نبض متفاوت مسکن در شهرستان‌ها

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن در خردادماه امسال که روز گذشته از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد همچنین از نبض متفاوت مسکن در سایر شهرها در مقایسه با تهران حکایت دارد.

درحالی‌که دو روز قبل با استناد به آمارهای خام برگرفته از سامانه ره‌گیری معاملات مسکن میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در خردادماه حول‌وحوش مترمربعی ۱۹ میلیون تومان اعلام شده بود، آمارهای رسمی که دیروز از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد نیز این میزان را تایید کرد.

بر اساس آمارهای رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در خردادماه امسال به ۱۹ میلیون تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل ۷/ ۱۱ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل –خرداد ۹۸- معادل ۵/ ۴۱ درصد افزایش داشته است. تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در خرداد ۹۸ در حالی ۷/ ۱۱ درصد گزارش شده است که این میزان تورم ماهانه دست‌کم از سال ۹۲ تاکنون بی‌سابقه است. این در حالی است که آمارهای مربوط به تورم ماهانه مسکن شهر تهران قبل از سال ۹۲، موجود نیست.

درواقع میزان افزایش قیمت مسکن در شهر تهران در خردادماه امسال در مقایسه با اردیبهشت‌ماه، از سال ۹۲ تاکنون بالاترین تورم ماهانه مسکن بوده و این میزان رشد قیمت در طول یک ماه در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی حداقل ظرف ۷ سال گذشته بی‌سابقه بوده است.

ضمن آنکه تورم ماهانه خردادماه تورم ماهانه شدیدی محسوب می‌شود.

رشد شدید قیمت مسکن در فاصله یک ماه در خرداد سال جاری در شرایطی در آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ۹۹ به ثبت رسیده است که تعداد معاملات خرید مسکن در پایتخت در همین ماه همچنان مانند اردیبهشت‌ماه در کانال ۹ هزار معامله خرید باقی‌مانده و تغییر چندانی نداشته است. به این معنا که نمی‌توان اعلام کرد رشد شدید قیمت مسکن در خرداد ناشی از افزایش محسوس تقاضا برای خرید مسکن و درنتیجه رشد قابل‌توجه تعداد معاملات خرید است.

تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در خرداد در مقایسه با اردیبهشت‌ماه به‌رغم رشد شدید قیمت‌ها نه‌تنها افزایش نیافته است بلکه حجم معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن از مرز ۱۰ هزار معامله خرید مسکن اندکی عقب‌نشینی کرده است.

در خرداد سال جاری حجم معاملات خرید مسکن از بازار فروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران با عقب‌نشینی از مرز ۱۰ هزار واحد از ۹ هزار و ۹۹۶ معامله خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه با افت ۹/ ۳ درصدی به ۹ هزار و ۶۰۰ معامله رسید. آمارها نشان می‌دهد درحالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در خرداد در مقایسه با اردیبهشت سال جاری تغییر چندانی نداشته و حتی به‌صورت جزئی در این بازه زمانی کاهش‌یافته، میانگین قیمت فروش آپارتمان در این بازه زمانی با رشد شدید مواجه شده است.

درحالی‌که این رشد شدید قیمت مسکن طی یک‌ماه را نمی‌توان به تغییرات حجم معاملات خرید آپارتمان در خردادماه نسبت داد، یک عامل مهم دیگر در بروز این شرایط در بازار معاملات مسکن را می‌توان شناسایی کرد.

این رشد شدید قیمت از یک منظر بیانگر سطح انتظارات در بیرون از بازار مسکن است. درحالی‌که بازارهای موازی بازار مسکن از ابتدای سال تاکنون و همچنین در خردادماه با نوسانات افزایشی قابل‌توجه همراه شدند و به‌خصوص قیمت دلار، سکه و شاخص کل در بازار سهام نوسانات افزایشی شدیدی را تجربه کردند، بازار معاملات مسکن نیز تحت تاثیر تحولات این بازارها با رشد شدید قیمت همراه شد.

این در حالی است که نمی‌توان رشد شدید قیمت مسکن در خردادماه را ناشی از رشد حجم معاملات مسکن در این ماه اعلام کرد. در شرایطی که رشد قیمت مسکن به دنبال افزایش تقاضا برای خرید مسکن و به‌عبارت‌دیگر رشد محسوس تعداد معاملات خرید مسکن رخ دهد بخشی از نوسانات افزایشی قیمت مسکن منطقی به نظر می‌رسد اما در شرایطی که نه‌تنها حجم معاملات خرید مسکن افزایش نیافته بلکه با کاهش نیز همراه بوده و ۹/ ۳ درصد افت کرده است تورم شدید ۱۲ درصدی در فاصله یک‌ماه را نمی‌توان به ارتباط بین سطح قیمت‌ها و حجم معاملات صورت گرفته در این بازه زمانی نسبت داد. بررسی‌های بر پایه واقعیت‌های بازار مسکن در شرایط فعلی و همچنین بر اساس تحقیقات میدانی انجام‌شده نشان می‌دهد شرایطی که به لحاظ رشد شدید قیمت مسکن در خردادماه تجربه شد را می‌توان در دو عامل مهم جست‌و‌جو کرد.

اولین عامل به کمبود عرضه مسکن و عدم تمایل سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی در این ماه مربوط می‌شود. تحت‌تاثیر نوسانات افزایشی و بروز هیجانات قیمتی در بازارهای موازی بازار مسکن مانند بازار ارز، سکه و همچنین بازار سهام، بسیاری از مالکان و سازنده‌ها که واحدهای مسکونی آماده عرضه به بازار داشتند از عرضه این واحدها به بازار خودداری کرده و با این تصور که می‌توانند در آینده نزدیک آپارتمان‌های خود را با قیمت‌های بالاتر به فروش برسانند حجم عرضه را در بازار املاک مسکونی کاهش دادند.

از سوی دیگر پای‌کار بودن تقاضای سرمایه‌ای و غلبه سرمایه‌گذاران بر سایر متقاضیان خرید مسکن (متقاضیان مصرفی آپارتمان)، در افزایش شدید سطح قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن خردادماه نقشی پررنگ ایفا کرد.

در خردادماه وزن غالب خریداران بازار مسکن شهر تهران را سرمایه‌گذاران تشکیل دادند. این افراد با مشاهده وضعیت سایر بازارهای اقتصادی تمام یا بخشی از سرمایه‌های خود را از سایر بازارها ازجمله بازار بورس به بازار مسکن منتقل کرده و نقش قابل‌توجهی در بروز تورم ماهانه نزدیک به ۱۲ درصدی مسکن در آخرین ماه از فصل بهار داشتند.

تحولات ایجادشده در بازار مسکن شهر تهران طی خردادماه امسال نه‌تنها منجر به تجربه شرایطی بی‌سابقه به لحاظ ثبت بالاترین تورم ماهانه مسکن دست‌کم از سال ۹۲ تاکنون شده است بلکه رویدادهای بازار مسکن خردادماه، بر رتبه بازدهی بازارهای اقتصادی نیز اثرگذار بوده و منجر به جابه‌جایی این رتبه‌ها شده است.

میزان بازدهی بازار سرمایه بر اساس تغییرات مربوط به شاخص کل بازار سهام در بهار ۹۹ معادل ۱۴۸ درصد گزارش شده است. بازار سهام اولین بازار به لحاظ بیشترین میزان بازدهی در بهار ۹۹ شناخته شده است.

بعد از بازار سهام، پربازده‌ترین بازار اقتصادی در بهار امسال با رشد ۳۲ درصدی قیمت مربوط به بازار معاملات سکه است. درحالی‌که انتظار می‌رفت بازار معاملات دلار با رشد ۱۸ درصدی قیمت در بهار امسال سومین بازار به لحاظ بیشترین نرخ بازدهی در این بازه زمانی باشد، با انتشار آمار رسمی معاملات خرید مسکن در خردادماه، بازار مسکن در رتبه سوم بازدهی یا رتبه سوم به لحاظ بیشترین میزان رشد قیمت در سه ماه اول سال جاری قرار گرفت.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حالی در فاصله ابتدای بهار تا انتهای بهار ۹۹ (بازدهی بازار مسکن در بهار امسال)، معادل ۷/ ۲۱ درصد رشد کرد که میزان بازدهی بازار دلار در این بازه زمانی ۱۸‌درصد بود. این در حالی است که پیش‌ازاین انتظار می‌رفت با توقف رشد قیمت مسکن در خردادماه، بازار مسکن در رتبه چهارم به لحاظ میزان بازدهی بازارهای اقتصادی قرار بگیرد.

وضعیت متفاوت سایر شهرها

بررسی‌های بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن در سایر شهرها روندی کاملا متفاوت با بازار مسکن شهر تهران در خردادماه را تجربه کرده است.

درحالی‌که از نیمه دوم سال گذشته رکود در بازار معاملات مسکن سایر شهرهای کشور بیشتر شد، این رکود معاملاتی در شهرهای کشور، از رکود معاملاتی تهران بیشتر بود.

در زمستان سال گذشته اگرچه هم در شهر تهران و هم در سایر شهرها نوعی رشد معاملاتی تجربه شد که بخشی از آن مربوط به انجام معاملات شب عید بود اما رشد قیمتی در شهرهای دیگر بیش از تهران و رکود معاملاتی در این شهرها سنگین‌تر از پایتخت بود. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در زمستان سال گذشته در مقایسه با زمستان ۹۷ در حالی ۴۲ درصد افزایش یافت که این میزان در همین بازه زمانی در سایر شهرهای کشور برابر با ۹۹ درصد بود. درواقع میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی در شهرهای کشور در زمستان ۹۸ حدود دو برابر بیشتر از نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران در این بازه زمانی بود.

در پاییز نیز در حالی تورم نقطه‌ای مسکن در شهر تهران معادل ۴۳ درصد گزارش شد که این میزان در سایر شهرها برابر با ۷۰ درصد بود. این موضوع بر روی حجم معاملات خرید مسکن نیز اثرگذار بوده است.

درحالی‌که طی یک سال ۹۸ تعداد معاملات خرید مسکن در مقایسه با سال ۹۷ در تهران معادل ۳۰ درصد کاهش‌یافته این میزان افت در سایر شهرهای کشور برابر با ۳۵ درصد بوده است.

به این معنا که اگرچه رشد قیمت مسکن در سایر شهرها شدیدتر از رشد قیمت مسکن در تهران بوده است اما میزان افت حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در پایتخت کمتر از میزان افت حجم معاملات در سایر شهرها بوده است.

آمارها نشان می‌دهد در خردادماه سال جاری نیز درحالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مقایسه با اردیبهشت‌ماه امسال ۹/ ۳ درصد افت کرده است این میزان افت در سایر شهرهای کشور معادل ۱۵ درصد بوده است. این موضوع نشان می‌دهد رکود معاملاتی مسکن در سایر شهرها به‌مراتب سنگین‌تر از رکود بازار مسکن شهر تهران بوده است. حتی در زمستان سال گذشته که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مقایسه با زمستان ۹۷ با رشد ۳۰ درصدی همراه شد حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرهای کشور در همین بازه زمانی ۱۲ درصد افت کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم در شهر تهران وهم در سایر شهرها هم‌اکنون متقاضیان مصرفی به دلیل ضعف قدرت خرید در اقلیت قرار دارند و عمده معاملات خرید آپارتمان از سوی سرمایه‌گذاران انجام می‌شود. هرچند نسبت خریداران مصرفی در شهر تهران به خریداران سرمایه‌ای در مقایسه با سایر شهرهای کشور کمتر است. به این معنا که اگرچه هم در تهران و هم در سایر شهرها تقاضای مصرفی در اقلیت قرار دارد اما نسبت خریداران مصرفی به خریداران سرمایه‌ای در سایر شهرها در مقایسه با نسبت خریداران مصرفی به خریداران سرمایه‌ای در تهران بیشتر است.

بااین‌حال بررسی‌ها نشان می‌دهد افت بیشتر معاملات خرید مسکن در سایر شهرها به حساسیت بیشتر بازار معاملات مسکن این شهرها و متقاضیان مصرفی آن‌ها نسبت به تحولات قیمتی مربوط می‌شود.

واسطه‌های فعال در بازار معاملات مسکن چند شهر کشور اعلام کردند: با توجه به رشد محسوس قیمت مسکن در زمستان سال گذشته و در بازار معاملات شب عید، بسیاری از متقاضیان خرید با ضعف قدرت خرید مواجه شده و عملا نتوانستند معامله‌ای انجام دهند. همین موضوع باعث افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن این شهرها شد. از سوی دیگر برخی از متقاضیان سطح قیمت‌های فعلی بازار مسکن را سطحی غیرواقعی می‌دانند و انتظار دارند در ماه‌های آینده هم‌زمان با بروز آرامش در سایر بازارها، قیمت‌ها در بازار مسکن نیز تعدیل شود.