفت.

اما سال گذشته از شهریورماه به بعد به فاصله یکی، دو ماه از آغاز روند افت قیمت اسمی مسکن در تهران، در شهرهای جدید نیز روند افت قیمت، آن‌هم با دامنه‌ای بسیار گسترده‌تر از تهران آغاز شد، طوری که میانگین قیمت واحدهای مسکونی مهر در پرند و پردیس حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان نسبت به بهار و اوایل تابستان همان سال کاهش یافت. بااین‌حال این مسیر کاهشی دیری نپایید و خیلی زود تب رشد قیمت بالا گرفت؛ طوری که در معاملات شب عید بازار مسکن که از بهمن‌ماه آغاز شد، میانگین قیمت مسکن در شهرهای جدید افزایشی شد و معاملات نیز باوجود رشد دوباره قیمت، در جریان بود.

در حال حاضر میانگین قیمت مسکن مهر پرند در معاملات ثبت‌شده حدود مترمربعی ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. درعین‌حال بررسی فایل‌های عرضه‌شده برای فروش نزد بنگاه‌های ملکی نشان می‌دهد، میانگین قیمت آپارتمان آماده فروش در پرند بر اساس موقعیت قرارگیری، شرایط و سن بنا بین ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تا چهار میلیون تومان است. آن‌طور که از بررسی وضعیت حال حاضر مسکن پرند برداشت می‌شود، در حال حاضر قیمت آپارتمان‌های فایل شده عموما از قیمت آپارتمان‌های فروخته‌شده پایین‌تر است که این خود یک نقطه روشن در بازار مسکن مهر حومه به شمار می‌آید؛ اما شاید این موضوع نشات گرفته از تعداد نسبتا اندک فایل‌های فروشی موجود باشد و اگر تعداد آپارتمان‌ها افزایش یابد، این فاصله از بین برود. میانگین قیمت مسکن مهر پرند در خرداد ۹۷ مترمربعی یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که این رقم پس از یک مرحله رشد و یک نوبت افت، در پاییز ۹۸ به حدود ۲ تا ۵/ ۲ میلیون تومان رسید؛ اما در شهر جدید پردیس، در سامانه ره‌گیری معاملات ملکی طی اردیبهشت هیچ معامله‌ای ثبت نشده است و این یعنی یا در این ماه معامله‌ای انجام نشده که بعید به نظر می‌رسد؛ یا اینکه هنوز اطلاعات معاملات مربوطه ثبت یا در سامانه منتشر نشده است.

درعین‌حال بررسی فایل‌های فروش عرضه‌شده در بازار مسکن پردیس نشان می‌دهد نمی‌توان برای قیمت‌های پیشنهادی فعلی یک رقم میانگین محاسبه کرد؛ چراکه دامنه اختلاف قیمت بین آپارتمان‌های مسکونی هر یک از فازها و حتی هر یک از پروژه‌های مسکن مهر این شهر بسیار وسیع است که این موضوع نشات گرفته از تنوع موقعیت آپارتمان‌ها است. به‌عنوان‌مثال برخی از پروژه‌های مسکن مهر کم‌تراکم بوده و از این بابت نسبت به پروژه‌های دیگر امتیاز دارند و به آپارتمان‌های ویلایی پردیس شهرت یافته‌اند، طوری که ساختمان‌های آن‌ها کم‌واحد و کم‌طبقه است. در مقابل برخی از فازها باوجود بلندمرتبه بودن ابنیه، به دلیل داشتن ویژگی نزدیکی به یکی از مناطق خوش آب‌وهوای اطراف تهران، مطلوب گروه دیگری از خریداران به شمار می‌آید.

در حال حاضر میانگین قیمت آپارتمان‌های فایل شده برای فروش در پردیس حدود ۵ میلیون تومان است که از حداقل حدود ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان آغاز می‌شود و تا ۸ میلیون تومان نیز وجود دارد. البته قیمت‌های بالای این طیف مربوط به آپارتمان‌های مربوط به فازهای قدیمی پردیس است که سابقه سکونت در واحدهای مسکن مهر آن‌ها به بیش از ۱۰ سال می‌رسد و وام واحدهای مذکور به‌طور کامل تسویه شده است. دامنه متراژ آپارتمان‌های موجود در پردیس نیز عمدتا ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع است. همچنین میانگین قیمت مسکن در پردیس طی پاییز سال گذشته حدود ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تا ۳ میلیون تومان بوده است.

ماجرای اختلاف قیمت وارونه

درحالی‌که عموما در بازار مسکن، قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده قدری بیشتر از آپارتمان‌های چند سال ساخت بوده و حتی قیمت نوسازهای فروخته‌شده، مبنای قیمت‌گذاری بقیه آپارتمان‌ها محسوب می‌شود، اما در شهرهای جدید این رویه قیمت‌گذاری در مورد آپارتمان‌های مسکن مهر کاملا معکوس است. درواقع سن بنا در قیمت‌گذاری واحدهای مسکن مهر تقریبا هیچ نقشی ندارد، بلکه موقعیت پروژه و امکانات بنا و طبقه واحد نقش پررنگ‌تری در این زمینه دارد. به عبارتی برخی از محله‌های قدیمی‌تر مسکن مهر با توجه به اینکه سابقه سکونت در آن‌ها بیشتر است و به‌تدریج به حداقل امکانات ضروری نظیر مدرسه، مسجد و واحدهای تجاری برای رفع نیازهای روزمره ساکنان مجهز شده‌اند، مطلوبیت بیشتری در مقایسه با واحدهای جدید که مربوط به پروژه‌های اخیرا تکمیل شده است، نزد متقاضیان مسکن دارد.

از طرفی واحدهای قدیمی‌تر که عمده اقساط وام آن‌ها پرداخت شده، با قیمت‌های بیشتری معامله می‌شود. سه نوع وام مسکن مهر با سقف‌های ۲۸، ۴۰ و ۴۸ میلیون تومانی روی این واحدها وجود دارد که مواردی که کف وام را دریافت کرده‌اند اغلب بیش از ۵۰ قسط را پرداخت کرده‌اند و اقساط ماهانه آن تسهیلات نیز ۲۲۰ هزار تومان است؛ اما اقساط ماهانه وام‌های ۴۸ میلیون تومانی حدود ۶۰۰ هزار تومان است که طبعا مطلوبیت به‌مراتب کمتری برای متقاضیان خرید مسکن مهر دارد؛ چراکه آن‌ها باید سال‌ها پس از خرید ملک، اقساط باقی‌مانده تسهیلات مذکور را بپردازند.

آخرین وضعیت قیمت مسکن در برخی از شهرهای قدیمی اطراف پایتخت نیز حاکی از این است که در این شهرها نیز امکان خرید مسکن با دامنه قیمت نزدیک به شهرهای جدید میسر است. در شهریار میانگین قیمت معاملات اخیرا ثبت شده مترمربعی ۴ تا ۵ میلیون تومان است که این رقم در ورامین ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار و در اندیشه ۴ تا ۶ میلیون تومان است. البته قیمت‌های مذکور مربوط به میانگین قیمت معاملات بوده و محدوده قیمت واحدهای نوساز در این شهرها به‌مراتب بیشتر است. به‌عنوان‌مثال آپارتمان نوساز کلیدنخورده در ورامین به‌طور میانگین مترمربعی ۷ میلیون تومان فایل می‌شود. همچنین در شهریار کف قیمت واحدهای نوساز و کلید نخورده در فایل‌های موجود نزد واسطه‌های ملکی، ۸ میلیون تومان است و قیمت‌های بالاتر از این رقم نیز در برخی فایل‌ها مشاهده می‌شود.

بر این اساس با یک نگاه کلی می‌توان گفت میانگین قیمت مسکن در حومه تهران چه در شهرهای قدیمی چه در پروژه‌های مسکن مهر شهرهای جدید بین ۳ تا ۵ میلیون تومان است. البته این میانگین مربوط به قیمت فایل‌های موجود و معاملات معدود و کم‌تعدادی است که انجام شده است. رقم ۵ میلیونی در حال حاضر نزدیک یک‌سوم میانگین قیمت مسکن در شهر تهران است؛ اما نکته جالب این است که رابطه بین قیمت مسکن تهران و شهرهای اطراف در سال ۹۵ که دوره رکود معاملات پایتخت به شمار می‌آمد، متفاوت بود.

در سال ۹۵ قیمت میانگین مسکن در حومه حدود ۲۴ درصد قیمت مسکن در پایتخت بود و این یعنی رفته‌رفته فاصله قیمتی بین این دو محدوده کاهش یافته و اصطلاحا حاصل نسبت افزایش یافته است. در نگاه اول یک معنا که از این وضعیت قابل‌برداشت است، این است که احتمالا قیمت مسکن در حومه بیش‌ازحد مورد انتظار رشد کرده و احتمالا حبابی است؛ اما شاید این تحلیل کاملا درست و قابل‌قبول نباشد، چراکه در سال ۹۵ هنوز فرآیند رشد مستمر قیمت مسکن در حومه تهران آغاز نشده بود و بسیاری از فازهای مسکن مهر در آن زمان در آستانه مسکونی شدن بودند. به همین دلیل نسبت قیمت مسکن در بازاری با آن سطح بالای رکود در آن مقطع زمانی، چندان واقعی نبود و هنوز بازار به لحاظ تعداد معاملات شکل طبیعی پیدا نکرده بود؛ درنتیجه روند رشد ارزش املاک بسیار کند بود؛ بنابراین تغییر نسبت قیمت مسکن در تهران و حومه در حال حاضر، می‌تواند به‌منزله اینکه قیمت باید در حومه کاهش یا در تهران افزایش یابد تا نسبت طبیعی شود، تلقی نشود. حتی با توجه به روند رو به رشد مهاجرت به شهرهای جدید ممکن است نسبت مذکور از مقدار فعلی نیز افزایش یابد؛ به‌ویژه با توجه به اینکه عمق رکود در حومه به‌مراتب کمتر از پایتخت است و متقاضیان سرمایه‌ای اکنون اصلی‌ترین مشتریان مهاجرت کرده از پایتخت هستند که به خرید آپارتمان‌های شهرهای جدید تمایل دارند.